Ипотечное кредитование в России. Этапы развития и существующие проблемы

  Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

     Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:

• на основе балансовой стоимости имущественного комплекса.

    У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога.

• основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.
• оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

  Если  заемщик не выполнил в срок своих  обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена специальная процедура, которая производится за определенный процент от выручки предмета залога на торгах.

  При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.

  Реализация  недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.

  Если  соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.

               Основные условия ипотечного кредитования

 

Основные  условия ипотечного кредитования:

• Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность заёмщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).
• Ипотечные кредиты выдаются в долларах США на срок до 10 лет под фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.
• Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.
• Погашение кредита производится ежемесячно (равными долями по 1/120 части от суммы кредита в течение всего срока пользования кредитом). Заёмщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится.
• Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования. Сумма месячного платежа по процентам постоянно уменьшается.
• Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры. После этого заёмщик является собственником квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтёнными при оформлении залога.

Налоговые льготы.

  Заёмщик ипотечного кредита имеет право  на налоговые льготы: он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая выплаты процентов по кредиту), но не большей, чем 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Иными словами, подоходный налог выплачивается заёмщиком только с части его доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ.

  Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом экономия сопоставима  с суммами выплат процентов по кредиту

  Требования  к заёмщику и покупаемому  жилью.

Во-первых, Московская ипотечная программа имеет ограничения: она предназначена только для физических лиц с московской пропиской (регистрацией).

Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность потенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.

Кроме того, необходимо выполнение следующих  обязательных требований:

• наличие у заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);
• наличие официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика;
• расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;
• приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;
• стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000 долл. США.

  Дополнительные  факторы, влияющие на выдачу кредита.

  При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком учитываются  следующие положительные факторы:

• наличие собственных активов заёмщика (земельные участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);
• наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств (гарантий);
• наличие поручительств от платёжеспособных организаций;
• документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.);
• положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных обязательств).

  При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во внимание степень нуждаемости в жилье потенциального заёмщика.

Риски и ответственность  заёмщика.

При покупке  квартиры за счёт ипотечного кредита  риски для заёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами:

1) неплатёжеспособностью банка и

2) неплатёжеспособностью  заёмщика.

  1). Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банки, которые стали уполномоченными банками Правительства Москвы, отличаются высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку они прошли тщательную проверку и жёсткий отбор.

  После получения кредита и покупки  квартиры заёмщик становится собственником  квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не представляет риска для заёмщика, так как  не банк должен деньги, а заёмщик. В  этом случае, при дальнейшем погашении  кредита заёмщик будет иметь  дело с Московским Ипотечным Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).

В любом  случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не пострадает. Сохранность внесенных денег  и выполнение первоначальных обязательств гарантирует Правительство Москвы.

2). Если  заёмщик и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.

  Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются  обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку  платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.

  Остаток средств возвращается заёмщику и  может быть использован для покупки  другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости предоставляется жильё на правах найма.

   

Проблемы  и пути совершенствования  правового механизма  ипотечного кредитования.

 

  В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы.

    Основные из них: 

• отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования,
• отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу,
• несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.

  С целью совершенствования последней  проблемы необходимо внести в федеральное  законодательство и нормативные  документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

• уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением,
• обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане,
• создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.

  В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются  вследствие проблем, связанных с  трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

  Речь  идет о правах пользования жилым  помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему  жилом помещении, приобретенном  с помощью кредита и находящемся  в залоге.

  Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения  взыскания на заложенный жилой дом  или квартиру и реализации этого  имущества залогодатель и проживающие  совместно с ним члены его  семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение  месяца освободить занимаемое жилое  помещение при условии, если: