Инвестиционная привлекательность недвижимости

подтверждается  свидетельством о государственной  регистрации,

выдаваемым  Учреждением юстиции соответствующего города или

района, где  находится объект недвижимости. Регистрация  прав на

недвижимость  была взята под государственный  контроль шесть лет

назад. До этого времени основными правоустанавливающими

документами были планы приватизации предприятий и организаций, по

которым недвижимость передавалась из государственной  собственности

в частную, и договора купли-продажи недвижимости. Риски инвестора

значительно возрастают, пока собственник  не подтвердит свои права на

недвижимость  государственной регистрацией. Последнее связано с тем,

что возможны ситуации, когда на один или  долю объекта в  равной

степени претендуют больше одного собственника. Это  возможно,

учитывая  условия, в которых  проводилась приватизация с точки зрения

регулирующих  этот процесс законов, масштаба и времени ее проведения

(основная  масса недвижимости была приватизирована  за пару лет).

     Необходим анализ  правоустанавливающих  документов на

предмет наличия сервитутов и ограничений, например отношение

объекта к историко-культурному наследию. Существует также

проблема  узаконенности проводимых реконструкций и  расширений объектов недвижимости. Все  мероприятия, проводимые с

недвижимостью и направленные на изменение ее объемно-

планировочных характеристик, должны быть узаконены в

соответствии с действующим законодательством. Если собственник не

получал таких разрешений, то соответствующие  органы (Бюро

технической       инвентаризации)       фиксируют      незаконность

реконструкции. Последнее может  вызвать сложности  при смене

собственника и регистрации его прав. Привлекательность

недвижимости  для инвестора  также может быть снижена за счет

условий сохранения существующего  использования на определенное

время. Например, сохранение номенклатуры продаваемых  товаров и

определенного количества рабочих мест для магазина. Такая ситуация

возможна  в основном при  продаже муниципальных  объектов

недвижимости.

      Факторы, характеризующие привлекательность  соседнего

окружения недвижимости

      Характеристики местоположения: расстояние  до центра города

или района, близость к взаимосвязанным объектам и возможность

комплексного  использования. Последнее предполагает наличие

возможности разнофункционального использования в  соответствии с

производственной  необходимостью и  условиями рынка, например,

возможности в одном месте не только складировать продукцию, но и

вести торговлю и разместить в этом же здании или в приемлемой

близости  офисные комнаты  для менеджеров. Причем здесь

рассматриваются физические возможности  не объекта, а внешнего

окружения. В качестве взаимосвязанных  объектов рассматривается

близость  к контрагентам по бизнесу (поставщикам, заказчикам и т. д.).

    Степень развитости района и  соседние объекты: социально-

общественная  значимость района, имеющиеся здания или помещения в

районе    и    непосредственном      окружении    объекта,    общая

производственная  и социальная инфраструктура. Наиболее полно

перечисленные характеристики отражаются при анализе  фаз

жизненного  цикла района, важно также правильно  составить прогноз

развития для расположенных в округе объектов. Соседние объекты

анализируются на наличие возможности  влияния по отношению  к исследуемой недвижимости. Рассматриваются существующие функциональные назначения соседних

объектов  и возможности  по их изменению. Причем объекты должны

рассматриваться      через     разнонаправленное    влияние    на

привлекательность анализируемой недвижимости. К положительному

влиянию     можно     отнести    наличие   необходимых   объектов

инфраструктуры  или объектов, определяющих назначение района,

например  административные здания, образующие «деловой»  центр

города. К отрицательным - наличие объектов, образующих высокую

конкуренцию по типу использования, например, излишнее количество

магазинов в отдаленном районе города или монопольных объектов.

    Транспортная инфраструктура: связь  с транспортными

магистралями, состояние дорог, обеспеченность общественным

транспортом. В силу наличия своей главной специфической

особенности (неподвижности), привлекательность  недвижимости

ставится  в зависимость от возможности доступа к ней. Влияние

оказывает имеющийся доступ к транспортным магистралям, их статус,

необходимый для нормальной эксплуатации объекта, состояние

прилегающих автомобильных дорог  и степень их загруженности

транспортными средствами. Важным фактором является наличие

непосредственного выхода на автодорогу по сравнению, например, с

расположением внутри территории промышленного  предприятия.

Также необходимо учитывать  возможность доступа  к объекту на

общественном  транспорте для работников и клиентов.

    Инженерная инфраструктура: обеспеченность  всеми видами

коммунальных  услуг, телекоммуникации и т. д. Сюда относятся

снабжение     электроэнергией,    теплоснабжение,  водоснабжение,

канализация, газоснабжение, мусоровыброс, пожарные и охранные

сигнализации. Средства связи в настоящее время приобретают все

большую значимость, к ним  относится уже  не только телефонизация,

но  и компьютерные сети передачи информации. Инженерное

обеспечение является важным условием функционирования

недвижимости  и определяет возможности по использованию объектов.

В зависимости от назначения объекта предъявляется  конкретный

перечень  необходимого инженерного обеспечения. Например, для функционирования административного здания необходимо наличие более полного перечня по сравнению со складским объектом, которое, в принципе, может

быть  обеспечено только электричеством. Возможности по полному

предоставлению  необходимых услуг  влияют на привлекательность

недвижимости. Различного рода ограничения  по использованию

мощностей и доступу к ресурсам могут определить предпочтения

инвестора при выборе конкретного  объекта. То есть необходимо

изучение  не просто наличия, но и количества и  бесперебойность

инженерного обеспечения, возможности  по увеличению выделенных

мощностей. Немаловажным являются также условия работы и степень

монополизированности  организаций, обслуживающих  инженерные

системы. Последнее определяет сроки действия и расходы при

заключении  договоров на оказание услуг и  величину тарифов

непосредственно за сами услуги. Расходы по оплате коммунальных

услуг составляют значительную величину в издержках  эксплуатации

недвижимости, что также может повлиять на ее привлекательность.

Инвестору необходимо анализировать возможность  автономного

обеспечения недвижимости, в частности, организации автономного

теплоснабжения  объекта.

    Инженерно-геологические условия:  несущая способность грунтов,

возможность подтоплений, заболоченность, высокое  стояние

грунтовых вод и т. д. Факторы оказывают  прямое влияние на

физическое  состояние существующего объекта и возможность

расширения  и реконструкции недвижимости.

    Факторы, характеризующие общую  ситуацию в районе

расположения  объекта, привлекательность внешнего окружения

недвижимости

    Ситуация на рынке недвижимости: соотношение спроса и

предложения, число потенциальных арендаторов и арендодателей,

продавцов и покупателей недвижимости, маркетинговый  период

объектов. На момент осуществления инвестиций для инвестора

выгодно, если на рынке представлено больше объектов, поскольку

кроме возможности выбора действует закон снижения стоимости при

увеличении  предложения. Однако для недвижимости, особенно

коммерческой, действие закона изменения  цен при изменении  спроса

и предложения имеет  свои особенности, которые  необходимо учитывать. Когда капитал  уже вложен

в недвижимость, то инвестора  будет интересовать вопрос дохода,

поэтому выгоднее будет ситуация ограниченного предложения

объектов  на рынке. К характеристикам  рынка недвижимости также

относятся уровень развития фирм по оказанию услуг  при операциях  с

недвижимостью и сложившаяся величина издержек за услуги

посредников (риэлтеров, юристов  и других консультантов).

Профессиональное  оказание услуг при  совершении сделок с

недвижимостью снижает риски  инвестора.

    Условия пользования земельным  участком: возможные права и

плата за землю. Для современной российской действительности в

основном  характерно то, что  собственники зданий не являются

собственниками  находящихся под  ними земельных участков. Большая

часть земельных участков принадлежит муниципалитетам, а для