Инвестиционная привлекательность недвижимости

Инвестиционная  привлекательность недвижимости - это

обобщенная  характеристика совокупности условий  осуществления

инвестиционной  деятельности, предопределяющих целесообразность

инвестирования. Недвижимость как объект инвестирования

характеризуется целым рядом факторов, оценка которых определяет

степень привлекательности конкретного  объекта недвижимости.

    С точки зрения оценки инвестиционной привлекательности

наибольший  интерес представляет недвижимость, приносящая доход, -

коммерческая  недвижимость.

    Инвестиционная привлекательность недвижимости интересует

прежде  всего инвестора. Логично, что при  выборе конкретного

объекта недвижимости для  вложения капитала инвестор отдаст

предпочтение  более привлекательному объекту, поскольку  это.

увеличит  надежность возврата вкладываемых средств и получения

рассчитываемой  прибыли. Этот показатель также интересен

собственнику  недвижимости, поскольку  владение привлекательным

объектом  недвижимости даст дополнительные преимущества с точки

зрения  доходности, ликвидности  и стоимости недвижимости.

Инвестора интересуют уже сложившиеся  к определенному  моменту

времени условия, а собственнику необходим анализ объекта

недвижимости  с целью выявления  возможностей повышения

инвестиционной  привлекательности, то есть собственник  должен

управлять объектом. При этом круг вопросов, которые интересуют

инвестора, значительно шире, чем те, которыми собственник может

управлять. Последнее связано со стационарностью  недвижимости и

вытекающему отсюда влиянию ситуса (внешней среды) конкретного

объекта недвижимости. Инвестор имеет возможность выбирать

наиболее  привлекательный объект вложения капитала среди

альтернативных  проектов. Это может быть выбор  среди объектов,

схожих  по физическим характеристикам, но находящихся  в различных районах

города, области, края и т.д. Для собственника сложно говорить об

управлении  ситусом, поэтому в этом случае необходимо управление

теми факторами, которые можно изменить для наилучшего сочетания

с условиями  внешней среды, чтобы привести к  увеличению

привлекательности конкретного объекта недвижимости.

    Факторы, определяющие  привлекательность  коммерческой

недвижимости  можно объединить в три группы, которые  харак-

теризуют  недвижимость от самих  параметров улучшений  до условий

внешнего  окружения. 

     Факторы, характеризующие привлекательность прилегающей

территории  и самого объекта

     Физические характеристики: качество (состояние), проектное

решение, возраст (время строительства) объекта. Анализ ха-

рактеристик качества позволит точнее определить затраты в случае

инвестирования в недвижимость, требующую ремонта или

реконструкции для получения приемлемого уровня дохода.

    Ниже перечислены параметры качества  недвижимости. Состояние

недвижимости, время проведения последнего капитального и текущих

ремонтов. Кроме видимых признаков физического состояния объект

может иметь  скрытые дефекты, разрушения и ослабление

конструкций. Поэтому состояние необходимо определять с

представителем  по технической экспертизе зданий, который должен

дать  подробное качественное и количественное описание износа.

Качество  недвижимости также определяется конструктивным

решением  и использованными при строительстве  здания материалами

(особенно  долгоживущих элементов), влияющими  на долговечность

объекта. Соблюдение при строительстве недвижимости СНиП на

предмет соответствия требованиям  освещенности, акустическим и теплотехническим характеристикам и т. д. влияет на возможности использования и эксплуатационные издержки объекта, например, влияние толщины

стен  и конструкций  окон на теплопотери  здания.

   Проектное решение объекта определяет возможный тип использования и, следовательно, отнесение объекта к тому или иному

сегменту  рынка приносящей доход недвижимости. Для инвестора

может быть принципиальным вопрос назначения объекта. Однако если

инвестора интересует возможность получения дохода в принципе, то

ему необходимо изучить  доходность каждого  типа недвижимости и

выбрать наиболее подходящий ее тип. Поскольку  с течением времени

доходность  каждого сегмента рынка недвижимости может меняться,

меняются' также требования, предъявляемые к недвижимости, значит,

еще на этапе выбора объекта  инвестирования инвестор должен

проанализировать     возможности    по     реконструкции    здания.

Реконструкция может быть связана  с изменением назначения всего

объекта или его части или может быть менее масштабного характера:

установка дополнительного  оборудования (например погрузо-

разгрузочного для повышения  привлекательности  складского объекта),

изменение планировки, строительство  дополнительного  отдельного

входа. Поэтому более универсальные объекты будут иметь большую

привлекательность по сравнению со специализированными  объектами,

если  инвестора прежде всего интересует доходность, а не конкретный

объект  недвижимости.

     К проектным характеристикам  также относятся: общая площадь

объекта, количество и площадь внутренних помещений, соотношение

между общей  и полезной площадью, высота здания и внутренних

помещений, этажность, тип здания (отдельно стоящее, пристройка

или часть  здания). Площадь объекта определяет масштаб

инвестирования с точки зрения количества инвестиционных ресурсов.

С одной стороны, при  прочих равных условиях, чем больше площадь,

тем больше затрат на приобретение, управление и эксплуатацию

объекта, с другой стороны, больше доход. Следует  также учитывать,

что большие по площади объекты менее ликвидны. Площадь

внутренних  помещений и высота должны соответствовать  требуемым параметрам,

которые устанавливаются  рынком для сдаваемых  в аренду объектов

или требованиями конкретного  инвестиционного  проекта. Большая

часть типов использования недвижимости, особенно объекты для

торговли, предполагает расположение на первом этаже здания,

поэтому этажность также  должна анализироваться  инвестором. Таким

образом, каждая из проектных  характеристик влияет на

привлекательность недвижимости.

     Возраст здания, который определяется  временем строительства

объекта, можно в некотором роде назвать  обобщающей ха-

рактеристикой физического состояния. Новые здания будут иметь

более высокую  привлекательность по сравнению  с объектами,

эксплуатирующимися        продолжительное      время.     Разумно

предположить, что новые здания строятся по проектам с учетом

инноваций и современных требований в строительной отрасли.

Однако  ввиду того, что  эксплуатационные условия  и качество

строительства неодинаковы для каждого объекта недвижимости, эта

характеристика  дополняется анализом остальных параметров,

определяющих  физические характеристики объекта.

    Земельный участок, относимый  к объекту. Площадь и форма

участка прилегающей территории с точки  зрения нормальной

эксплуатации, наличие других улучшений [16, с. 148]. Расположение

здания  на земельном участке (внутри территории, непосредственный

выход на проезжую часть и видимость фасада здания, например обзор

витрин  магазина с проезжей части). Состояние  и обустроенность

прилегающей территории (освещенность в темное время суток,

озеленение, захламленность и т.д.). Плотность  застройки участка и

наличие    возможности     расширения    (увеличения    площадей)

существующего объекта недвижимости, а также  возможность

организации строительно-монтажных работ для  проведения ремонта

или реконструкции  объекта.

    Подъезд к зданию. Наличие и  состояние подъездных путей

непосредственно на прилегающей к объекту территории. В зависимости от функционального назначения недвижимости объект должен располагать парковкой для автомашин, подъездными железнодорожными путями, территорией для подъезда

большегрузных машин, площадками для  погрузо-разгрузочных работ.

Например, отсутствие или недостаточная  площадь места  для парковки

автомашин может уменьшить число покупателей магазина, что

повлияет  на доходность и, следовательно, на привлекательность

торгового объекта.

    Юридическое сопровождение: наличие  у собственника или

собственников (при долевой собственности) недвижимости соответствующих оформленных в соответствии с действующим законодательством документов, удостоверяющих право собственности, возможные      наложения       ареста    судебными      приставами, зарегистрированные сервитуты и различные ограничения по использованию объекта. Инвестор при вложении своего капитала в

недвижимость  должен быть уверен в законности ее отчуждения

собственником.     Право   собственности     в   настоящее    время