ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ» и стандартные оценки"

       Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 "Об утверждении стандартов оценки"

       Стандарты оценки, обязательное к применению субъектами оценочной деятельности

                            I. Общие положения

   1. Настоящие стандарты оценки являются  обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением  оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении.

   2. При составлении отчета об  оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

   7. Дата проведения оценки - календарная  дата, по состоянию на которую  определяется стоимость объекта  оценки.

   8. Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

   9. Аналог объекта оценки - сходный  по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам  объекту оценки другой  объект, цена которого известна из  сделки, состоявшейся при сходных условиях.

   11. Итоговая величина стоимости  объекта оценки - величина стоимости  объекта оценки, полученная как   итог  обоснованного оценщиком  обобщения результатов расчетов  стоимости объекта оценки при  использовании различных подходов  к оценке и методов оценки.

   13. Проведение оценки включает в  себя следующие этапы:

      а) заключение с заказчиком  договора об оценке;

      б) установление количественных  и качественных характеристик  объекта оценки;

      в) анализ рынка, к которому  относится объект оценки;

      г) выбор  метода  (методов)  оценки в рамках каждого из  подходов к оценке и осуществление  необходимых расчетов;

      д) обобщение результатов, полученных  в рамках каждого из подходов  к оценке, и определение итоговой  величины стоимости объекта оценки;

      е) составление и передача заказчику  отчета об оценке.

   18. Оценщик при проведении оценки  обязан использовать (или обосновать  отказ от использования) затратный,  сравнительный и доходный подходы  к оценке. Оценщик вправе самостоятельно  определять в  рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

   19. Итоговая величина стоимости  объекта оценки должна быть  выражена в рублях в виде  единой величины, если в договоре  об оценке не предусмотрено  иное.

       Принципы  оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям: 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.                    2. Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями. 3. Принципы, связанные с рыночной средой. 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

       Эти принципы взаимосвязаны. При анализе  объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу  несколько принципов.

       Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

       Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может  быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как  нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

       Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему  эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

       Ожидание  – это определение текущей  стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в  будущем от владельцев недвижимости.

       Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней

       Остаточная  продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как  были оплачены расходы на труд и  предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий. Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительство дополнительного фактора.

       Собственники  земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать  принадлежащий им участок.

       Возрастающая  и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

       Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные  суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

       Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера  – количества земли, пропорционального  для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с  рыночной конъюнктурой в данном месте.

       Если  права на недвижимость можно разделить  на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость  объекта возрастает, то имеет место  принцип экономического разделения.

       Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

       Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу  и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

       Очевидно  следующее, в какой степени архитектурный  стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован  данный фактор производства т.е. поток  дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия.

       Как мы замечали выше, недвижимость имеет  стоимость, если она обладает полезностью  для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

       Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется  конкуренция, что, в свою, очередь  приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

       Следующий принцип который используется при  оценке недвижимости изменение. Объекты  постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

       Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом: Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

       В практике оценки используются различные виды стоимости. Стоимость — экономическое понятие меры полезности товара на дату оценки, выраженной суммой денег или их эквивалента, которые могут быть получены в обмен за приобретение имущественных прав на товар (в категории стоимости деньги выполняют функцию меры).

       Рыночная  стоимость - это расчётная денежная сумма, преобладающая на открытом и конкурентном рынке, за которую возможна передача имущественных прав на объект от продавца типичному покупателю на дату оценки, после проведения соответствующего маркетинга, при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, расчётливо и без принуждения. Эта стоимость определяется без затрат, связанных с продажей (т.е. затрат на предпродажную подготовку, оценку и т.п.) и уплатой налогов. Рыночная стоимость определяется при условии наиболее эффективного использования объекта. Такая стоимость — это стоимость в обмене.

       Специальная стоимость - стоимость надбавки к рыночной стоимости, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особенной заинтересованности покупателя. Такая стоимость возникает при наличии покупателей, которые нейтральны или склонны к рискам.

       Ликвидационная  стоимость — денежная сумма, которая  реально может быть получена от продажи  имущества в сроки, недостаточные  для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. Другие случаи, когда требуется определение ликвидационной стоимости, могут быть предусмотрены законодательством в части принудительного и сжатого срока продажи имущества.

       Восстановительная стоимость - расчётная сумма затрат на создание в современных условиях (на дату оценки) точной копии объекта оценки с использованием аналогичных материалов, стандартов, технологий, которые применялись на дату изготовления. И другие виды стоимости.

       Процесс оценки недвижимости - это последовательность действий по сбору и анализу данных; по проведению стоимостной оценки имущества и по оформлению результатов оценки (составляется в итоге отчет). В итоге всех этих действий мы должны узнать стоимость недвижимости. Процесс оценки недвижимости начинается с постановки конкретной задачи. На первом этапе происходит идентификация объекта и выявление конкретного объекта оценки. После этого устанавливаются цели, функции и дата оценки. так же на этом этапе определяется вид оценочной стоимости и составляются ограничительные условия, с чем и ознакамливают заказчика.На втором этапе оценки недвижимости составляется план и уже составляется договор на оценку недвижимости. Затем составляется график работы по оценке, выбирается оценочная методология, определяется состав группы экспертов оценщиков. Этот этап заканчивается обсуждением денежного вознаграждения за оценку и, естественно, подписанием договора на проведение оценки. На третьем этапе происходит сбор и анализ данных. Здесь необходим осмотр объекта оценки. оценщик собирает все необходимые ему данные, проверяет их достоверность, а также производит анализ и обработку этих данных. На четвертом этапе оценщик обосновывает в правовом плане вариант использования объекта недвижимости, который был выбран с учетом физических возможностей, экономической осуществимости и максимальной продуктивности. Пятый этап - это сама оценка объекта недвижимости на основе трех подходов: рыночного, затратного и доходного. И, в конце концов, происходит согласование полученных результатов и формируется окончательное заключение об оценочной стоимости объекта недвижимости.