Цена земли, подходы к анализу факторов и современных тенденций

Тема: «Цена земли: подходы к анализу факторов и современных тенденций» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 
 

     Актуальность. В рыночных условиях земля является классическим товаром, поэтому вопрос о природе земельной ренты имеет чрезвычайно важное значение. От правильного его понимания зависят принципы земельных и в целом экономических отношений в сельском хозяйстве, практика монетарной и налогово-бюджетной политики в данной области, методологические подходы к оценке земли и пути обеспечения роста сельскохозяйственного производства и благосостояния людей.

     Рента всегда была и всегда будет основой  укрепления экономики страны. Ее роль особенно важна для России с её необъятными природными ресурсами и огромным минерально-сырьевым потенциалом.

     Принципиальное  значение в выработке научной  концепции рентных отношений имеет определение сущности, самого понятия земельной ренты и выявление реально существующих ее форм. Земельную ренту принято рассматривать как цену, уплачиваемую землевладельцу (или доход, полученный им) за предоставление в пользование товаропроизводителю количественно ограниченных и качественно различных земельных ресурсов, т.е. за какие-либо особенные преимущества или благоприятные условия. Подобными преимуществами могут быть для земледельца - плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника обладание секретом производства или привилегией.

     Земельная рента в ее развитой, денежной форме  есть рыночная категория существующая там и тогда, где и когда в складывающихся пропорциях товарно-денежного обмена образуется сверхприбыль или избыточный (превышающий средний норматив рентабельности) чистый доход, обусловленный действием естественных рентообразующих факторов, связанных с использованием незаменимых ограниченных ресурсов. В теории земельной ренты подчеркивается, что земля в форме ее вещественной недвижимости как дар природы цены не имеет. Ее цену, рентную стоимость, создает собственность в условиях вовлечения земли в процесс товарного производства и функцию города. Очень часто понятие собственности на землю истолковывается как право на присвоение ренты. Вполне закономерно, что начало развития классической рентной теории оказалось связанным с отраслью сельского хозяйства, где земля является средством производства. Процесс образования сельской земельной ренты простой, элементарный. Он в основном укладывается в рамки трудовой концепции ее происхождения.

     Цель  и задачи: Сопоставить классический и неоклассический подходы к анализу факторов и тенденций изменений цены земли в современных условиях.

     Для реализации цели были определены и  решены следующие задачи:

• Рассмотреть цену земли - как капитализированную земельную ренту;
• Изучить особенности спроса и предложения на рынке земли и их динамику;
• Определить факторы и современные тенденции изменений рентных отношений в экономике. 

     Недообеспеченность  земельного рынка нормативно-правовыми  документами является тем более странным, когда в стране имеется фундаментальный опыт научных исследований в области земельно-аграрной сферы, в том числе и земельно-оценочных работ. Особенно отметим труды по оценке сельскохозяйственных земель: Акулов В.Б., Акулова О.В., Базылева Н. И., Гурко С. П., Борисов Е. Ф., Бункина М. К., Семенов В. А., Виноградов Е.А., Гриненко С.В., Ерофеев Б.В., Козырев В.М., Манконелл К.Л., Брю С.Л., Носова С.С., Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р., Журавлева Г.П. и др. 

     Подчеркнем  при этом, что перечисленные и другие авторы, представляющие отечественную научную школу земельно-оценочных работ, имеют базой своих исследований труды великих русских ученых В.В. Докучаева, Н.М. Симбирцева, Н.Ф. Анненского - первопроходцев в создании современного земельного кадастра России. 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Цена земли как капитализированная земельная рента. 

     Поскольку земля — не продукт труда, то цена на нее не может основываться на стоимости. Как в классической политической  экономии, так и у теоретиков предельной полезности принцип формирования  цены на землю одинаков. В основе цены на землю лежит доход, который приносит ее использование владельцу. В классической политэкономии цены на такие товары получили название иррациональных.

     Следовательно, земля имеет иррациональную цену. Собственник  земельного участка расстанется с ним, если полученная от его продажи сумма,  будучи положена в банк, принесет ему в виде процента доход, который был бы не меньше, чем ежегодно получаемая им со своего участка земельная рента. 

     Такая цена названа в классической политэкономии капитализированной рентой.

     В западных учебниках «Экономики» цена на землю определяется как

дисконтированная  стоимость будущей земельной  ренты. 

     Дисконтирование - это исчисление будущего дохода исходя из существующей нормы ссудного процента. Принцип дисконтирования применяется в рыночной экономике не только при определении цены земли, но и при решении многих других вопросов в предпринимательской сфере, когда предстоит сделать выбор в соотношении затрат и прибыли, разделенных во времени¹. Цена земли может быть определена по следующей формуле:   

     Годовая арендная плата

     Цена  земли = -----------------------------------                          х 100%

     Годовая норма ссудного процента 

     Например, земельный участок приносит его собственнику годовой доход в сумме 15 тыс. долл. Чтобы получить эту же сумму, земельный участок  надо продать за 300 тыс. долл., положив их в банк из расчета 5 % годовых.

     Чем плодороднее земельный участок, тем выше земельная рента и  тем выше будет его рыночная цена. Вторым фактором, влияющим на цену  земли, является ссудный процент. Чем выше ссудный процент, тем ниже цена земли, и наоборот, чем ниже ссудный процент, тем выше цена земли.

     В то же всеми экономистами осознается тот факт, что свободных земель сегодня нет. В результате даже самый худший по плодородию и  месторасположению земельный участок не может быть отдан в аренду бесплатно.

     Арендующий  же худший участок товаропроизводитель  также рассчитывает на получение средней нормы прибыли. Вполне очевидно, что собственность на землю, ее ограниченность и необходимость вовлечения в  сельскохозяйственный оборот худших участков земли с повышенными издержками на  единицу производимой продукции, влияют на ценообразование в сельском  хозяйстве. В связи с этим почти во всех странах сельское хозяйство получает значительные субсидии из государственного бюджета. Так, в Японии  субсидии достигают 30%, в Германии — 13% от суммы всех издержек на  сельскохозяйственную продукцию. Только система дотаций сельскохозяйственного производства делает ее доступной для большинства населения².

     Спрос на землю определяется спросом на сельскохозяйственную  продукцию. Поскольку количество земли ограничено, а спрос на продукцию  сельского хозяйства растет, то это ведет к повышению арендной платы, а  последнее — к удорожанию продукции сельского хозяйства.

     Следовательно, цена земли прямо пропорциональна  величине ренты и обратно пропорциональна  размеру ссудного процента.

     Необходимо  различать понятия ренты от арендной платы. В основе арендной платы лежит земельная рента. Арендная плата выплачивается  землевладельцу арендатором за право использования земельного участка. 

     Количественно арендная плата может не совпадать  с величиной земельной ренты.

     Различия  возникают за счет того, что дифференциальная рента (I) не входит в арендную плату, а присваивается арендатором. С другой стороны, в арендную плату может включаться землевладельцем плата за аренду различного рода построек, средств производства, оросительных сооружений и т.п.

     Рента как плата за землю выступает минимальной границей  эффективности капитальных вложений в землю. Лучше понять это позволяет величина условно исчисленной аренды. Последняя может быть приравнена к сумме денег, равной арендной плате, которую бы получил землевладелец, если бы сам обрабатывал свой участок, т.е. выступал бы одновременно как  собственник земли и ее арендатор. Арендная плата здесь носит условный характер.

     Однако  ее влияние имеет существенное значение для определения  экономической эффективности производства владельца земли: условно исчисленная арендная плата позволяет ему определить разницу между полученным  доходом и условной арендной платой и в конечном счете судить о том, насколько выгодна для него предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве³.

     В западных учебниках образование  чистой (абсолютной) земельной  ренты  и цены на земельные участки изображается графически рис.1.

     

 

     Рис 1 Формирование цены на землю

     В отличие от других товаров, кривая предложения  на землю представляет собой вертикальную величину, так как количество земли не может изменяться в зависимости от изменений арендной платы.

     Переменными здесь выступают спрос на землю  и арендная плата; предложение земли не может изменяться.

     Земля, таким образом, является по предложению  низко эластичным товаром.

     Цена  на землю уравновешивается арендной платой и спросом на землю. Если бы величина арендной платы была выше уровня равновесной цены, то  землевладельцы не нашли бы желающих взять в аренду. Величина арендной платы уменьшилась бы, и землевладельцы начали бы конкурировать в поисках  арендаторов. В случае пониженной платы ее величина опустилась бы ниже  равновесия; арендаторам бы не удалось получить запрашиваемую земельную  площадь, и обострившаяся конкуренция подняла бы плату до уровня равновесной.

     В качестве объекта купли-продажи  земельные участки имеют определенные цены. Но цена земли – явление  своеобразное, существенно отличающееся от цен обыкновенных товаров. Покупка земли есть, по сути, покупка права на получение земельной ренты. Поэтому цена земли возникает на основе земельной ренты, т.е. земля потому и приобретает цену, что она приносит ренту, а величина этой цены определяется величиной ренты: чем большую ренту дает земельный участок, тем больше денег будут платить за него покупатели, следовательно, тем выше цена земли. Это первый фактор, определяющий цену земли.

     Вторым  фактором, влияющим на цену земли, является текущая рыночная ставка ссудного процента. Это объясняется тем, что в определенном отношении земельная рента подобна ссудному проценту: и земельная рента, и ссудный процент есть факторные доходы. Поэтому покупатель земли всегда будет сравнивать ренту, которую он рассчитывает получать, купив землю, со ссудным процентом, который он может получить, поместив деньги в виде вклада в банк. Владелец денег предпочтет положить деньги в банк, а не купить земельный участок, если эта земля дает ему меньший доход в виде ренты, чем тот ссудный процент, который он получит на свой вклад⁴.

     И наоборот, владелец денежного капитала предпочтет употребить его на покупку земли, если последняя принесет ему больший доход в виде ренты, чем ссудный процент, который он получил бы, поместив этот капитал в банк. В результате цена земли в среднем устанавливается на таком уровне, что рента по отношению к ней равняется норме ссудного процента. Иначе говоря, цена земли равняется такой сумме денег, которая, будучи отдана в ссуду, ежегодно приносит доход, равновеликий ренте, получаемый с этой земли.

       На  стоимость  земли  также влияет  следующая группа  факторов:

       •   социальные и демографические особенности;

       •   общая экономическая ситуация;

       •   правовое       регулирование       и       действующие       системы налогообложения;

       •   природные условия и окружающая среда;

       •   физические и качественные характеристики земельного участка;

       •   расположение земельного участка;

       •   доход, который можно получить, используя  земельный участок.