Анализ развития российского рынка жилой недвижимости в период с 2006 г. по 2010 г

    Рынок недвижимости  предназначен для оказания определённых  услуг и по своей социально-экономической  природе близок к рынку услуг.  Однако нельзя утверждать, что  рынок недвижимости – это составной  элемент единого рынка услуг.

    Услуга – результат  взаимодействия исполнителя с  потребителем, а также собственная  деятельность исполнителя по  удовлетворению потребностей потребителей. Как товар особого рода объект  недвижимости обладает рядом отличительных черт: неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью, непостоянством качества. При этом услуга может быть (или не быть связана) с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но в любом другом случае она полезна не как вещь, а как определённая деятельность. [7, с. 20].

    Объекты рынка недвижимости классифицируют в зависимости от признаков: функциональных, технических, эксплуатационных, экологических, природных и т.д.

    1.Здания.

    Функциональные: производственное, жилое, культурно-бытовое и т.д.

    Технические: вид строительного материала: бетон, кирпич, дерево и т.д.

    Эксплуатационные: этажность; вид отопления: электричество, газ, котельная, печь и т.д.; система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционирование); капитальность (особо капитальные обыкновенные, облегченное, легкое); срок службы (100, 80, 65, 40, 20 лет) и т.д.

    Экономические: сметная стоимость, оценочная стоимость, рыночная цена и т.д.

    Юридические: вид собственности (государственная, частная).

    2. Земля.

    Функциональные признаки: сельскохозяйственные (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина); земли населенных пунктов (город., рабочие, дачные поселки, сельские н.п. и т.д.); промышленности; транспорта; связи и других секторов народного хозяйства (природоохранного, оздоровительного, историко-культурного, лесного фонда, лесной промышленности, лесного хозяйства, водного фонда, земли запаса. [7, с. 11].

    Существуют два основных метода классификации: фасетный (параллельный независимые группы) и иерархический (последовательный по ступеням).

    Каждый объект недвижимости имеет уникальный (неповторяющийся) кадастровый номер, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации). [2, с. 87].

    На Западе классификация по категориям А, Б, В, С, Д:

    Категория А — объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса делятся на:

• специализированную, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха предприятий для машин и оборудования и т.п.);
• неспециализированную, офисы, здания, магазины, склады и т.п. которые продаются или сдаются в аренду.

    Категория Б — недвижимость для инвестиций. Владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

    Категория В — избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса.

    Категория С  – офисные помещения в гостиницах, НИИ, учебных заведениях, расположенные  вблизи магистралей ставки (400-650), в зависимости от услуг и  удаленности от центра.

    Категория Д  – офисные помещения вдали  от магистралей и в жилом  фонде (250-400).

    Основная масса  отечественных фирм – С и  Д категорий. 

    Правильная классификация объектов, выделение и группы, имеющие сходные характеристики, повышает уровень достоверности при оценке объектов недвижимости. [7, с. 13].

    Для строительства  объектов может быть использовано  несколько схем финансирования:

1. Использование собственных средств.
2. Самофинансирование за счёт реализации строящихся квартир на разных этапах:

• На этапе отвода участка и наличие проектно-сметной документации;

• На этапе строительства объекта;
• На этапе готовности стройварианта;
• На этапе готовности объекта под ключ;
• Передача объекта для реализации риэлторским фирмам или брокерам.

3. Кредитование за счёт привлечения заёмных средств в случае долгосрочного проекта.

4. Реализация проекта с привлечением стратегического инвестора.
5. Создание финансового пула и финансирование и реализация проекта через венчурную компанию, созданную инвесторами.
6. Финансирование за счёт выпуска ценных бумаг (акций, облигаций, опционов, сертификатов и других видов). [8, с. 35].

    Говоря о объектах  недвижимости, необходимо сообщить  о таком понятии как «ёмкость  и ликвидность рынка недвижимости».

      Ёмкость рынка — это количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть потреблено на рынке в течение определенного периода. [15, с. 38].

    Определение ёмкости рынка связано со следующими понятиями.

    Потенциал рынка — это возможный объем потребления продукта на рынке.

    Объем рынка — количество продуктов, которое может быть реализовано на рынке за определенный период времени. [20].

При оценке объема рынка  жилья учитываются факторы:

• динамика занятости;
• возможности и финансовые условия кредитов на приобретение жилья;
• уровень цен на жилье;
• величина расходов на содержание жилья;
• ожидания населения относительно цен, налогов, инфляции и прочие.

    Емкость определенного типа недвижимости определяется по формуле 1.1:

 

Ёмкость рынка =   .   (1.1)

 

  Ликвидность рынка недвижимости по всем типам определяется на макроуровне:

• социально-экономической ситуацией в стране и регионе;
• доступностью кредитов, определяемой государственной политикой;
• политикой коммерческих банков, сокращающих или расширяющих кредитование под залог недвижимости.

    На микроуровне ликвидность рынка недвижимости определяется в зависимости от полного или частичного права собственности продавца на объект собственности. Если продавец не владеет зданием целиком, то ликвидность недвижимости резко сокращается, снижение уровня ликвидности вызывают и длительные сроки реализации собственности. [15, с. 39].

    Субъекты недвижимости.

    Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели) и профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости.

    Покупатель (арендатор)  – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или  юридическое лицо, а также орган  государственного управления, имеющий  право на данную операцию по  закону. Именно для покупателей  работает рынок недвижимости. [1, с. 305].

    Продавец (арендодатель) — это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью. [1, с. 305].   

    Продавцами и  покупателями могут быть предприятия  всех форм собственности.

    Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. [2, с. 89].

    К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

• органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;
• федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений. [1, с. 307].

    К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

• предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;
• инвесторы — лица, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости. По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные; [1, с. 310].
• риелторы (брокеры) — лица, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
• застройщики — лица, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов);
• девелоперы — лица, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением. Различают два основных вида девелопмента – free-development (девелопер не берёт на себя финансовых рисков и работает на гонораре, который составляет в особо сложных случаях 10% от стоимости проекта) и speculative development (девелопер создаёт коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта, а также занимается построением финансовой схемы проекта, при этом он вкладывает в проект собственные средства) [11, с. 14];
• редевелоперы — лица, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);
• заказчики — лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
• страховщики — лица, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• управляющие проектом — лица, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;
• управляющие недвижимостью — лица, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
• оценщики объектов недвижимости — лица, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости; [1, с. 311].
• финансисты (банкиры) — лица, занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• аналитики — лица, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
• участники фондового рынка — лица, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе — лица, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
• специалисты по информационным технологиям — лица, обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
• юристы — лица, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• другие специалисты — сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.  

[2, с. 91]. 

    Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Но для совершения сделок на рынке недвижимости они должны получить лицензию. Это требование не распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц, организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. Для получения лицензии юридическое лицо должно представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области. [15, с. 43].

    Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

    Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории:

— для продажи;

— для торговли и бизнеса;

— для капиталовложений;

— для личного пользования.

    Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами. [4, с. 99].

    Рынок недвижимости — рынок ограниченных возможностей продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны. [1, с. 289].

    Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой же стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде.

    В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа  на рынке недвижимости является  в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.