Анализ развития российского рынка жилой недвижимости в период с 2006 г. по 2010 г

 

ВВЕДЕНИЕ

 

    Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики. Недвижимость — важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

    Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. С одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой же — недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

    Рынок недвижимости России еще молодой, не до конца сформированный, не имеет строго структурированной законодательно-правовой базы. Профессионализм участников рынка недвижимости и качество предоставляемых услуг оставляют желать лучшего, и виной тому, пожалуй, несовершенное законодательство в нашей стране. В России имеется еще существенная несбалансированность между сравнительно коротким, быстро меняющимся опытом и правовыми, экономическими, социально-психологическими, экологическими стереотипами, нормами и нормативными документами. Кроме этого граждане не хотят сами изучать рынок жилья, знать все его «углы и повороты», но и мало что знают о фирмах-посредниках, обитающих на рынке жилья.

    Данная тема  актуальна, потому что рынок недвижимости, как очень переменчивая субстанция, невозможно спрогнозировать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития. Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах.

   Целью работы является анализ развития российского рынка жилой недвижимости в период с 2006 г. по 2010 г.

    Для достижения  цели были поставлены следующие  задачи:

1. прослежено историческое развитие отечественного рынка недвижимости;
2. изучены функции, участники и роль рынка недвижимости;
3. рассмотрена технология оценки его объектов;
4. изучить государственную политику в развитии рынка недвижимости в России;
5. дать собственные рекомендации по дальнейшему развитию рынка недвижимости.

    Объектом исследования  данной работы является рынок  недвижимости, а предметом изучения  является рынок жилой недвижимости  России.

    В работе использованы труды таких авторов, как Асаула А.Н.,

Ерофеева П.Ю., Ивановой Е.Н., Иваницкой И.П.

 

 

  

 

 

 

      ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОНЯТИЯ РЫНКА

      НЕДВИЖИМОСТИ

 

     1.1. Структура рынка недвижимости

 

    Сегодня развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии.

    «Рынок недвижимости  – это система организационных  мер, при помощи которых покупатели  и продавцы сводятся вместе  для определения конкретной цены, по которой может произойти  обмен таким специфическим товаром,  как недвижимость». [13, с. 15]. 

    «Рынок недвижимости  представляет собой сферу вложения  капитала в объекты недвижимости  и систему экономических отношений,  возникающих при операциях с  недвижимостью. Эти отношения  появляются между инвесторами  при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости  в траст, в аренду, в наем».  [2, с. 85].

    Вышеприведённые определения предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, т.е. обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты недвижимости.

    Дадим общую  характеристику рынку недвижимости.

   Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров, услуг и т.д. для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения.  

    Развитие рынка недвижимости определяется:

— экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные  краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают  достаточно редко;

—  финансовыми возможностями  для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

—  взаимосвязями между  стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. [4, с. 94].

    Наиболее распространена  точка зрения на рынок недвижимости  как на разновидность инвестиционного  рынка. В связи с этим принято  выделять общие идентификационные  признаки, подтверждающие наличие  структурной зависимости рынка  недвижимости от инвестиционного  (см. рис. 1.1).

 

 

 Рис. 1.1. Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка

   

    Рынок недвижимости также имеет и свои специфические характеристики, которые необходимо учитывать при совершении операций.

1. Рынок недвижимости локализован, так как его товары недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями и платёжеспособным спросом. [12, с. 10].

2. Рынок   недвижимости   носит   конфиденциальный   характер. Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. Открытая публичная информация часто бывает неполной или неверной (по объективным или субъективным причинам). Не существует установленного источника детальной информации по ценам совершаемых сделок, условиям арендных договоров и ипотечных кредитов.

3.  Рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию законодательными нормами и зонированием территорий.

4.  Рынок недвижимости, как правило, является несбалансированным, имеются расхождения между спросом и предложением. Спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением. Долговечность зданий и сооружений, длительный срок строительства обусловливают низкую эластичность предложения, так как даже при повышении цен нельзя быстро увеличить предложение, также трудно и уменьшить его. Отсюда необходимость долгосрочного планирования. [2, с. 69].

Спрос на недвижимость более  изменчив, более зависит от социально-экономической ситуации в регионе, легче реагирует на изменение цен.

5.  Владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

    а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

    б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

    в) налог на недвижимое имущество;

    г) государственные пошлины и другие сборы на сделки.

6.  Товары-объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц в разных комбинациях (сервитута и др.).

7.   Товары рынка недвижимости служат не только  средством удовлетворения собственных потребностей покупателя, но и объектом их инвестиционной деятельности.

8.  Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию. [4, с. 95].

    Итак, рассуждая  о рынке недвижимости, можно утверждать, что структура рынка включает:

1. Объекты недвижимости.
2. Субъекты рынка.
3. Процессы функционирования.
4. Механизмы (инфраструктура) рынка.

    Рассмотрим каждый  пункт подробнее.

    Объекты недвижимости.

    Объекты недвижимости – любые, непосредственно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, части зданий, сооружения, строения, леса и т. п.). [20].

    Предложение на рынке недвижимости – это количество объектов недвижимости, имеющихся в наличии по определённым ценам.

    Факторы,  определяющие величину предложения  на рынке недвижимости:

• наличие резерва поступающих объектов недвижимости в определённые сегменты рынка;
• объём нового строительства и затрат на него, включая: интенсивность строительства, положение в строительной индустрии, текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты, соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости, затраты на улучшение неосвоенных земельных участков. [2, с. 75].

    Спрос  – это количество объектов  недвижимости, желаемых потребителями  по определённым ценам.

    К факторам, определяющим величину спроса  на рынке недвижимости, относятся:

• платёжеспособность населения;
• изменение общей численности населения;
• изменения в соотношениях между различными слоями населения, уровнями миграции, количеством браков и разводов;
• изменения во вкусах и предпочтениях населения;
• условия и доступность финансирования;
• возрастание численности населения. [1, с. 297 ].

    Как спрос,  так и предложение на объекты  недвижимости изменяются в зависимости  от сезона и деловой активности, носят циклический характер.

    Так спрос  (соответственно и цена) на квартиры имеет осенний постепенный рост с падением (деловая активность, праздники, ввод жилья) после нового года и последующим ростом до мая. Летом – стабилизация и некоторое падение цен. [7, с. 18].

    Сущность объекта недвижимости как товара триедина (см. рис. А.1.).

    Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от другиx видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.

    Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматривается квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации — производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

    Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость — дорогой товар, и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

    Любые объекты  недвижимости предназначены для  обслуживания конкретных процессов:

• жильё – для удовлетворения жилищных потребностей;
• промышленные объекты – для организации производственно-технологичесикх процессов;
• земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.  [1, с. 315].