Теоретические основы функционирования кредита

Необходимо решить также следующие проблемы:

• создать единую базу данных об участниках ипотечного рынка в разрезе каждого региона, что будет способствовать внедрению унифицированной федеральной системы координации участников ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов;
• внести поправки в законодательство о банкротстве, предусмотрев исключение из конкурсной массы ипотечных ценных бумаг, что позволит привлечь инвесторов для финансирования ипотечного кредитования;
• разрешить противоречия между законодательными актами, например, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданским процессуальным кодексом РФ по вопросам выселения злостных неплательщиков из заложенного жилья в случае обращения на него взыскания;
• уменьшить предусмотренный Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» годичный срок допустимой отсрочки реализации судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество;
• совершенствовать налоговое законодательство для обеспечения роста официальных доходов населения, а именно: решить вопросы, касающиеся льгот по подоходному налогу при сделках с жильем, отмены налога на добавленную стоимость в ипотечных сделках, а также установления налоговых льгот банкам, осуществляющим ипотечное кредитование;
• принять меры, способствующие ускорению рассмотрения дел в судебных органах, для чего шире освещать судебную практику оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога, а также практики регулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по закладным, при продаже заложенного имущества с аукционов; 
• решить вопросы о снижении размера государственной пошлины, при регистрации: договоров ипотеки и, конечно же, отмене двойного взимания пошлины с одной и той же ипотечной сделки;
• дифференцировать процентные ставки ипотечному агентству, исходя из условий конкретного региона, для чего необходимо, чтобы агентство, действующее в рамках федеральной программы выкупа закладных, получило право и средства выкупать закладные по этим ставкам.[22,с.29]

За свою многовековую историю зарубежными коммерческими и ипотечными банками и иными институтами ипотечного кредита накоплен богатейший опыт в области кредитования конечных потребителей на строительство, реконструкцию, модернизацию и ремонт жилых домов и квартир, приобретение и благоустройство земельных участков

В современных цивилизованных странах банковский ипотечный жилищный кредит начал бурно развиваться только после Второй мировой войны. Тогда коммерческие и ипотечные банки Германии, Франции и других развитых стран начали активно предоставлять населению целевые денежные ссуды под сбережения на приобретение и строительство жилых домов и квартир при значительной кредитно-финансовой поддержке частного жилищного строительства со стороны национальных государств. Одновременно на Западе стал развиваться и банковский кооперативный жилищный кредит. В целом ряде развивающихся стран были созданы и до сих пор успешно функционируют государственные ипотечные банки. Значительно окрепла в послевоенные годы в организационно-экономическом плане и система различных специализированных небанковских институтов ипотечного жилищного кредита, функционирующих в разных странах в форме строительных обществ (Австралия, Великобритания, Гана, Новая Зеландия), строительных сберегательных касс (Австрия, Германия), ссудо-сберегательных ассоциаций и ипотечных компаний (Канада, США). Эти кредитно-финансовые институты развернули ожесточенную конкурентную борьбу с коммерческими и ипотечными банками за соответствующую частную клиентуру, что в немалой степени побудило коммерческие и ипотечные банки либерализовать свои правила и условия выдачи гражданам ипотечных жилищных ссуд.

В подавляющем большинстве цивилизованных стран под банковский ипотечный жилищный кредит подведена прочная правовая база.. Там давно уже разработаны и приняты специальные национальные законы об ипотечном жилищном кредите и о потребительском кредите, ипотечных банках, небанковских институтах ипотечного жилищного кредита — строительных обществах, строительных сберегательных кассах, ссудо-сберегательных ассоциациях, фактически выполняющих функции ипотечных банков в части кредитования жилищного строительства, а также об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, кредитных бюро и кредитных досье (историях) физических и юридических лиц.

Все это способствовало тому, что теперь в большинстве цивилизованных стран банковский ипотечный жилищный кредит стал доступным самым широким слоям населения, включая студентов и пенсионеров.

Особо следует отметить, что сейчас во всем мире о состоянии национальной экономики того или государства нередко судят по индексу доступности жилья населению. В устойчиво развивающихся цивилизованных странах он превышает 100 %. Это означает, что там с помощью банковского ипотечного кредита не элитное жилье могут приобрести практически все семьи, у которых душевой денежный доход не ниже среднего в целом по стране. Считается, что если названный выше индекс опускается ниже 80 %, то это — тревожный симптом для дальнейшего успешного развития национальной экономики. К сожалению, в России индекс доступности жилья составляет, по некоторым оценкам независимых экспертов, всего лишь около 10 %. И, видимо, неслучайно, что экономические показатели, характеризующие положение дел в области жилищного строительства, объемы ввода в действие кооперативных и индивидуальных жилых домов (квартир), объем незавершенного жилищного строительства, ход его финансирования и использования индивидуальными заемщиками выделенных ипотечных жилищных ссуд, постоянно являются объектом самого пристального внимания со стороны ФРС США и других ведущих центральных (эмиссионных) банков при проведении ими монетарной политики.

Вплоть до начала 1990-х гг. банковский кооперативный и индивидуальный жилищный кредит развивался в нашей стране специфически. Длительное время система специальных всесоюзных банков долгосрочных вложений (ВДВ) в лице Промбанка, Сельхозбанка, Торгбанка, Цекомбанка и местных коммунальных банков, созданная в соответствии с постановлением ЦИК и Совнаркома СССР от 5 мая 1932 г. «Об организации специальных банков долгосрочных вложений» и входившая в состав Народного Комиссариата финансов СССР, предоставляла городскому и сельскому населению средне- и долгосрочные ссуды на индивидуальное жилищное строительство, капитальный ремонт и газификацию индивидуальных жилых домов и присоединение их к коммунальным сетям водопровода и канализации.

В первой половине 1960-х гг. Стройбанк приступил к осуществлению активно-пассивных операций, связанных с финансированием и долгосрочным кредитованием капитальных вложений городской жилищно-строительной кооперации. При этом учреждения Госбанка на местах также выполняли по поручению Стройбанка корреспондентские операции, связанные с кредитно-расчетным и кассовым обслуживанием индивидуальных заемщиков, а в ряде случаев и ЖСК. Впоследствии кооперативный жилищный кредит стал основным видом банковского потребительского кредита. Объем выдачи долгосрочных ссуд городской ЖСК возрос с 485,3 млн руб. в 1970 г. до 971,4 млн руб. в 1985 г., т. е. в 2 раза. Задолженность городской ЖСК по банковским ссудам также увеличилась в 2 раза — с 2068,5 млн руб. в 1970 г. до 4542,4 млн руб. в 1985 г. По всем остальным видам банковского потребительского кредита, включая ипотечные жилищные ссуды, общий объем кредитной задолженности населения СССР был гораздо меньше, и динамика ее была другой. На конец 1940 г. эта ссудная задолженность составлял а 0,1 млрд руб., на конец 1960г. — 1,0 млрд руб., наконец 1970г. — 0,6 млрд руб. и на начало 1986 г. — 2,0 млрд руб.2 Значительный рост общей суммы задолженности по ссудам индивидуальных заемщиков в 1970-1980-х гг. был связан с тем, что в 1977 г. Госбанк стал выдавать ссуды рабочим и служащим — членам садоводческих товариществ (кооперативов) на приобретение или строительство садовых домиков и на благоустройство садовых участков. Начиная с 1979 г. пенсионеры — члены садовых кооперативов также получили право пользоваться этими ссудами. Эти «садоводческие» кредиты пользовались большой популярностью у горожан. В августе 1982 г. Госбанк начал предоставлять долгосрочные ссуды сельским ЖСК на строительство одно-, двух- и многоквартирных жилых домов и надворных (хозяйственных) построек, но ЖСК так и не получила в дальнейшем широкого распространения на селе, поскольку сельские жители по-прежнему предпочитали строить в основном индивидуальные жилые дома.

Всего в СССР в 1961-1982 гг. ЖСК, колхозниками, сельской интеллигенцией, рабочими и служащими за счет собственных денежных средств и с помощью долгосрочного банковского кредита было введено в эксплуатацию жилых домов общей (полезной) площадью 700,9 млн кв. м, в том числе ЖСК — жилых домов полезной площадью 117,8 млн кв. м и населением — жилых домов общей площадью 583,1 млн. кв. м3. [18, с.9]

В субъектах Федерации также развивается законодательство по ипотечному кредитованию. Развитие инфраструктуры ипотечного кредитования во многом возлагается на региональных ипотечных операторов. В 2012 - 2013 гг. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» заключило соглашения с 46 субъектами Федерации о совместной деятельности по развитию ипотечного кредитования. Роль Агентства состоит в выкупе закладных через свои региональные представительства, обеспечивая тем самым банкам рефинансирование. На конец 2013 г. с помощью Агентства 1200 россиян смогли улучшить свои жилищные условия. По всей России ежемесячно кредиты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию получают всего 100 семей. Однако призывать Агентство увеличивать объемы ссуд означает подрывать устойчивость системы ипотечного кредитования.

Например, Закон г. Москвы от 31 марта 1999г. №11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» устанавливает порядок образования, функционирования и развития в Москве строящейся на договорных отношениях системы, направленной на улучшение жилищных условий граждан и основанной на кредитовании под залог недвижимости.

Таким образом, региональное законодательство уже позволяет эмитировать ценные бумаги с целью привлечения финансовых ресурсов для ипотечного кредитования. Так, в 2013г, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» разместило первый транш облигаций в объеме 1.07 млрд. руб. и выкупило около 1000 ипотечных кредитов на сумму более 315 млн. руб., выданных кредитными организациями, и планирует значительно расширить свою деятельность. По оценкам Госстроя, рынок ипотечных ценных бумаг в ближайшие пять лет превысит 120 млрд. рублей.[16,с.44]

Развитие ипотечного кредитования возможно не только за счет привлечения средств финансового рынка. Опыт Германии показывает, что решить жилищную проблему для многих граждан возможно посредством активизации деятельности ссудо-сберегательных касс и кооперативов взаимного кредитования. Разрыв между уровнем сбережений и инвестиций свидетельствует о наличии значительных финансовых ресурсов, не задействованных в экономике. Создание надежных сберегательных касс позволит ослабить жилищные проблемы. Такой механизм развития финансирования ипотечного кредитования предполагает активную роль государства в регулировании деятельности сберегательных касс, возможно, оказания им финансовой поддержки за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации.

Всего с 2010 по 2013 гг. жилищным кредитом смогли воспользоваться около 130 тыс. заемщиков, тогда как в одном только 1990 году – 170 тыс. За четыре года (с 2010 по 2013 гг.) построено 125,4 млн.кв.м. жилья на сумму 1489,8 млрд.руб. Объем жилищного кредитования составил за этот период 23,6 млрд.руб. Таким образом, доля жилищных кредитов в жилищных инвестициях - 1,6%. Даже в 1990 г. аналогичный показатель равнялся 7%. К 2014 г. доля жилищных кредитов в ВВП была менее 0,2%.

Основными барьерами на пути широкого распространения передовых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика.[24, с.63]

 Общий объем выданных в 2013 г. ипотечных кредитов оцениваются примерно в 10,5 млрд.руб. в текущих ценах, темп роста при этом составил более 300%. По оценкам экспертов, такой темп сохраняется и в 2014 г. В то же время, несмотря на развитие сферы ипотечного кредитования, потенциальный спрос более чем в 10 раз превышает текущий объем выданных кредитов.

Существует и другая проблема – для более активного развития ипотечного кредитования необходимо адекватное предложение жилья.

Проведенные прогнозы оценки показали, что процесс удовлетворения спроса на жилье даже при проведении всех реформ будет ограничен объемом предложения на рынке жилья и в 2014-2020 гг. не превысит 67%.

Проведенный опрос банков показал, что предлагаемое  увеличение объемов кредитования застройщиков жилья существенно меньше темпов роста кредитования населения. Так, в 2014-2015 гг. банки увеличили объемы кредитования застройщиков в среднем на 18-20%, а физических лиц – на 100%. На 2016-2018 гг. рост кредитов застройщикам в среднем оценивается на уровне 14-17%, а в 2019-2020 гг. он составит 5-10%. В 2010 г. банки планируют предоставить застройщикам жилья на сумму от 10,92 до 13,17 млрд. руб. в текущих ценах.

Таким образом, изменение сложившейся ситуации на первом рынке жилья возможно в случае:

• изменения законодательства в сторону упрощения согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства;
• поощрения конкуренции и ограничения монопольной практики на строительном рынке;
• обеспечения прозрачности финансово- хозяйственной деятельности строительных компаний.[26, с.24]