Теоретические основы функционирования кредита

Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищенных групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности. Согласно этим документам система ипотечного жилищного кредитования должна стать одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки. В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создает законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трехуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

В  решении   государством  задач,   связанных  с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечет средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности — эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путем использования различных форм и методов на всех его уровнях. Рассмотрим основные задачи, поставленные принятой концепцией.

Система жилищного финансирования в дореформенный период являлась продуктом жилищной политики советского государства и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и в его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987г. доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая_ средства индивидуальных застройщиков и членов V жилищно-строительных кооперативов).

В период реформ 1990— 1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Коренным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов, как по формам собственности, так и по источникам финансирования. Значительно возросла доля частного сектора, вследствие чего государство перестало быть главным участником этого рынка. Доля вводимого в эксплуатацию жилья, находящегося в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом за счет средств федерального бюджета в 1998г. было построено 1,3 млн. кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2% общего объема вводимого жилья. Главным итогом реформ стал существенный рост объемов жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков. Ввод этого жилья увеличился примерно в 3 раза за период с 1990-го по 1998 г. и достиг 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилого фонда.

В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По экспертным оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекаются 1,5 — 2% квартир, находящихся в частной собственности. [25,с.44]

Сокращение бюджетных ассигнований на строительство жилья привело к значительному снижению объема бесплатно предоставляемых площадей. Выделение бесплатного жилья сократилось в 1990 — 1998 гг. более чем в 3 раза. В 1998 г. оно было предоставлено лишь 344 тыс. семей, тогда как право на такое жилье имело более 6 млн. семей.

В условиях низкого платежеспособного спроса населения на жилые площади, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение жилья произошло сокращение и объемов жилищного строительства. Объем ввода нового жилья уменьшился с 61,7 млн. кв. м в 1990 г. до 30,7 млн. кв. м в 1998 г., т. е. более чем в 2 раза. В результате созданный в первые годы реформы рынок жилья был не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми источниками, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований. При резком сокращении бюджетных расходов в жилищном секторе государство смогло оказать помощь только отдельным категориям населения, основная же его часть оказалась не в состоянии приобретать жилье из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов государства.

В сложившихся условиях одной из главных задач является формирование платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья. Решение этой проблемы может быть достигнуто путем развития рыночного механизма на основе мобилизации внебюджетных ресурсов общества, развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его бесплатного распределения к продаже жилья на свободном рынке, за счет собственных средств и кредитов, предоставляемых на эти цели населению. При этом государство должно обеспечить жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита.

В настоящее время выработана стратегия государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Ее цель — создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платежеспособность населения.

Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвертых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

Решение этих задач предусматривает ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большее количество заемщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счет продажи имеющегося в собственности жилья.

Важным этапом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"). В настоящее время уставный капитал Агентства составляет 80 млн. руб., а все его акции принадлежат государству.

Распространение этого опыта с помощью филиалов Агентства, а также путем сотрудничества с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации позволит создать условия для развития единого рынка жилищных кредитов, снизить возможные кредитные риски, повысить надежность механизма рефинансирования и в конечном итоге уменьшить стоимость кредитов для заемщиков, сделав их доступными для большинства российских семей.

Последние два-три года показали устойчивый рост объемов жилья, продаваемого в кредит. Если в 2010 г. около 0,1.% от общего объема продаж, производилось с помощью разного рода квазиипотечных кредитов (ссуды без оформления закладных, продажи в рассрочку), то в 2013г., по оценкам Российской гильдии риелторов, уже в 5% всех продаж жилья использовались кредитные или заемные ресурсы. Значительно увеличился объем ипотечных кредитов банков, так, по оценке Банка России (без учета ссуд, выданных на приобретение жилья Сбербанком России по своим стандартам), эта доля составила 250 млн. дол, США, а количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, выросло до 146.

В 2013 г. по сравнению с 2012 г, рост объема строительства и ввода жилья в эксплуатацию составил 10%, благодаря чему страна достигла уровня 1996 г.: построено 36 млн. кв. м жилья. Однако анализ его структуры показывает, что 40% ввода приходится на частное строительство (одноквартирные и малоквартирные дома), из оставшихся. 22 млн. кв., м 9 млн. приходится на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург, а на остальные регионы нашей огромной страны - 13 млн. кв. м, причем около 4 млн. кв. м составляет элитное жилье. Кроме того, лидирующее место по вводу жилья в регионах занимают Башкортостан, Татарстан, Астраханская и Самарская области, вводящие примерно по 1 млн. кв. м, следовательно, на остальные регионы России остается около 5 млн. кв. м жилья.

Практика показала, что гораздо выгоднее брать жилье в кредит, чем копить деньги на его приобретение. Например, в августе 2011г. двухкомнатная квартира в городе Набережные Челны стоила 297 тыс., руб., за 3 года (на такой срок Автоградбанк ранее выдавал кредит) заемщик заплатил бы проценты за кредит в сумме 110 тыс. руб. при ставке 24% годовых, т. е. квартира обошлась бы клиенту в 407 тыс. руб. Сегодня такая квартира стоит уже 500 - 550 тыс.руб. Следовательно, развитие ипотеки в регионах - это огромный шаг вперед, существенный толчок для дальнейшего развития ипотечного кредитования.[26,с.28]

В России в 2011г. лишь 10 коммерческих банков выдавали ипотечные кредиты в значительных размерах. На конец 2013г. с ипотекой работали более 40 банков. Самыми активными являются Внешторгбанк, Инвестиционный Промэнергобанк, ДельтаКредит, Сбербанк, Райффайзенбанк Австрия, Собинбанк, Объединенный промышленно- торговый банк, Банк 1 О.В.К. и др. Максимальные кредиты (от 110 до 500 тыс.дол.) выдаются под 10-21% годовых на срок  от полугода до 20 лет. Тем не менее число ссудополучателей таких кредитов пока не велико. В то же время следует заметить, что в состав комитета по ипотечному кредитованию Ассоциаций российских банков вошли почти 300 банков, что свидетельствует о заинтересованности банковского сообщества в расширении ипотечного кредитования.[16,с.43]

В заключение следует отметить, что макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998г., еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.  Ипотечное кредитование – один из самых надежных и проведенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако не следует забывать - жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка.

2.2.Проблемы и пути развития ипотечного жилищного кредита в России

Рассмотрение экономических основ системы ипотечного жилищного кредитования дает возможность выделить следующие ее особенности: система имеет расширенный состав субъектов (участников рынка); объектом является приобретение жилья; ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью; ипотечное жилищное кредитование требует выполнения ряда специфических условий (размер первоначального взноса, доля платежей по кредиту в доходе заемщика и т. п.).

В процессе анализа функционирования современной системы ипотечного жилищного кредитования в России были выявлены следующие основные проблемы:

- ограниченное   количество   кредитных   ресурсов, привлекаемых для предоставления ипотечных жилищных кредитов, и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов;

- требующие доработки правовые основы ипотечного жилищного кредитования (особенно в части обращения взыскания на заложенное имущество).

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее острой для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Одним из основных источников привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного кредитования можно считать выпуск и размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг, т. е. секьюритизацию рынка ипотечных жилищных кредитов.[23,с.61]