Современное состояние и перспективы развития рынка жилья муниципального образования

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ФГБОУ ВО «Уральский государственный экономический университет»

 

Институт непрерывного образования

 

 

 

 

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПЕРВОУРАЛЬСК)

 

 

Курсовая работа по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

 

 

	Исполнитель: С.А. Шифрова
	Студент группы: ЗиК-14
	Научный руководитель: канд. экон. наук, профессор Н.В. Новикова
Предварительная оценка: __________
Допуск к защите:_________________
Дата защиты: ____________________
Оценка:_________________________

 

 

 

 

Екатеринбург

2016

СОДЕРЖАНИЕ

 

	Введение	3
1	Теоретические аспекты исследования рынка жилья муниципального образования городской округ Первоуральск	5
1.1	Рынок жилья муниципального образования: понятие, сущность, основные участники	5
1.2	Факторы и условия функционирования и развития рынка жилья муниципального образования городского округа Первоуральск	11
2	Исследование процессов развития рынка жилья муниципального образования (на примере городского округа Первоуральск)	17
2.1	Характеристика современного состояния рынка жилья	18
2.2	Тенденции и факторы развития рынка жилья города Первоуральска	30
3	Перспективные направления развития рынка жилья муниципального образования (на примере городского округа Первоуральск)	35
3.1	Прогнозные оценки изменения ситуации на рынке жилья Первоуральска	35
3.2	Основные направления совершенствования государственного регулирования рынка жилья Первоуральска Заключение                                                                                             Список использованной литературы	41

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность выбранной темы исследования рынка жилья муниципального образования городской округ Первоуральск обусловливается рядом обстоятельств:

во-первых, обострением проблем развития рынка жилья муниципального образования городской округ Первоуральск;

во-вторых, непосредственной близостью рынка жилья к каждому жителю города, от функционирования  которого напрямую зависит обеспечение жизнедеятельности населения города;

в-третьих, необходимостью совершенствования нормативно-правового регулирования системы отношений, складывающихся в результате функционирования рынка жилья».

Цель курсовой работы – выявить тенденции и обосновать перспективы развития рынка жилья муниципального образования городской округ Первоуральск.

Исходя из поставленной цели можно сформулировать следующие задачи курсовой работы:

- раскрыть теоретические аспекты исследования рынка жилья муниципального образования;

- проанализировать процессы развития  рынка жилья городского округа  Первоуральск;

- обосновать перспективные направления  развития рынка жилья муниципального  образования.

Объект исследования – рынок жилья муниципального образования городского округа Первоуральск.

  Предмет – тенденции, факторы и перспективы развития рынка жилья муниципального образования.

Информационная база курсовой работы включает: нормативно-правовые акты, статистические материалы, труды ведущих отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам развития рынка жилья города (Асаул А. Н., Волочков Н. Г., Балабанов И. Т., Фридман Дж., Ордуэй Н.), статьи, опубликованные в периодических изданиях, а также Интернет-ресурсы.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 51 странице машинописного текста, и включает 7 рисунков, 6 таблиц. Список использованных источников включает 36 наименований

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Теоретические аспекты  исследования рынка жилья муниципального  образования городской округ  Первоуральск

 

На начальном этапе перехода к рыночной экономике перед Россией встал  ряд новых задач. Одной из главных является изучение рынков, их развитие и прогнозирование. Рынок недвижимости является перспективным и одним из наиболее быстро развивающихся. Все что происходит на рынке недвижимости, оказывает большое влияние на развитие социально-экономической сферы всей нашей страны, в том числе и на городской округ Первоуральск.

Среди многообразия рынков недвижимости выделяется рынок жилья. Это один из крупных участников. Изменения на рынке жилья, оказывают большое влияние на жизнь в регионе. Особенностью рынка жилья является его месторасположение, то есть деление по территории. Принимая во внимание этот факт рассмотрим отдельную территорию, которая имеет свои особенности, на примере муниципального образования городского округа Первоуральск.

 

 

1. Рынок жилья муниципального образования: понятие, сущность, основные участники

 

В современном мире существует большое количество определений даваемых рынку недвижимости, рассмотрим лишь некоторые из них.

 «Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость».[10] Рынок недвижимости – это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней».[11]

Рынок – это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы».[12]

«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем».[13]

Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, т. е. обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты.[18]

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальной, правовой и экономической) необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».[14] Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Рынок недвижимости представляет собой достаточно многоаспектное явление. В настоящее время однозначного определения недвижимости не существует. Понятие недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ — «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).[2] Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество». Данное определение раскрывает всю полноту понятия и определяет круг имущества относимого к недвижимым вещам, но не отражает всю суть взаимодействия участников рынка. На рисунке 1, представлена совокупность участников и их экономико-правовые и маркетинговые взаимоотношения, которые образуют субъектную структуру рынка жилья.

 

 

Рисунок 1 - Субъектная структ

 

Рисунок 1 - Субъектная структура рынка жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости представлен следующими участниками:

- клиенты рынка жилой  недвижимости — продавцы и  покупатели;

- институциональные участники  рынка жилой недвижимости;

- профессиональные (не институциональные) участники рынка жилой недвижимости.

Покупатель (арендатор) — главный субъект рынка жилой недвижимости, осуществляющий оплату деньгами и являющийся приобретателем товара, им может быть физическое или юридическое лицо и т.д. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.[18]

Продавец (арендодатель) за соответствующее вознаграждение передаёт покупателю товар. Покупателем и продавцом могут быть физическое или юридическое лицо (застройщики, управляющие компании), имеющий право на данную операцию по закону, в том числе государство [15].

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

-  органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений. [18]

К неинституциональным (профессиональным) участникам рынка недвижимости относятся:

- инвесторы, осуществляющие  вложения собственных или заемных  имущественных, финансовых и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

- кредитные учреждения, занимающиеся финансирование операций на рынке жилой недвижимости, в том числе ипотечное кредитование;

- оценочные компании, оказывающие  услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой  оценке стоимости объектов недвижимости;

- девелоперы, разрабатывающие  концепцию объекта недвижимости;

-редевелоперы, занимающиеся  развитием и преобразованием территорий.[18]

Также в состав профессиональных субъектов рынка жилья входят: страховщики, управляющие, аналитики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, юристы, специалисты в области обучения персонала и другие специалисты.

 На практике различают первичный и вторичный рынки жилья, т. е. строительных организаций и риэлторских фирм.

Строительной организацией является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов жилой недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство [16].

Риэлторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями и правами на них. Под риэлтором понимают профессионала рынка жилой недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только ГК и УК, но и Кодекс этики и стандарты Российской Гильдии риэлторов [17]. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка жилой недвижимости имеют сложную функциональную структуру, цель которой — удовлетворение потребительского спроса, а также оптимизация объемов продаж жилья и соответственно получаемой прибыли.  
В настоящее время происходит смешение интересов участников рынка. Строительные организации на стадии строительства могут продавать квартиры по средствам личных продаж, могут привлекать риэлтерские фирмы, могут давать эксклюзивные права на продажу квартир одной риэлтерской фирме и т. д. В тоже время деловой и информационный потенциал риэлтеров, накопивших значительный опыт анализа и обслуживания проектов реализации жилья, знание динамики рынка делает их эффективными партнерами на всех этапах жизненного цикла жилого объекта.