ПЕРМСКИЙ  ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ) РОССИЙСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО УНИВЕРСИТЕТА 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

по дисциплине «Экономическая теория» 

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ТЕНДЕНЦИИ  И ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ 
 
 

студента  группы МПи-14, 1 курса,

Хорошева  Евгения Ивановича 

Преподаватель: к.э.н., доцент

Соколова  Муза Алексеевна 
 
 
 
 
 
 

Пермь, 2009 
Содержание 

 

Введение 

      Сравнительно  недавно понятие недвижимого  имущества было возрождено в гражданском законодательстве РФ после более чем полувекового забвения. Происходящие в России экономические преобразования, в особенности процессы приватизации государственного (муниципального) имущества, привели к тому, что государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа недвижимых объектов, и прежде всего земли. Предпосылкой формирования цивилизованного рынка недвижимости является создание соответствующей правовой базы, которая призвана, с одной стороны, закрепить и защитить права собственника или иного законного владельца на недвижимое имущество, а с другой стороны, установить порядок перехода прав на недвижимое имущество. В настоящее время основным нормативным актом, регулирующим гражданские правоотношения, в том числе объектом которых выступает недвижимое имущество, стала 1 часть нового Гражданского Кодекса (в дальнейшем - Кодекс), введенная в действие с 1 января 1995 года. Законы и иные правовые акты Российской Федерации и Союза ССР, действующие в установленном порядке на территории Российской Федерации, подлежат применению постольку, поскольку они не противоречат части первой Кодекса.

      В соответствии с Кодексом, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнояятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130)¹. Своеобразие экономических и физических свойств недвижимого имущества предопределяет особенности правового регулирования возникающих по его поводу отношений между субъектами имущественного оборота. В силу закона к недвижимости относится также имущество, формально не имеющее признаков недвижимого имущества, но подпадающее под установленный для последнего правовой режим: подлежащие государственой регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Этот перечень не является исчерпывающим.

      Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель².

      Цель  данной курсовой работы – определение  состояния рынка недвижимости г. Москвы. Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

1. Проанализировать ситуацию на рынке недвижимости в России;
2. Проследить основные тенденции на рынке недвижимости в г. Москва;
3. Выявить перспективы развития рынка недвижимости в г. Москва.

      Объект  курсовой работы – рынок недвижимости г.Москва. Предметом работы является состояние рынка недвижимости в условиях кризиса.

      Структура курсовой работы выглядит следующим образом: она состоит из введения, трех глав, соответствующих поставленным задачам,  заключения, приложений и списка источников и литературы. 
 

Глава 1. Основные тенденции развития рынка коммерческой недвижимости в г. Москва по итогам марта 2009 г.

 

      Основным  итогом марта можно считать некоторое  оживление рынка коммерческой недвижимости. Конечно, по большей части это  оживление скорее теоретическое: потенциальные  покупатели проявляют интерес к  выставленным на продажу объектам, но этот интерес еще не означает покупку. И в хорошие времена активного рынка такой «интерес» прошел бы незамеченным даже для специалистов. Однако, сейчас, после многочисленных мрачных предсказаний и абсолютного «штиля» декабря-февраля данный факт расценивается как «знаковый».

      Конечно, количество сделок по-прежнему находится на крайне низком уровне, и стагнация на рынке продолжается. Собственники по возможности стараются держать цену, хотя уже всем понятно, что по докризисным ценам покупателя найти нереально. Поэтому те, кому действительно надо продать свой объект, цену все же снижают: можно проследить снижение цены экспонирования до 50% по сравнению с летом-осенью 2008 года.

      Потенциальные покупатели торгуются (в отдельных  случаях торг может достигать  и 50%) и не спешат покупать, ожидая ценового "дна". Однако о первом ценовом «дне» мы уже можем говорить. Положительные «знаки» дают другие рынки и макроэкономические показатели. (Учитывая, что цена на нефть, а также индексы РТС и ММВБ в феврале-марте начали демонстрировать положительную динамику, а также принимая во внимание инерционность рынка недвижимости, можно предположить, что "первое дно" достигнуто, либо будет достигнуто в ближайшем времени.) ³

      По  оценкам департамента инвестиционного  консалтинга и департамента брокериджа компании RRG наибольший интерес потенциальных инвесторов вызывали следующие типы активов:  

      - стрит-ритейл в прайм-местах со  стабилизированным денежным потоком  (доходность от 15%),  

      - особняки в центре Москвы формата  500-1500кв.м. с земельным участком.  

      - Офисные объекты или блоки  площадью до 2000 кв.м со стабилизированным  денежным потоком и уровнем  заполняемости более 90% (доходность 16-20%),  

      - объекты со стабильным моноарендатором  (желательно западным) с прогнозируемым  оборотом и со стабилизированным денежным потоком,  

      - дистресс-активы (доходность от 20%). 

      А наиболее популярный запрос от инвесторов звучит примерно так: «куплю объект со стабилизированным денежным потоком, с доходностью от 20% от чистого  операционного дохода».⁴

      Данные особенности спроса четко прослеживаются не только по запросам, но и по офертам и сделкам, проводимыми компанией.

      Растет  объем предложения.

      В марте месяце объем предложения  на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости вновь повысился. Всего  на продажу выставлено 1086 объектов общей площадью 2,4 млн. кв.м и общей стоимостью $11 млрд. таким образом, суммарная площадь предложения выросла по сравнению с предыдущим месяцем на 10%.⁵ А по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года уровень предложения вырос на 43%, хотя количество экспонируемых объектов осталось на прежнем уровне. Таким образом, на 43% вырос такой параметр как средняя площадь предлагаемых объектов.

      Аналитики RRG расценивают этот факт как следствие  финансового кризиса. Если год назад  владельцы крупных объектов предпочитали использовать помещения для арендного бизнеса, то сейчас (особенно в офисном сегменте) снижение доходов от аренды с одной стороны, и потребность в свободных средствах другой стороны, вынуждают выставлять объекты на продажу⁶.

      В марте на продажу было выставлено 38 объектов стоимостью от $50 млн. Суммарная  площадь этих объектов составила 750 тыс. кв.м, суммарная стоимость - $3,65 млрд. Если говорить о количестве объектов, то доля крупных составляет лишь 3%. Тем не менее, по на долю этих объектов приходится почти треть общей площади площадей и общей стоимости предложения (31% и 33% соответственно). Средняя площадь по этим объектам составляет 19750 кв.м, средневзвешенная цена - $4868.

      «Сейчас для многих компаний подходит срок возврата кредитов, - говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. - Так что можно ожидать дальнейшего увеличение объема предложения, в частности - экспонирования крупных недавно построенных торговых центров и бизнес-центров».

      «Распродажа»  офисной и дефицит торговой недвижимости⁷.

      Средневзвешенные  цены продолжают снижаться. Средневазвешенная  цена квадратного метра на московском рынке коммерческой недвижимости в  марте составила $4628, что на 5% ниже, чем просили за «квадрат» в  феврале. По многим объектам снижаются цены экспонирования, в отдельных случаях снижение может достигать 50% по сравнению с ценами лета-осени 2008 года. В то же время на рынке все еще достаточно объектов, цены экспонирования по которым не снижаются, или снижаются незначительно. Конечно, собственники готовы обсуждать продажу по более низким ценам, но только в процессе переговоров с конкретным покупателем. 

      Отдельно  стоит упомянуть и про такие  показатели, как доли на рынке объектов⁸, продолживших своё экспонирование с предыдущего месяца, цена квадратного метра которых за прошедший месяц снизилась. Доля снизившихся в цене объектов за последний месяц составила 23%.

      В структуре предложения произошли  довольно сильные изменения. Лидирующее положение (по общей площади) занимают офисные помещения. Их доля существенно возросла, и составила в марте 64%. Это самый высокий показатель за весь период мониторинга, ранее его значение практически никогда не превышало 60%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно складских помещений, занимающий 20,8% рынка. Доля торговых предложений значительно снизилась и составляет 11,2%.

       

1.1. Торговая недвижимость.

 

      В марте 2009 года на рынке экспонировались  преимущественно небольшие торговые помещения. Особенно масштабно это проявилось в периферийной части города, где средняя площадь объектов снизилась на 20%. Одновременно снизился и объем предложения вне Садового Кольца - на 6% по количеству, на 25% по общей площади и на 22% по общей стоимости⁹. Причем ушли с рынка в основном крупные объекты, о чем свидетельствует снижение средней площади объекта. Оба этих фактора повлекли за собой рост средневзвешенной цены торговых помещений вне Садового Кольца на 4%.

      Доля  торговых помещений предлагаемых в  центре Москвы - наоборот - увеличилась с 6,2% до 8,3%. Впрочем, здесь ситуацию можно назвать стабильной - объем предложения практически не изменился, средняя площадь объекта по-прежнему находится на очень низком уровне (350 кв.м), средневзвешенная цена снизилась к февральской на 3% и составила $16050 за кв.м¹⁰.

      Если  говорить о структуре спроса, пожалуй, самый высокий интерес проявляют  покупатели к объектам стрит-ритейла  в так называемых «прайм-местах», что подтверждает и количество оферт  и сделок по объектам этой категории в RRG. Впрочем, данная категория помещений всегда пользовалась особым вниманием инвесторов. И в этом смысле стрит-ритейл можно назвать «островком стабильности», на который в меньшей степени влияет мировой кризис.

      Как раз к этой категории можно  отнести самой дорогостоящее, появившееся в марте в продаже торговое помещение. Оно расположено у метро Красные ворота и заявленная стоимость «квадрата» составляет 15 000 $, что даже ниже средневзвешенной цены. Это говорит о том, что новые предложения поступают по кризисным ценам. А минимальная цена в торговом сегменте составила всего 3000 $/кв.м. Именно столько предлагается заплатить покупателям за помещение площадью 750 кв.м. у метро Новые Черемушки. (см. Приложение 1)

1.2. Офисная недвижимость.

 

      В сегменте офисной недвижимости вновь зафиксирован рост объема предложения. Так, в марте было предложено на продажу на 520 офисных объектов общей площадью 1,54 млн. кв.м и общей стоимостью $8 млрд.¹¹ Это на 14% больше, чем в феврале, по количеству объектов, на 23% по общей площади и на 13% по общей стоимости. При этом на рынок выходит все больше крупных объектов, о чем свидетельствует рост средней площади экспонируемого объекта. По данным за март, эта величина на 8% больше, чем в феврале, и составляет 2960 кв.м.

      Рост  объема предложения и величины средней площади объекта сопровождается снижением средневзвешенной цены¹² - по данным за март средневзвешенная цена в офисном сегменте снизилась по сравнению с февралем: на 5% в центре Москвы, составив $9864 за кв.м., и на 9% за пределами Садового Кольца ($4325 за кв.м.)¹³

      Минимальная стоимость квадратного метра  офисной недвижимости, впервые появившегося в продаже в марте, составляет 2200 $. Столько просит собственник  помещения, расположенного в административном здании у метро Речной вокзал. (см. Приложение 1)