Российский земельный рынок: проблемы и особенности

     С лучшего земельного участка получено 6 тонн пшеницы и индивидуальная цена производства 1 тонны составила 20 долларов. При урожае в 5 тонн индивидуальная цена производства 1 тонны со второго участка равна 24 доллара. Самая дорогая пшеница получена на худшем участке - 30 долларов за тонну. Возникает вопрос, по какой цене будет продаваться пшеница на рынке? Если бы это касалось какого-либо промышленного изделия, то механизм конкуренции привел бы к установлению усредненной рыночной цены. Предприниматель, занятый на третьем предприятии потерпел бы банкротство.

     Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в них. В результате возникают особые условия образования цен на зерно и другую продукцию: общественная цена производства за единицу складывается по условиям ее производства на худших землях.

     Поэтому предприниматели, при условии получения обычной (средней) прибыли, берут в аренду и самые худшие земельные участки. А поскольку фермеры продают продукцию по единым рыночным ценам, то ведение хозяйства на лучших и средних землях обеспечивает получение дополнительной (к средней) прибыли, или сверхприбыли. Эта разница между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на более лучших по качеству землях.

     Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена (опять-таки в силу ограниченности лучших земель) будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителю с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль.

     Таким образом, ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве.

     А дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением), более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению⁵.

     Земельные собственники прекрасно осведомлены о качестве принадлежащих им земель. Поэтому вся сверхприбыль (над средней прибылью арендатора) достается им в виде дифференциальной ренты. В арендном договоре сразу же предусматривается соответствующая арендная плата.

   Человек может воздействовать на плодородие земли, но подобное воздействие не безгранично. Рано или поздно наступает время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать человека за его прилежание. Применительно к земле действует закон убывающей отдачи или убывающей доходности. Этот закон можно сформулировать следующим образом: "Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает в общем пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники" (Маршалл А. Принципы экономической науки).

     Неэластичность предложения - это одна из проблем, которая исследуется при определении уровня ренты. Другая проблема заключается в том, что сам спрос на землю является производным спросом. Например, если цена на пшеницу снизилась, то и производный спрос на землю для выращивания пшеницы уменьшается. А если спрос уменьшится, то и ставки арендной платы будут снижаться. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. РОССИЙСКИЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК: ПРОБЛЕМЫ И ОСОБЕННОСТИ. 

Споры о земле. 

     Сейчас  у нас в государстве широко обсуждаются существующие земельные  законопроекты. Рассмотрим  один из них, на мой взгляд,  самый главный  - Проект закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного фермерского и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства». Способен ли этот документ  решать земельные вопросы? Остановимся на некоторых из них.   Например,  владельцы земельных участков получили их в собственность бесплатно в размере предельной нормы своего региона. «Излишки» они могли выкупить по договорной цене или получить в пожизненное наследуемое владение. Президент как раз предложил внести в закон изменения, чтобы участки передавались в собственность бесплатно независимо от размеров. Но здесь возник спорный вопрос, и проблема эта не так проста, как кажется на первый взгляд. Нельзя ограничиться только однозначным толкованием. Приведу пример: раньше, например, генералы получали участки размером в полгектара или гектар. К сожалению, эти люди уже ушли от нас. Теперь льготами пользуются их наследники, не имеющие отношения к заслугам покойного. Насколько это справедливо? Ведь на гектаре можно построить несколько дач с участком по 10-12 соток. Эту и подобные проблемы и должен решать законопроект. - В наше время  земельные споры не обходят стороной и горожан. К примеру, Рязань, чтобы иметь в своем распоряжении достоверную информацию о стоимости земли, создает земельный кадастр города.  Правильно. Это необходимо даже в том случае, если в городе нет собственности на землю. Без кадастра невозможно объективно оценить землю, а также правильно определить арендную плату. Иначе опять возникает вереница проблем. Даже если частная собственность на землю не разрешена и с аукциона продается только право ее аренды, как в Москве, стартовую цену все равно определяет кадастр. Затем арендаторы могут ее поднять на аукционе. Кстати, на мой взгляд, отсутствие собственности на землю для города, с одной стороны, хорошо: удобнее планировать и строить. С другой - неудобства: не исключено появление черного рынка земли.  В апреле 1996 года Институтом международного экономического и политического развития был проведен «круглый стол» «Правовые аспекты земельной и аграрной реформы».⁶ Многие выступавшие сравнивали земельную реформу в России с аналогичным процессом в других странах, в частности в Югославии, Польше, Чехии и Германии (восточной ее части). Выявилось много общего. И там формирование индивидуальных хозяйств отнюдь не отличается интенсивностью. Более того, сохранившиеся в Восточной Германии коллективные хозяйства по рентабельности превосходят некоторые фермерские хозяйства Западной Германии. Естественно, рождается вопрос:  а надо ли спешить с фермерскими хозяйствами? Как у нас дальше будет развиваться аграрный сектор, неизвестно. Не будем опережать события прогнозами. Земельные вопросы предстоит тщательно изучать, чтобы не тормозить реформу и не забегать вперед. Надо дать возможность жизни течь так, как она течет по своим объективным законам.

     Действующая Конституция РФ провозгласила равенство  всех видов собственности перед  законом, в том числе и частной. Ряд  указов Президента России значительно расширил возможности приобретения земли в частную собственность, предоставив это право, наравне с гражданами, юридическим лицам. Но, к большому сожалению, многие из этих законов так и остались на бумаге.

     Так что же происходит сейчас на Российском земельном рынке?  

     Те  законы, которые все же действуют во многих регионах России фактически «возрождают крепостное право». Они устанавливают обязательства постоянно проживать на участке и эффективно трудиться под страхом изъятия участка. Ранее  принятые государственной думой законы не одобряются президентом. Они не решают проблему тотального административного контроля над экономикой, делает невозможным создание цивилизованного рынка земли, и эффективное управление земельной собственностью. По мнению президента  необходимо подвергнуть изменению саму концепцию этих законодательных актов. Так, например, сейчас права граждан и организаций по распоряжению участком ставятся в зависимость от административных решений. Сделка признается недействительной при «злонамеренном занижении цены», доход «сверх среднетерриториальной цены» поступает в бюджет. Владельцы обязываются уступить государству или муниципальному образованию участки для не определенных кодексом государственных и муниципальных нужд. Устанавливаются нормы, нарушающие принцип полного возмещения ущерба при изъятии имущества. Нарушаются права по использованию участков.   Узакониваются изъятия земельных участков:  для отвода иным лицам, для проведения военных учений, при включении участка в определенную зону с передачей его заинтересованному предприятию, изъятие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с принудительной заменой его арендой. Передача же земель гражданам возможна только по согласованию с местной администрацией. Действующие законодательства и законопроекты фактически наделяют огромной властью одно ведомство - Комитет по землеустройству России и его местные комитеты многочисленными и несовместимыми функциями: управление землями; подготовка документов о передаче участков; землеустройство; право навязывать собственникам договоры, определяя индивидуальный порядок и условия установления границ за их счет; определение правомочности решений о передаче участка; контроль за использованием земель; охрана земель; определение платежей за землю; контроль за соблюдением законодательства и привлечение к ответственности.⁷ Узаконивается вмешательство в права землевладельцев и лиц, занятых установлением и регистрацией границ.   Предполагается, что предоставление участков будет осуществляться без всякого конкурса, а администрации фактически наделяются функциями риэлтора - подбор участка для заявителя. Все это ведет к созданию механизма коррупции путем бесконтрольной и формально бесплатной передачи - раздачи земель. Этому способствует необходимость согласия уполномоченного органа для обмена участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и передача административным органам судебных функций.

     Законами  устанавливаются нормативы, противоречащие гражданскому законодательству:⁸  

     а) устанавливаются новые виды прав на участок земли; изменяет нормы о переходе прав на земельный участок под строениями;  нормы о наследовании, ущемляющие права наследников; нормы о сохранении прав на земельную долю и земельный участок за лицом, которое передало их в уставный капитал.

     б) нормы прекращения и ограничения  прав на участок: «принудительное прекращение  прав на земельный участок независимо от условий договора» постановлениями  органов исполнительной власти; возможность лишения владельца прав на участок по произвольным основаниям (участок признается бесхозным при отъезде  владельца, не использовании участка и в «других» случаях). К примеру, новый кодекс делает невозможным введение рыночного налогообложения недвижимости, закрепляя отдельный налог на землю.

     в) дезорганизуется законодательство о регистрации прав на недвижимость: устанавливаются основания для  произвольного отказа в регистрации, например, при несоответствии ранее  изданных документов новым требованиям. Вводится обязательная перерегистрация участков до 31.12.99, что открывает широкие возможности для передела собственности.

     «Приватизацией» называется передача участков в собственность  только их владельцев, что делает невозможным  приватизацию посредством торгов. Вводится обязательность при приватизации административной корректировки границ, невозможность приватизации вместе с участком его принадлежности, запрет продажи при наличии спора. Новый кодекс вместо кадастрового учета недвижимости как физических объектов вводится безразмерно широкое понятие «государственный земельный кадастр», что делает невозможным в обозримом будущем обеспечить учет недвижимости как физических объектов. При землеустройстве ущемляются права собственника, который, согласно кодексу, таковым по своей сути  не является.  После введения принципов «целевого назначения» и «правового режима» всех земель становится невозможным принятие цивилизованного законодательства о правах использования и развития недвижимости в условиях  земельного рынка. Нормы оценочной деятельности подрывают основы независимой оценки, так как в оценочные комиссии должны привлекаться  государственные и независимые эксперты. Но в большинстве случаев эти комиссии состоят из представителей властных местных структур.

     Так как же сейчас определяется цена земли?

     Эта цена практически повсеместно определяется 10-кратной ставкой земельного налога за единицу площади земельного участка (за исключением Мурманской области  и Приморского края) в соответствии с п.7 указа Президента РФ от 11.05.95 за № 478⁹. Администрация некоторых регионов использует также возможность установления единого повышающего коэффициента к нормативной цене. Чаще всего такой коэффициент равен двум. Но собственником земли в России стать крайне сложно.

     Но  вернемся к проекту земельного кодекса. Вторгаясь в вопросы природоохранного законодательства, он запрещает выкуп загрязненных участков, что блокирует привлечение частных инвестиций для очистки загрязнения. Устанавливается приоритет данного закона над всеми прочими законами, которые приняты или будут приняты в будущем. Кодекс вводит право субъектов Российской Федерации самостоятельно определять формы прав на землю на своих территориях, устанавливать порядок налогообложения недвижимости, возможность субъектам Федерации и органам местного самоуправления устанавливать произвольные запреты на передачу участков в частную собственность. Российская Федерация лишается права устанавливать правовые основы единого земельного рынка. Кодекс также устанавливает запрет частной собственности на землю для иностранцев.  Существующие законы постепенно приводят к необратимому ухудшению инвестиционного климата в России, и вызывает отток из страны капитала и квалифицированных работников.

     В целом ряде развитых стран, таких  как, например Англия, Германия, Голландия и других, земельных кодексов вообще не существует. Их заменяет свод различных законов. И хотя в России уже принята первая часть гражданского кодекса, где имеется специальная глава, посвященная вопросам земли, в стадии подготовки находятся Законы¹⁰ «О землях городов и других поселений», «Об ипотеке», «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности», и др., работа над Земельным кодексом продолжается. И от того, каким он будет,  зависит наше общее благосостояние.

     Из  всего вышеперечисленного видно, что  в России еще не сложился цивилизованный рынок земли.  
 
 
 
 
 

                                            2.1 Цена земли 

     До сих пор рассматривалась сверхприбыль, которая образуется на лучших участках земли и собственники худших земель не получают дифференциальной ренты первого и второго вида. Но если бы землевладелец таких земель не имел никакого дохода от их передачи в аренду, то его собственность теряла бы всякий смысл. Между тем в аренду сдаются не только хорошие, но и плохие земли. Обладая монопольным правом присвоения земли, собственники собирают с худших земель своеобразную дань - ренту. Она включается в рыночную цену. Покупая продукцию сельского хозяйства, мы все выплачиваем земельным собственникам эту дань за передаваемое на время право использовать их собственность - землю.