Ознакомительная практика за 2009г.

 
 
 
 
 
 

ХАРАКТЕРИСТИКИ  ДОМА

 

ИНФОРМАЦИЯ  О  КВАРТИРЕ

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПЛАНИРОВКА  КВАРТИРЫ

 
 

РАСПОЛОЖЕНИЕ   В  ПОДЬЕЗДЕ 

 

 

      
 
 

Г Е Н Е Р А  Л Ь Н Ы Й      П Л А Н     УЧАСТКА  

 
 
 

АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ  СТОРОН 

 
 

2.2. Анализ месторасположения. Ограничения и допущения 

     Квартира расположена в Дзержинском районе, на улице Театральная, которая пересекается с улицей Авиастроителей.  Этот правобережный район  относительно удален от центра и линии метро, но  рядом имеются места общественного отдыха, спорта, службы быта, продовольственные и промтоварные магазины, поликлиники, больницы, даже небольшой рынок .

     Места общественного отдыха: ДК  Чкалова, ДК Калинина, относительно недалеко расположены ДК Горького,  клуб "Отдых".

     Спортивные учреждения: СК  завода им. Чкалова,  СК "Сибирь", СК "Север",  плавательный бассейн "Нептун".

     Службы  быта: ателье, парикмахерская, филиал НДМ.

     Хорошо развита транспортная сеть:  3 и 29 маршруты автобусов, 11,14,23 маршруты трамваев,  13,33 - маршрутные такси,  22 троллейбус,  имеются коммерческие рейсовые автобусы в разные районы города.

           В ближайшем будущем планируется  капитальный ремонт , предлагаемого к продаже дома, что повысит его стоимость. К ноябрю 1998 года будет проведена новая телефонная линии, которая затронет и ул. Театральную. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 3. Методы оценки 

3.1.Затратный метод 

Основные  понятия:

       исходная восстановительная стоимость - стоимость строительства одного кв. метра на момент сдачи дома. ( См. тех. паспорт сооружения.).

       восстановительная стоимость - стоимость  строительства одного кв. метра  на момент оценки.

       коэффициент удорожания - во сколько  раз выросла исходная восстановительная стоимость на момент оценки. (Представляются ежемесячно.).

       остаточная стоимость - восстановительная  стоимость с учетом износа. 

Методика  расчета цены продажи жилья. 

1.Свд  = Сисх * Куд,

где Свд - восстановительная стоимость;

       Сисх - исходная восстановительная  стоимость;

       Куд - коэффициент удорожания; 
 
 
 

 

Свд=2,2*1=2,2 млн. руб. 

2. Со = Свд * ( 1 - Иф/100 ),

 где  Со - остаточная стоимость

     Иф - физический износ дома на год последнего обследования БТИ. (Данные  БТИ с корректировкой величины износа по табл. 1 в %.).

                                                                                                                 Таблица 1. 

         *Для всех серий пятиэтажных  строений - 1. 

             Со = 2,2*(1-0,7*28/100) =1,7  

3. Стм = Со * Ксож * Кбл * Кэт * Киз * Клиф * Квыс * Кмус * Кх * Км ,

    где Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и жилой ее площади:

95. - менее 1.50

             1.00 - от 1.50 до 1.66

             1.05 - от 1.66 до 2.00

            1.10 - свыше 2.00; 

            Кбл - при наличии балкона данный коэффициент равен 1.00;

                         при наличии лоджии - 1.05; при их отсутствии - 0.95;

                         при наличии двух и более балконов или лоджий - 1.10; 

 Кэт-  в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже

здания, равен 0,90  Во всех остальных случаях - 1,00.

        Киз - изолированность комнат;

         1,04 -все комнаты изолированы;

          096-смежные комнаты в двухкомнатных  квартирах либо более чем одна проходная комната в 3-6 комнатных квартирах,

1,00 - во  всех остальных случаях;

         Клиф -наличие лифта;

          1,03 - есть в домах,имеющих,5 и менее

этажей;;

           1,00 -есть в домах имеющих более  5этажей,либо нет в домах, имеющих 5 и

менее этажей;

            0,97 - в домах ,  имеющих , более  5

этажей;

             К выс- высота помещений; 0,98 -менее

2,5 м  ;

           1,00 - от     2,50 м до   280м 

            1,02 - от    2,80 м  до  300 м  ;

            1,04 -  от  3,00     до  340 м;  

            1,06 -   свыше 3,40 м;

            К мус - наличие мусоропровода;

            1,02 - есть в домах, имеющих менее  4

этажей;

            097 - нет в домах, имеющих более  4

этажей ;

             Кх -коэффициент, учитывающий площадь кухни;

              0,95 -при площади кухни до 6 кв. м;

              1, 00 при площади  от 6 кв. м до 9 кв. м

               1,05 при площади  от 9 кв. м до 12 кв. м;

                1,10-----свыше 12 кв. м.

              Км - коэффициент,|  учитывающий материал стен

в том  случае если кирпич - 1 ,10

в том  случае если монолит  - 1,05

в том  случае если сборный железобетон -1,0 

Стм = 1,77+1,05+0,95+0,90+1,04+1,0+1,02+0,97+1,05+1,10=10,85 

4. Стоимость жилья с учетом месторасположения  дома (Смм):

 

Смм = Стм*Кзон 
 

 

Смм = 10,85*0,9=9,765 

3.2.Доходный метод. 

     Задачей  оценки  является  определение  цены спроса и/или

   цены предложения,  и/или цены  сделки на  конкретную  квартиру,  на

   конкретную   дату   или   конкретный  период  "T",  исходя  из  ее

   равноценности с квартирами данного типа.

       Данная Методика  предусматривает,  что  оцениваемая   квартира