Отчет по практике в ГУП «ГУИОН»

- Выявление рыночной стоимости объектов недвижимости, бизнеса, связанного с объектами недвижимости, для продажи, аренды объектов недвижимости, дарения, наследования и т.д.,

- Подготовка к привлечению инвестиций в бизнес-проекты, связанные с объектами недвижимости или вложению средств в объекты недвижимости,

- Необходимость официальной оценки объектов недвижимости для государственных и коммерческих банков с целью получения кредита под залог недвижимости,

- Страхование имущества,

- Решение имущественных споров,

- И других задач, связанных с объектами недвижимости.

 

1.3. Недвижимость как объект оценки

 

В Гражданском Кодексе РФ (статья 130, п. 1) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения»

Недвижимость обладает полезными свойствами, обусловленными как физическими характеристиками объекта недвижимости («естественная» полезность), так и социальной формой ее использования («социально-экономическая» полезность).

«Естественная» полезность недвижимости. В качестве физического объекта, недвижимость обладает «естественной» (природной) полезностью, удовлетворяющей определенные потребности человека.

Например, месторождение железной руды является источником сырья для производства железа; дом может служить жильем; строение может выполнять функции торгового или производственного помещения; участок леса является потенциальным источником строительных материалов или топлива, а может быть использован и как зона отдыха (средство восстановления рабочей силы человека) или как заповедная зона (средство сохранения среды обитания человека).

Особое место среди объектов недвижимости занимают земельные участки, поскольку вся жизнедеятельность человека зависит от земли и происходит на земле.

Как физический объект, недвижимость характеризуется:

- наличием «прочной связи»  с землей, на которой расположена  недвижимость,

- местоположением (основная  и наиболее существенная характеристика),

- определенным составом  элементов, который формирует качественные  характеристики (основное функциональное  назначение или тип) объекта недвижимости (жилой дом, промышленное помещение  и т.п.),

- натуральными единицами  измерения (метры, килограммы, гектары),

- длительностью физического  существования,

- собственным жизненным  циклом, состоящим из двух основных  фаз — инвестиционно-строительной  и фазы потребления (эксплуатации  и управления объектом недвижимости  вплоть до выведения его из  оборота).

Недвижимость формирует физический компонент среды обитания человека и составляет одно из фундаментальных условий его жизнедеятельности.

Особенности земли как объекта оценки.

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

- земля не является  результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- незаменима другими средствами  производства;

- обладает постоянством  местоположения;

- неизнашиваема при правильном  использовании;

- территориально разнокачественна;

- характеризуется специфической  полезностью каждого конкретного  земельного участка;

- обладает плодородием  и в сельском хозяйстве наиболее  эффективно используются все  ее полезные качества;

- практически во всех  сферах деятельности человека (кроме  сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве  пространственного операционного  базиса, поэтому неразрывно связана  с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными  сооружениями, прочими материальными  элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины "земля" и "земельный участок", которые используются в разном значении. Термин "земля", как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин "земельный участок" означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

 

1.4. Подходы к  оценке

При оценке недвижимости применяются три основных подхода:

- Сравнительный подход к оценке недвижимости;

- Затратный подход к оценке недвижимости;

- Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

 

 

Доходный подход

Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия. При этом следует учитывать, что в условиях рынка деньги, помимо выполнения роли платежного средства, сами являются товаром и обращаются на рынке. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условий их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от ее использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течение последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течение тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском обусловленным многими факторами, различающимися как в разных странах, так и внутри страны. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации, вероятности изменения законодательства, природных катаклизмов, криминогенности экономики и др. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

От инвестиционного мотива отличается приобретение недвижимости в целях потребления, например, покупка квартиры для личного проживания. В этом случае речь идет не об извлечении дохода, а о получении иных личных благ. Инвестиция в недвижимость не всегда является единовременным вложением. Зачастую этот процесс растянут во времени и неравномерен. Важным, с точки зрения финансового анализа, является протяженность во времени потока доходов. Затраченные инвестиции на начальном этане прибыли не приносят, в то время как размещенные в банке средства приносят доход в виде процента по вкладу.

Следовательно, будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое-то время эти инвестиции не работают. Начисление процентов, при котором сумма, из которой рассчитываются проценты (база), не изменяется, называется простым начислением. Простое начисление называется дискурсивным, если начисление процентов производится в конце расчетного периода. Другой разновидностью начисления по простому проценту является случай, когда проценты начисляются в начале расчетного периода, а за базу начисления принимается конечная сумма погашения долга. Такой метод носит название антисипативного.

Сравнительный подход

Рыночный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

- сбор информации;

- анализ ее достоверности  и применимости;

- заключение о стоимости  оцениваемого объекта;

- оценка точности полученного результата.

Сбор необходимой исходной информации является отдельной и порой непростой задачей для оценщика. Для одних сегментов рынка недвижимости такая информация является открытой и общедоступной, для других доступ к ней может быть ограничен, для третьих такой информации может не быть вовсе или ее объем весьма незначителен.

Если оценщик располагает достаточным объемом информации, то ему необходимо проверить ее достоверность. В действительности часто стороны по различным причинам скрывают истинную цену сделки, стараясь ее занизить или, в некоторых случаях, завысить.

Поэтому используемая информация должна соответствовать следующим основным критериям:

- стороны сделки имели  достаточное представление о  данном рынке;

- стороны сделки не  связаны между собой какими-либо  иными отношениями, влияющими на  цену сделки;

- данные о цене сделки  получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

При применении рыночного подхода приемлема не только информация о сделках купли-продажи недвижимости, но и о других, смежных с ними — сделках залога, страхования, внесения в уставный капитал и иных. Например, при заключении сделки залога недвижимой вещи стороны не исключают возможности того, что эта вещь может быть продана на рынке для выполнения обязательства заемщика. Величина кредита, обеспеченного залогом объекта недвижимости, имеет непосредственную связь с ее стоимостью, поскольку составляет 60—70% ее стоимости. Исходя из этого, не имея прямой информации о стоимости вещи при сделке купли-продажи, оценщик может ее спрогнозировать по информации об иных сделках. Основной критерий выбора информации, используемой для оценки объекта недвижимости рыночным методом, состоит в сопоставимости стоимости оцениваемого объекта недвижимости с обращающимися на рынке объектами. Однако соответствие данному критерию является условием необходимым, но недостаточным. Только в случае удовлетворения основному критерию сопоставимый объект может быть рассмотрен на соответствие другим критериям: местоположение, время продажи, состояние.

При выполнении основного критерия исполнение дополнительных критериев желательно, но не обязательно. Отличия по дополнительным критериям (равно как и иные отличия) достаточно часто могут быть компенсированы внесением соответствующих корректировок. Если удается подобрать данные о продаже полностью идентичных объектов, то, усреднив эти данные, можно с достаточной уверенностью сделать вывод о стоимости объекта. В реальной действительности подобрать статистику сделок с аналогичными объектами практически невозможно, поэтому необходима корректировка рыночных данных о продажах, отражающих отличия сравниваемых объектов от оцениваемого. Корректировки стоимости сопоставимых объектов выражаются как в абсолютных денежных величинах, так и в процентах от стоимости. Основным способом определения количественных значений корректировок является анализ парных продаж — продаж двух объектов, сходных по всем параметрам, за исключением одного. Из анализа таких продаж оценщик может получить количественное значение корректировки, соответствующее данному параметру.

Таким образом, применяя рыночный подход, необходимо определить параметры, по которым оцениваемый объект отличается от сопоставимых, и рассчитать соответствующие этим отличиям корректировки стоимости сопоставимых объектов.

При оценке некоторых видов типовых объектов возможно использование интегральных корректировок, включающих все многочисленные отличия от сопоставимого объекта. При этом необходимо обоснование, расчеты интегральной величины отличия оцениваемого объекта по стоимости от сопоставимого. Кроме объективных характеристик объекта недвижимости — местоположения, качества, возраста, условия продажи, необходимо учитывать, что сопоставимые объекты были проданы некоторое время назад. За прошедшее время ситуация на рынке могла измениться и повлечь за собой соответствующее изменение цен, что также должно быть учтено при расчете корректировок.

Также необходимо учитывать динамику инфляции, изменение законодательства, развитие инфраструктуры и другие факторы, оказывающие влияние на изменение стоимости с течением времени. Для этого кроме анализа чисто экономических факторов необходимо принимать во внимание перспективное развитие соответствующей территории, закрепленное в Генеральном плане, в проектах детальной планировки и застройки, иных нормативных актах, отражающих политику органов государственной власти по развитию соответствующей территории. Следует учитывать и то, что за прошедшее время изменение цен могло быть столь существенным, что временной фактор не может быть учтен путем корректировок и поэтому имеющаяся информация не может быть использована.

Затратный подход

Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости.

Поэтому сфера применения затратного подхода достаточно узка и используется при:

- оценке недвижимости  на рынках, характеризующихся отсутствием  достаточной информации для применения  рыночного или доходного подходов;

- оценке специализированных  зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной  инфраструктуры и т.п.), которые, как  правило, не способны приносить  доход, а информация об их продажах  отсутствует;

- при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой  взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;

- при исчислении установленных  законодательством налогов и  сборов;

- при переоценке основных  фондов и в некоторых других случаях.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:

1. Расчет рыночной стоимости  права на земельный участок, на  котором находится объект недвижимости.