Отчет по практике в ГУП «ГУИОН»

Введение

Преддипломная практика была пройдена в ГУП «ГУИОН» (ПИБ Василеостровского и Петроградского района)

 

Основной вид деятельности предприятия: 
Деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества.         

 

Целью преддипломной практики является выполнение индивидуального задания на тему: « Оценка рыночной стоимости как основа управления недвижимостью»           

 

Для реализации данной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Получение общего представления о деятельности предприятия;
2. Ознакомление с основными задачами организации;
3. Ознакомление с программным обеспечением предприятия;
4. Получение практических навыков реальной работы в данном отделе, закрепление и применение знаний, полученных в ходе обучения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Ознакомление  с организацией 

ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»  оказывает целый комплекс услуг: технический учет и инвентаризация, все виды кадастровых работ, оценка имущества и нематериальных активов, проектирование, землеустройство и консалтинг.

 В архивах содержатся  данные о большинстве объектов  недвижимости Санкт-Петербурга начиная  с 1927 года.

Предприятие имеет филиальную сеть, состоящую из проектно-инвентаризационных бюро (ПИБ), расположенных во всех районах Санкт-Петербурга.

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН») ведет отсчет своей современной истории с 28 ноября 2005 года, когда было подписано постановление Правительства Санкт-Петербурга №1828 «О совершенствовании системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества Санкт-Петербурга». ГУП «ГУИОН» является функциональным правопреемником ГУ «ГУИОН», созданного согласно распоряжению председателя Комитета по управлению городским имуществом №425-р от 1 августа 1995 года. 2 августа того же года предприятие прошло государственную регистрацию.

Традиции предприятия имеют гораздо более глубокие корни - 21 мая 1927 года Экономическое совещание РСФСР (ЭКОСО) приняло постановление «Об утверждении Положения об инвентаризации имущества местных Советов». Оно предопределило создание в системе коммунальных органов РСФСР специальных бюро технической инвентаризации (БТИ). В начале 30-х годов было создано Городское Бюро технической инвентаризации при Жилищном управлении исполкома Ленгорсовета с Проектно-сметными бюро, расположенными в районах города.

После 1950 года начался процесс преобразования БТИ в социалистические предприятия. В этот период Городское БТИ было преобразовано в Городское управление технической инвентаризации (ГУТИ).

В 1990 году на базе Городского управления технической инвентаризации создано Городское объединение технической инвентаризации (ГОТИ). Районные бюро были преобразованы в самостоятельные организации с правом юридического лица, и в малые государственные предприятия.

В 1994 году распоряжением мэра Санкт-Петербурга образован орган исполнительной власти Санкт-Петербурга - Городское управление технической инвентаризации. Районные (городские) проектно-инвентаризационные бюро и малые государственные предприятия реорганизованы в государственные учреждения - Проектно-инвентаризационные бюро (ПИБ), находящиеся в двойном подчинении (Комитету по управлению городским хозяйством и капитальным строительством и главам местных администраций).

В настоящее время СПб ГУП «ГУИОН» имеет развитую филиальную сеть Проектно-инвентаризационных бюро, расположенных во всех районах Санкт-Петербурга. Также группы приема находятся в Едином центре документов и Санкт-Петербургском жилищном центре. Жителей Ленинградской области обслуживает Ленинградский областной филиал.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Ознакомление с направлениями деятельности организации

 

ГУП «ГУИОН» оказывает целый комплекс услуг:

Услуги по технической инвентаризации и кадастровым работам:

1. Техническая инвентаризация и учет объектов капитального строительства (в том числе железнодорожных и автомобильных дорог топогеодезическими методами, мостов, различных гидротехнический сооружений, парков, садов, скверов, временных строений/сооружений и пр.);
2. Формирование объектов недвижимости, включая подготовку документов для кадастрового учета и регистрации прав (изготовление технических планов зданий, сооружений, жилых/нежилых помещений);
3. Оценка объектов в  целях налогообложения имущества физических лиц (изготовление справок об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости);
4. Присвоение (подтверждение) адресов объектам Санкт-Петербурга, ведение адресного реестра;
5. Предоставление данных о характеристиках объектов Санкт-Петербурга органам государственной власти, местного самоуправления, юридическим и физическим лицам (изготовление технических планов и актов обследования, технических паспортов);
6. Подготовка заключений об учете  объектов, изменении  их характеристик и причинах таких изменений  для целей государственной регистрации прав, совершения сделок и иных целей;
7. Консультирование по вопросам определения состава объекта недвижимости на стадии проектирования, при распоряжении имуществом, соблюдения градостроительного законодательства, оформления правоустанавливающих документов на недвижимость и иным вопросам;
8. Подготовка документов для передачи жилых помещений в собственность граждан, перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое;
9. Подготовка справок о наличии у граждан в собственности жилых строений, расположенных в Санкт-Петербурге и зарегистрированных за физическими лицами в ПИБ районов до 3 апреля 1995;
10. Получение сведений об  объекте учета из государственного кадастра недвижимости

Услуги по оценке:

1. Оценка объектов недвижимости
2. Оценка права застройки земельных участков
3. Оценка уровня арендной платы
4. Экспертиза отчетов об оценке уровня арендной платы
5. Экспертиза отчетов об оценке объектов недвижимости
6. Экспертиза отчетов об оценке права застройки земельных участков
7. Оценка машин оборудования
8. Оценка Бизнеса
9. Маркетинговые исследования
10. Подготовка концепций развития территорий
11. Кадастровая оценка земельных участков и объектов капитального строительства

 

Услуги по землеустройству:

1. Инвентаризация земельных участков по функциональному использованию, кадастровые  работы, межевание земельных участков, топографо-геодезический работы (топографическая съемка, кадастровая съемка, вынос границ в натуру)
2. Методологическая работа

 

 

Услуги по проектированию:

Изготовление проектов перепланировок и переоборудования (квартир, помещений, зданий, сооружений):

1. Проекты перепланировок жилых и нежилых помещений
2. Проекты перевода жилых помещений в нежилой фонд
3. Проекты перевода нежилых помещений в жилой фонд
4. Проекты оборудования новых входов  с разработкой  концептуального решения развития фасадов, а также замены оконных заполнений; остекления балконов, лоджий
5. Дизайн (квартир, помещений, зданий, сооружений)  и авторское сопровождение отделочных работ

 

Изготовление проектов для объектов реконструкции и капитального строительства:

1. Жилые (индивидуальные, многоквартирные дома), производственные, общественные, коммерческие здания и сооружения.

 

 

В рамках выполнения функции заказчика:

1. Подготовка исходно-разрешительной документации
2. Сопровождение проектной документации в экспертизе и других согласующих инстанциях
3. Получение разрешения на строительство (реконструкцию)

 

Консалтинговые услуги:

1. Консультации по вопросам земельного и градостроительного законодательства, гражданского законодательства в сфере оборота объектов недвижимого имущества, государственного кадастра недвижимости, землеустройства
2. Анализ и формирование правоустанавливающих документов на объекты недвижимости
3. Подготовка и оформление документации при сопровождении инвестиционных проектов
4. Предоставление интересов заказчика в процессе разработки и реализации инвестпроектов
5. Составление профессиональных заключений при сопровождении проектов, в том числе заключений о характеристиках и правовом статусе объекта недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ - НЕОБХОДИМОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ

1.1.Недвижимость в законодательстве. Оценка недвижимости

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса (ГК РФ) «Недвижимые и движимые вещи» к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лесá, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также ст. 130 Гражданского кодекса (ГК РФ) «Недвижимые и движимые вещи» к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса. Недвижимость как объект оценки – это, прежде всего земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, земельный участок, неотъемлемой часть которого могут быть:

- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному сооружению;

- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

- стационарные сооружения благоустройства территории участка;

- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектом оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия.

Классификация недвижимости по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1.

Таблица 1

Классификация недвижимости

Тип классификации	Вид недвижимости
По характеру использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры Для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома интернаты, здания правительственных и административных учреждений
По целям владения	Для ведения бизнеса Для проживания владельца В качестве инвестиций В качестве товарных запасов Для освоения и развития Для потребления истощимых ресурсов

 

 

 

 

Продолжение таблицы 1

По степени специализации	Специализированная (в силу своего специального характера редко сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору Неспециализированная – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию Требующие реконструкции или капитального ремонта Незавершенное строительство
По воспроизводимости в натуральной форме	Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

 

 

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.