Раскрывает
цель оценки, предполагаемое использование
результата оценки, а также определение
рыночной стоимости и видов стоимости,
отличных от рыночной Федеральный Стандарт
Оценки «Цель оценки и виды стоимости
(ФСО-2)», применение которого является
обязательным к применению при осуществлении
оценочной деятельности.
1.2. Принципы, цели
и задачи оценки недвижимости
Принципы
оценки недвижимости — это основополагающие
положения теории оценки и правила определения
стоимости недвижимости. Принципы оценки подразделяются
на принципы, которые отражают точку зрения
пользователя, взаимосвязь отдельных
частей объекта оценки, точку зрения рынка,
и принцип наиболее эффективного использования
объекта оценки.
К группе
принципов, отражающих точку зрения пользователя, относятся:
- принцип
полезности — принцип оценки,
характеризующий способность конкретного
объекта оценки удовлетворять потребности
пользователя;
- принцип
замещения — принцип оценки,
утверждающий, что максимальная цена объекта
оценки определяется минимальной суммой,
за которую может быть приобретен объект-аналог.
- принцип
ожидания — принцип оценки,
характеризующий точку зрения пользователя
на будущие выгоды и их настоящую стоимость.
К группе
принципов, отражающих взаимосвязь отдельных
частей объекта оценки, относятся:
- принцип
добавочной продуктивности — принцип оценки,
который утверждает, что добавочная продуктивность
определяется чистым доходом, относящимся
к земле, после компенсации затрат на труд,
капитал и управление.
- принцип
вклада — принцип оценки,
который утверждает, что вклад определяется
суммой, на которую изменяется стоимость
объекта оценки вследствие наличия или
отсутствия какого-либо элемента в факторах
производства.
- принцип
возрастающей и уменьшающейся отдачи — принцип оценки,
который утверждает, что по мере увеличения
какого-либо ресурса в одном из факторов
производства рост чистой отдачи сначала
увеличивается, а затем начинает уменьшаться.
- принцип
сбалансированности — принцип оценки,
который утверждает, что максимальный
доход от объекта оценки и его максимальную
стоимость можно получить при соблюдении
оптимальных величин факторов производства.
- принцип
экономического размера — принцип оценки,
который утверждает, что на рынке существует
оптимальное количество факторов производства,
необходимое для наиболее эффективного
использования объектов оценки.
- принцип
экономического разделения — принцип оценки,
который утверждает, что имущественные
права на объект оценки следует разделять
и соединять таким образом, чтобы стоимость
объекта оценки при этом увеличивалась.
К группе
принципов, отражающих точку зрения рынка, относятся:
- принцип
зависимости − принцип оценки,
который утверждает, что стоимость объекта
оценки зависит от характера окружающей
среды.
- принцип
соответствия − Принцип оценки,
который утверждает, что максимальная
стоимость возникает тогда, когда уровень
оформления, удобств, характера использования
объектов оценки соответствуют требованиям
рынка. Принцип соответствия реализуется
в виде двух принципов — регрессии и прогрессии.
принцип регрессии − принцип оценки,
который утверждает, что при избыточных
улучшениях (сверхулучшениях) стоимость
объекта оценки уменьшается или не увеличивается.
принцип прогрессии − принцип оценки,
который утверждает, что стоимость объекта
оценки, не имеющего улучшений, повышается
в результате функционирования
соседних объектов, имеющих улучшения,
соответствующие современным требованиям
рынка.
- принцип
спроса и предложения − принцип оценки,
который утверждает, что цена объекта
оценки определяется соотношением спроса
и предложения по объектам-аналогам на
рынке.
- принцип
конкуренции − принцип оценки,
который утверждает, что если прибыль
на рынке превышает уровень, необходимый
для оплаты факторов производства, то
конкуренция на рынке увеличивается, что
приводит к снижению среднего уровня доходов.
- принцип
изменения − принцип оценки,
который отражает изменение стоимости
объекта оценки или цен объектов-аналогов
во времени.
К группе
принципов наиболее эффективного использования
относятся:
Принцип
наиболее эффективного использования − принцип оценки,
который утверждает, что наиболее вероятное
и разумное использование актива — это
использование, которое не противоречит
законодательству, физически осуществимо,
финансово целесообразно и приводит к
наибольшей стоимости имущества. Принцип
наиболее эффективного использования
является обобщающим принципом в теории
оценки.
В проведении работ по оценке
недвижимости могут быть заинтересованы
различные стороны:
- продавцы и покупатели;
- владельцы объектов недвижимости
различного назначения;
- инвесторы;
- кредитные организации (банки);
- государственные структуры
(контрольно-ревизионные и налоговые);
- управленческие структуры
муниципальных образований;
- страховые компании и пр.
Все они, реализуя свои экономические
интересы, могут заказать оценку и, тем
самым, становятся заказчиками.
Следует отметить, что потребности
собственника в оценке могут быть результатом
требований третьей стороны. В действительности
третья сторона может сама выступать в
качестве заказчика, например:
- страховые компании хотят
знать величину риска, которую они берут
на себя, или подтвердить соблюдение договора
о разделении риска между страховщиком
и страхователем;
- кредитные институты хотят
знать, какие суммы они могут безопасно
предоставить в кредит за объект недвижимости
и получить обратно в случае банкротства
заемщика;
- государственные агентства
хотят знать обоснованную рыночную стоимость
для покупки недвижимости в государственную
собственность.
Третьей стороной могут выступать
производители и посредники (дилеры и
брокеры), покупатели и продавцы, кадастровые
оценщики и страховщики, кредиторы (банки)
и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры
и управляющие, адвокаты и консультанты,
финансовые и лизинговые компании, партнеры
и супруги.
Следует отметить, что иногда
у собственника (заказчика оценки) может
быть несколько причин для проведения
оценки. Например, собственник хочет определить
страховую стоимость для оформления страховки
от пожара и ликвидационную стоимость
для получения кредита в ипотечном банке.
Такая ситуация вполне возможна, и в этом
случае оценка является многоцелевой.
Таким образом, цель может устанавливаться
с точки зрения оценщика, собственника
или третьих лиц, например банка или государственного
агентства.
С точки зрения такого субъекта,
как оценщик, есть единственная цель, а
именно — установить требуемый вид стоимости
и подготовить заказчику отчет о той или
иной величине стоимости, действуя при
этом как независимая незаинтересованная
сторона в выработке беспристрастного
заключения о стоимости оцениваемого
объекта. Но прежде чем любая оценка приобретет
смысл с точки зрения ее содержания или
значения результата, она должна иметь
причину своего появления, сформулированную
цель заказчика. Основная причина, побуждающая
клиента заказать отчет об оценке, — это
удовлетворение деловых или личных потребностей
собственника в оценке стоимости недвижимости
в соответствии с целями предполагаемого
использования. Потребность собственника
в достижении определенной цели воплощается
в истинной и легитимной причине выполнения
оценки. Цель, которую преследует заказчик,
очень важна для содержательной части
отчета, ограничивающих условий или любых
других параметров, содействующих проведению
адекватного анализа стоимости. Оценщик
должен быть знаком с предполагаемым использованием
отчета по оценке, так как от этого зависит,
какие соответствующие назначению оценки
теоретические знания и практические
приемы оценки он должен применить в своем
исследовании для получения обоснованного
заключения. Хотя оценщик и может выбирать
определенный вид стоимости (например,
рыночную стоимость, инвестиционную и
др.) и применять различные методы исследования,
этот выбор должен быть обусловлен знанием
того, как отчет по оценке будет использоваться
в дальнейшем, то есть тем, для чего собственнику
нужно знать стоимость своей недвижимости.
Таким образом, если в формулировке
цели оценки определяется вид стоимости,
которую необходимо определить, а также
оцениваемый пакет прав, то в формулировке
функции оценки — ее последующее использование.
Цель, для которой выполняется
оценка (ее функция, назначение), является
определяющим фактором при выборе адекватной
базы оценки (вида стоимости) и соответственно
при выборе конкретных подходов и методов
оценки.
В ФСО-2 цель и функция оценки
задаются следующим образом: «Целью оценки
является определение стоимости объекта
оценки, вид которой определяется в задании
на оценку. Результатом оценки является
итоговая величина стоимости объекта
оценки. Результат оценки может использоваться
при определении сторонами цены для совершения
сделки или иных действий с объектом оценки...»1.
В соответствии со ст. 6 ФЗ об
оценочной деятельности «Право Российской
Федерации, субъектов Российской Федерации
или муниципальных образований, физических
лиц и юридических лиц на проведение оценки
принадлежащих им объектов оценки» субъекты
различных форм собственности Российской
Федерации, физические и юридические лица
имеют право на проведение оценки принадлежащих
им объектов недвижимости. Это право является
безусловным и не зависит от установленной
процедуры государственного статистического
и бухгалтерского учета и составления
отчетности. Ситуации, в которых проведение
оценки обязательно, определены в ст. 8
«Обязательность проведения оценки объектов
оценки» этого Закона. Проведение оценки
является обязательным в случае вовлечения
в сделку объектов недвижимости, принадлежащих
полностью или частично Российской Федерации,
субъектам РФ либо муниципальным образованиям.
Необходимость определения рыночной стоимости
этой недвижимости возникает при:
- приватизации;
- передаче в доверительное
управление либо передаче в
аренду;
- использовании объектов
недвижимости в качестве предмета
залога;
- продаже или ином отчуждении
объектов недвижимости;
- переуступке долговых
обязательств;
- передаче объектов недвижимости
в качестве вклада в уставные
капиталы, фонды юридических лиц.
Возникновении спора о стоимости
объекта недвижимости при:
- национализации имущества;
- ипотечном кредитовании физических
и юридических лиц;
- составлении брачных контрактов
и разделе имущества разводящихся супругов;
- выкупе или ином изъятии имущества
у собственников для государственных
или муниципальных нужд;
- контроле за правильностью
уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой
базы.
Полный перечень всех причин,
по которым необходима оценка недвижимости,
достаточно велик. Можно указать наиболее
часто встречающиеся.
Необходимость оценки недвижимого
имущества, находящегося в частной собственности,
возникает при:
- купле-продаже объектов
недвижимости;
- акционировании предприятий
и перераспределении имущественных
долей;
- реорганизации предприятий;
- внесении объектов недвижимости
в качестве вклада в уставный
капитал предприятий и организаций;
- в случае дополнительной
эмиссии акций или привлечении
новых пайщиков;
- ликвидации объектов
недвижимости;
- сдаче недвижимости в
аренду;
- уточнении налогооблагаемой
базы объектов недвижимости: зданий
и земельных участков;
- страховании объектов
недвижимости;
- кредитовании под залог
объектов недвижимости;
- разработке инвестиционных
проектов и привлечении инвесторов;
- принятии управленческих
решений;
- составлении финансовой
(бухгалтерской) отчетности;
- исполнении прав наследования,
судебного приговора, разрешении
имущественных споров и др.
Поскольку вид стоимости зависит
от назначения (цели проведения) оценки,
оценщику следует детально объяснить
заказчику особенности выбираемого вида
оцениваемой стоимости и необходимость
использования в конкретном случае именно
этого вида стоимости. То есть при выполнении
оценки оценщик должен согласовать цель
оценки с заказчиком, а если она нестандартна
и не определена законом или действующими
нормативными документами, то ее специальная
формулировка должна быть отражена в договоре
на оценку.
В зависимости от цели и функции
проводимой оценки, количества и подбора
учитываемых факторов оценщик рассчитывает
различные виды стоимости.
В международной практике возможно
формулирование цели оценки в соответствии
с предполагаемым ее использованием (функцией),
например:
«Целью оценки является определение
обоснованной рыночной стоимости объекта
недвижимости (например, незадействованного
производственного корпуса), находящегося
в собственности ЗАО «ABC», для принятия
решения о продаже этого недвижимого имущества».2
Такое уточнение цели оценки
бывает не только уместным, но и обеспечивает
некоторую гарантию против неправильного
использования отчета об оценке. Однако
отечественная оценочная практика в отчете,
договоре на оценку и задании на оценку,
которые должны соответствовать требованиям
Закона об оценочной деятельности и федеральных
стандартов оценки, требует раздельных
формулировок цели и назначения оценки.
Например, цель оценки - определение
рыночной стоимости квартиры, находящейся
в собственности заказчика. Назначение
оценки - оценка выполняется для принятия
решения о продаже этого объекта недвижимости.
Оценка объектов недвижимости
необходима для решения следующих задач: