Существенными факторами, влияющими
на ликвидность объектов недвижимости,
являются: местоположение, физические
характеристики объекта (износ, состояние
инженерных коммуникаций), размер объекта,
состояние рынка недвижимости в данном
регионе и населенном пункте. Необходимо
отметить, что соответствие указанным
факторам в большей или меньшей степени
будет определять отнесение объекта к
тому или иному классу.
Основными задачами в рамках
проведения анализа рынка являются:
·формирование объективного
мнения о том, какие сделки представлены
в большей степени по объектам, подобным
оцениваемому (сделки аренды или сделки
купли-продажи);
·определение аналогов для
расчета арендной ставки (при доходном
подходе) и для сравнительного подхода;
·выявление коэффициента соотношения
между арендными ставками различных типов
объектов (арендная ставка торгового помещения
по отношению к арендной ставке для офисного
помещения и т.п.).
При формировании Отчета об
оценке объекта коммерческой недвижимости
в целях залога текстовая часть данного
раздела Отчета должна содержать следующую
информацию:
. краткую характеристику сегментов
рынка коммерческой недвижимости города;
.характеристику локального
сегмента рынка (средние ставки
аренды и цены продажи 1 кв.м
на текущую дату, динамика роста
по сравнению с прошлым годом,
среднерыночный уровень недозагрузки,
средний уровень эксплуатационных
расходов для подобных объектов
(в абсолютных или относительных
показателях);
.наличие инвестиционных
проектов в городе, связанных
со строительством или реконструкцией
объектов данного типа (описание,
характеристики, девелопер, общий объем
инвестиционных затрат, текущее
состояние).
Описание местоположения объекта оценки
Местоположение является одним
из ключевых параметров, определяющим
возможную доходность объекта. Некорректное
определение данного параметра может
привести к формированию недостоверной
стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Основные факторы, на которые,
необходимо обращать внимание при описании
местоположения объекта оценки:
для объекта офисной недвижимости
- расположение в «деловом» районе города
(более ликвидный объект) либо наоборот,
расположение в глубине промышленной
площадки (возможны сложности с реализацией),
наличие удобной транспортной доступности
и т.п.;
для объекта торговой недвижимости
- расположение в торговом коридоре (либо,
наоборот в глубине «тупиковой» улицы),
интенсивность движения, популярность
места и т.п.;
для объекта складской недвижимости
- транспортная доступность, наличие инфраструктуры
(ж/д ветка и т.п.), наличие всех необходимых
коммуникаций в достаточном объеме (электричество,
газ, вода, и т.п.).
При описании местоположения
объекта оценки достаточно наглядным
является представление графической информации,
на основании которой можно понять, где
находится объект оценки,
В качестве источника данной
информации могут являться электронные
и бумажные карты города. Приведем пример
графического изображения и краткого
текстового описания месторасположения
объекта оценки.
1 Федеральный Стандарт Оценки
Цель оценки и виды стоимости (ФСО-2) Гл.
2, п. 3, 4.
2
Статья Цели и функции оценки недвижимости,
В.Е.Осипов, 26.07.2010
3
Федеральный Стандарт Оценки Цель оценки
и виды стоимости (ФСО-2)
4
Лекционный материал для студентов studopedia.net
5 Черняк А.В. Оценка городской недвижимости.
– Москва, Русская деловая литература, 1996.