Классификация принципов оценки недвижимости

     3) расчет стоимости по удельным  стоимостным показателям, единым  для определения группы аналогичных  объектов;

     4) расчет стоимости с помощью  мультипликатора дохода;

     5) расчет стоимости с помощью  корреляционных моделей. 

     Определение стоимости дополнительных элементов  осуществляется путем сравнения  цен у двух групп объектов: имеющих  и не имеющих эти элементы. Например, таким образом можно определить стоимость вспомогательных устройств  к станкам, вспомогательных сооружений к зданиям и т.п.

     Определение корректирующих коэффициентов используется тогда, когда сравниваемые нематериальные активы различаются по отдельным  техническим и размерным параметрам. Качество и уровень функционирования, комфортности, удобства обслуживания – все эти характеристики можно учесть в стоимости введения соответствующих повышающих или понижающих коэффициентов.

     Расчет  стоимости по удельным показателям  – способ, применяемый в тех  случаях, когда сравниваемые объекты  функционально однородны, но существенно  различаются по размеру и мощности. При этом выводятся удельные цены на выбранную единицу. Например, для  расчета стоимости земельного участка  определяют предварительно рыночную стоимость 1 м2, для расчета стоимости здания – цену 1 м3 постройки, для расчета  стоимости оборудования - цену 1 кг массы  конструкций и т.д. [2]

     Способ  расчета стоимости с помощью  мультипликатора дохода, представляющего  собой отношения цены аналогичного объекта к ежегодному доходу его  владельца; применим к тем нематериальным активам, функционирование которых  приносит доход. Если оценивают нематериальные активы предприятия в целом, то применяют  мультипликатор Р/Е (цена к доходу на акцию), если оценивают нематериальные активы, включающие только недвижимость предприятия, то расчет ведут с помощью  мультипликатора валового рентного дохода GRM, который представляет собой  отношение цены аналогичного объекта  к валовой ренте его владельца. Порядок расчета такой. Для каждого  аналогичного объекта рассчитывают мультипликатор дохода, затем выводят  усредненное значение мультипликатора  для всей группы объектов. Стоимость  данного объекта получают умножением усредненного мультипликатора на прогнозируемую величину дохода от данного объекта.

     Расчет  стоимости нематериальных активов  с помощью корреляционной модели возможен в том случае, когда имеется  достаточно большое количество аналогичных  объектов и можно путем статистической обработки информации построить  корреляционную модель, описывающую  зависимость вероятной цены объекта  от 2-2 его основных параметров.

     4 этап

     Установление  стоимости объекта оценки путем  согласования скорректированных цен  объектов-аналогов. [8] 

     Преимущества  рыночного подхода:

     1. В итоговой стоимости отражается  мнение типичных продавцов и  покупателей. 

     2. В ценах продаж отражается  изменение финансовых условий  и инфляция.

     3. Статически обоснован. 

     4. Вносятся корректировки на отличия  сравниваемых объектов.

     5. Достаточно прост в применении  и дает надежные результаты.  

     К недостаткам рыночного подхода  можно отнести:

     1. Различия продаж.

     2. Сложность сбора информации о  практических ценах продаж.

     3. Проблематичность сбора информации  о специфических условиях сделки.

     4. Зависимость от активности рынка. 

     5. Зависимость от стабильности  рынка. 

     6. Сложность согласования данных  о существенно различающихся  продажах.[4] 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Задача 15.1 

     Рассчитать  сумму, которая будет накоплена  на депозитном счете через n=8 лет, если в начале каждого года на счет будет вноситься сумма РМТ=820 денежных единиц, при ставке дохода i=23% (по сложному проценту).

     Решение:

     Используем  авансовый фактор накопления единицы  за период.

     FV=РМТ∙ФНЕПав

     ФНЕПав 8лет=ФНЕП 9лет – 1= 23,668950 – 1 =22,668950

     FV= 820∙22,668950=18588,54ден.ед.

     Ответ: на депозитном счете будет накоплено 18588,54 ден.ед. 

     Задача 15.2 

     Платежи по аренде объекта недвижимости в размере РМТ=100 денежных единиц поступают в течении n=20 лет в начале каждого года. В конце периода ожидается перепродажа объекта за FV=6650 денежных единиц. Определите текущую стоимость объекта недвижимости, если ставка дисконтирования составляет i=8%.

     Решение:

     Текущая стоимость объекта недвижимости будет определяться как сумма  дисконтированной стоимости арендных платежей и дисконтированной стоимости  предполагаемой цены перепродажи.

     PV=PVар.пл.+PVперепрод.

     Для определения суммы дисконтированной стоимости арендных платежей используем  авансовый фактор текущей стоимости  единичного аннуитета.

     PVар.пл.=РМТ∙ФТСЕАав

     ФТСЕАав 20лет=ФТСЕА 19лет+1=9,60360+1=10,60360

     PVар.пл.=100∙10,60360=1060,36 ден.ед.

     PVперепрод.=FV∙ФТСЕ= 6650∙0,214548=1426,74 ден.ед.

     PV= 1060,36+1426,74=2487,1 ден.ед.

     Ответ: текущая стоимость объекта недвижимости составляет 2487,1 ден.ед. 

     Задача 15.3 

     Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере  I=120 денежных единиц. Договор аренды предусматривает неизменность платежей и составлен на n=12 лет. Предполагается, что стоимость объекта изменится за период на Dа=8%. Требуемая ставка дохода на инвестиции i₁=8%. Средняя рыночная ставка доходности i₂=7%. Рассчитать коэффициент капитализации и стоимость объекта недвижимости:

     1) прямолинейным методом (методом  Ринга);

     2) методом фонда возмещения по  безрисковой (среднерыночной) ставке  доходности (методом Хоскольда);

     3) равномерно-аннуитетным методом  (фонда возмещения по ставке  дохода на инвестиции – методом  Инвуда).

       Решение:

     Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

     V=I/R,

     где I – ежегодный доход (120 ден.ед.);

     R – коэффициент капитализации.

     R=Ron+Rof,

     где Ron – требуемая ставка дохода (8%);

     Rof – норма возврата капитала.

     Стоимость объекта недвижимости будет изменяться в зависимости от метода определения  нормы возврата капитала.

     1. Прямолинейный метод (Ринга).

     При определении нормы возврата капитала необходимо помнить, что она применяется  только к теряющей стоимость части  актива.

     Rof=1/n=1/12∙(1,08)=0,09

     R=0,08+0,09=0,17

     V=120/0,17=705,88 ден.ед.

     2. Метод фонда возмещения по  безрисковой (среднерыночной) ставке  доходности (Хоскольда).

     Rof=ФФВ(безриск.)=0,0559020(12 лет 7%)∙(1,08)=0,06

     R=0,08+0,06=0,14

     V=120/0,14=857,14 ден.ед.

     3. Равномерно-аннуитетным методом  (фонда возмещения по ставке  дохода на инвестиции – Инвуда).

     Rof=ФФВ(треб.)= 0,0526950(12 лет 8%)∙(1,08)=0,05691

     R=0,08+0,05691=0,13691

     V=120/0,13691=876,488 ден.ед.

     Ответ: коэффициент капитализации и  стоимость объекта недвижимости по каждому методу составит:

     1. Прямолинейный метод (Ринга)  0,17 и 705,88 ден.ед.

     2. Метод фонда возмещения по  безрисковой (среднерыночной) ставке  доходности (Хоскольда) 0,14 и 857,14 ден.ед.

     3. Равномерно-аннуитетным методом  (фонда возмещения по ставке  дохода на инвестиции – Инвуда) 0,13691 и 876,488 ден.ед. 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  литературы 

1. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 107с.
2. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 1998.
3. Масленников П.В., Задорожный А.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Кемеровский технологический институт пищевой промышленности. – Кемерово, 2005. – 84с.
4. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2003.
5. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: «Дело», 1998.
6. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов - н/Д: Феникс, 2002.
7. Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000.
8. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. Грабовского П.Г. - М.: Изд-во «ACS», 1999.