• уровня ликвидности (L_j);

• ставки доходности (D_j);

     — уровня стабильности получения дохода (С_j).

2. Уровень риска (R) — стандартное отклонение, или коэффициент вариации (к):

     R = L_j • D_j • С_j;

     R_x = aR_a + bR_b + zR_z, 

     где i — тип региона; j — тип недвижимости; R_a , R_b , R_z — ставки доходности активов;

     a, b, z — удельные веса активов в структуре портфеля. Как правило, риск портфеля меньше рисков отдельных активов.

     Стандартное отклонение 

     где w₁ w₂ — удельные веса активов,

     Р_1,2 — коэффициент корреляции активов,

     Cov — ковариация: 

     Уровень риска портфеля — это прямая функция корреляции доходов активов портфеля. Чем меньше коэффициент корреляции ставок активов, тем ниже уровень неуправляемости риска портфеля.

     Важнейшее ограничение

     Для привлеченного капитала ставка дисконта рассчитывается как средневзвешенная стоимость по формуле 

     Е = W_c • R_c + W_d R_d(l - tax), 

     где R_c, R_d — стоимости собственного и заемного капитала; W_c — доля собственного капитала; W_d — доля заемного капитала; tax — ставка налога на прибыль.

     Доля собственного капитала инвестора (W_c) определяет уровень допустимого риска:

     R_c = Активы - Долговые обязательства.

     Если Е_заем < Е_а (ставки доходности), то использование заемного капитала увеличивает ставку доходности собственного капитала, где Е_заем — ставка доходности заемного капитала; Е_а — ставка доходности общего капитала. [18] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение

     Подводя итоги, можно сделать вывод, что  управление портфелем недвижимости — это совокупные процессы формирования, развития решений управления, которые обеспечивают максимальную эффективность от проводимой собственником стратегии и тактики по наиболее рациональному использованию активов.

     Портфель  недвижимости включает рынок жилья, на котором числятся застройщики, инвесторы, пользователи. Управляющий инвестиционным портфелем недвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля, который состоит из объектов недвижимости, за разработку и выполнение стратегической программы управления. Эта стратегия направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и извлечения средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. Но она направлена и на улучшение соотношения риска при эксплуатации и увеличение потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем ставит задачи перед управляющими фондами и окончательно решает вопрос об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.

     Главной целью управления портфелем являются инвестиции и получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в сочетании с возможными инвестиционными рисками. Деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.

     Управляющий портфелем отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе, за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов, за степень инвестиционных рисков, долю рынка (процент от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т.д. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Литература

1. Гражданский кодекс РФ 12.08.1996.
2. Абрамов С.И. Инвестирование. – М.: Центр экономики и маркетинга, 205. – 435 с.
3. Анискин, Ю.П. Управление инвестициями: Учебное пособие / Ю.П. Анискин. – М.: Омега-Л, 2002. – 166 с.
4. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2008.
5. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. под ред. Белых Л.П. – М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 2007. – 631 с.
6. Блохина, В.Г. Инвестиционный анализ / В.Г. Блохина. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2004. – 320 с.
7. Зимин И.А Анализ проектных рисков. – М.: Экмос, 2007.
8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Экономика недвижимости: Учебник пособие для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб.: Лань, 2001. - 480 с.