Инвестирование в недвижимость

     Специалисты советуют также детально изучить  подробный план строящегося здания, причем не только параметры самой  конструкции, но и место расположения будущего объекта, близость его к  источникам шума или загрязнения.

     Кроме того, при заключении договора инвестирования строительства следует проверить  документы застройщика. Во-первых, у  него должно быть разрешение на строительство  и градостроительный сертификат. В идеале – еще и утвержденный проект, однако практика показывает, что определенные элементы и характеристика проекта могут быть изменены уже после подписания договора.

4. Риски инвестиций, их виды

     Основные  риски инвестиций связаны с наиболее вероятными источниками и причинами  возникновения непредвиденных условий  реализации инвестиционных проектов.

     Первым  из рисков инвестирования, который  чаще всего влияет на  стабильность гарантированности выполнения обязательств инвестиционного договора, является риск инфляционный. Сюда же можно отнести и возникновение дефляционного риска как ситуации с противоположными внешними характеристиками, но одинаково пагубно влияющей на жизнеспособность инвестиционного проекта. Инфляционные риски инвестиций заключаются в возможности финансовых потерь из-за обесценивания денег и увеличения их массы, обращаемой в государстве. Дефляционные риски инвестирования связаны, наоборот, с уменьшений денежной массы в обращении. Причиной потери финансовых активов в этом случае становятся низменные составляющие дефляционного процесса – увеличения процента налогообложения и сокращения уровня расходов их государственного и местного бюджетов.

     Существуют  также рыночные риски инвестиций. Они возникают как ответная реакция  на изменение цен на товары и услуги, производство и оказание которых предусмотрено реализацией инвестиционного проекта. Они также могут быть спровоцированы увеличением процентной ставки или снижением котировок различных ценных бумаг.

     Риски инвестиций могут быть спровоцированы не только внешними факторам. Так, операционные риски имеют своей причиной непрофессионализм персонала или неисправное оборудование и возникающие вследствие этого нарушения в проведении необходимых операций.

     Функциональный  риск – это вероятность несения  финансовых потерь из-за ошибочного использования того или иного принципа при формировании инвестиционного портфеля проектов. Те же причины имеет селективный риск, который возникает в случае выбора одного отдельного финансового инструмента инвестиций.

     Риски инвестиций, связанные с выполнением одной из основных характеристик проекта – его ликвидностью, называются соответственно рисками  ликвидности. В общем виде это риски, которые предполагают  невозможность получения инвестором доходов и инвестированных средств.

     В случае если инвестированные средства являются заемными, взятыми в кредит, возникает кредитный риск инвестиций. Этот тип рисков возникает в случае потери заемщиком своих финансовых активов и неспособности выполнять  заранее оговоренные функции  в реализации инвестиционного проекта.

     Страновый риск является характерным для международного инвестирования. Риски инвестиций, которые были вложены в объекты, находящиеся либо непосредственно  на территории страны, либо управляемые  ею или находящиеся под ее юрисдикцией. Если состояние экономики и политики  в этой стране неустойчивы, и возникают страновые риски инвестиций.

     Риск  упущенной выгоды, который всегда сопутствует реализации инвестиционного  проекта – это вероятность  потерь вследствие неосуществления  одного из обязательных элементов инвестирования, например, страхования. 

     

5. Портфельное инвестирование.

     Портфельное инвестирование – это способ вложения средств сразу в несколько  объектов. Это позволяет в значительной степени обезопасить инвестора  от возможных потерь. Как правило, именно портфельное инвестирование дает наиболее высокий и гарантированный доход. Портфельное инвестирование предполагает создание так называемого инвестиционного портфеля, состоящего из отдельных объектов, но в то же время воспринимаемого как целостный объект управления.

     Основные  цели любого инвестированию заключаются  в получении дохода при минимальном  риске. Портфельное инвестирование способно создать такие условия  для инвестора, в которых он может  заложить ожидаемый уровень дохода в сам инвестиционный проект. При этом инвестиционная стратегия, в русле которой и будет реализовываться проект, может быть ориентирована на совершенно различный результат – от банального накопления капитала до расширения деятельности промышленного предприятия.

     С точки зрения безопасности портфельное инвестирование обладает значительно лучшими характеристиками в отношении минимизации рисков. Однако нельзя полностью исключать все негативные последствия, которые это за собой влечет. Так, уровень риска и дохода зачастую оказываются показателями обратно пропорциональными. Ни один объект инвестирования, равно как и их портфель не дает абсолютной гарантии достижения поставленной цели и получение ожидаемого дохода. Однако, несомненно, инвестирование портфельное по сравнению с инвестированием в отельные проекты или, скажем, ценные бумаги, с большей вероятностью позволит получить запланированную прибыль.

     Как правило, инвестор уже при  составлении портфеля инвестиций формирует некий план, согласно которого он надеется получать регулированную и гарантированную прибыль. Портфельное инвестирование преимущественно используется крупными компаниями при распределении своих финансовых активов. И потому результатом удачного портфельного инвестирования должны быть регулярные текущие выплаты (проценты и дивиденды), из расчета которых зачастую строится финансовая политика и программа предприятия.

     Обычно  портфельное инвестирование используется для достижения нескольких целей  одновременно: это и получение  устойчивого дохода, и увеличения капитала, и минимизация рисков, и обеспечение выгодного инвестору уровня ликвидности. Однако в реальности одновременно достижение всех этих целей зачастую невозможно в силу объективных причин. Например, инвестирование в государственные объекты дает минимальный доход при минимальном же риске, а вложение в недвижимость – при довольно высоком уровне дохода обладают наименьшей ликвидностью. Поэтому неизбежным при определении целей  портфельного инвестирования является определение приоритетной цели.

6. Риски в управлении портфелем недвижимости

     Таблица 1 Положительные и отрицательные особенности вложения инвестиций в недвижимость

 

     Различают следующие риски инвестирования в недвижимость:

1. Несистематические риски, характерные для разных типов недвижимости и различных регионов. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля.
2. Систематические риски определяются такими факторами, как:

• низкая ликвидность активов;

• нестабильное налогообложение;
• изменение уровня конкуренции;
• длительность делового цикла на рынке недвижимости;
• демографическая тенденция в стране и по регионам;
• занятость работоспособного населения;
• уровень доходов;
• инфляция;
• риск изменения процентных ставок;
• изменение курса валют и ценных бумаг. Систематический риск определяется как среднерыночный.

3. Случайные риски — результат качества объектов, природно-климатических катаклизмов, уровня управления недвижимостью.

     Риски зависят от источников риска и уровня риска инвестиций в недвижимость относительно инвестиций в другие активы. К источникам риска могут быть отнесены:

• тип недвижимости;
• изменение спроса и предложения на рынке недвижимости;
• местоположение (регион, район, квартал, наличие инфраструктуры);
• климатические условия в местоположении объекта;
• физический и моральный износ объекта;
• возможность реинвестирования капитала;
• арендный и кредитный риски;
• законодательное регулирование в стране, регионе;
• инфляция.

     Уровень рисков инвестирования необходимо определить с учетом особенностей вложения инвестиций в недвижимость (табл. 1). [8]

     Риски при финансировании недвижимости и управление ими.

     Кредитный риск — риск неплатежеспособности заемщика. В случае неплатежеспособности заемщика кредитор реализует недвижимость по цене ниже кредита по разным причинам. При заключении договора цена залоговой недвижимости принимается на 20—40% ниже ее рыночной стоимости на момент выдачи кредита.

     Риск процентной ставки не соответствует изменению ставок по кредиту на рынке инвестиций. Он может быть снижен за счет точного прогнозирования изменения процентных ставок и своевременной их корректировки; покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств с одинаковым сроком погашения, но сокращенным сроком выплаты процентов.

     Риск альтернативного выбора — потери, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или связанные с неправильно определенной ставкой кредита (заниженная).

     Снижение риска альтернативного выбора достигается за счет включения в договор условий о возможности досрочного погашения кредита для заемщика и периодической корректировки процентной ставки кредитором.

     Риск изменения условий мобилизации фондов — потенциальные потери, вызванные обесцениванием фондов при кредитовании с фиксированной надбавкой к базовой ставке. Управление риском достигается за счет финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

     Риск ликвидности — затраты на поддержание уровня ликвидности недвижимости, вызванные продажей ценных бумаг по заниженным ценам для получения наличных средств. Готовые квартиры продаются медленнее, чем планировалось при выдаче кредита.

     Ущерб от пожара или кражи материалов, конструкций или в готовой квартире.

     Выдача кредита под фальсифицированные документы или использование кредита не по назначению.

     Управление рисками в данном случае достигается за счет:

1. Тщательных расчетов потоков расходов и доходов для определения реальности ликвидности объектов и погашения кредитов.
2. Разработки стратегии управления погашения кредитов с использованием различных финансовых инструментов и ограничений.
3. Продажи определенного объема жилой площади до начала строительства.
4. Разделения кредита на несколько траншей и контроль за их целевым использованием.
5. Страхование деятельности строительной организации на период строительства и в эксплуатационный период.
6. Контроль за сроками и объемами погашения кредита. [8]

     Уровень риска портфеля недвижимости

1. Уровень риска (R) можно рассматривать как функцию от: