Сроки жизни недвижимости причины износа и амортизации

Министерство  сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное  образовательное  учреждение высшего  профессионального  образования

«Ярославская  государственная  сельскохозяйственная академия» 
 

Кафедра Аграрной экономики и рынков.

Контрольная работа

По  дисциплине: Экономика недвижимости.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                       

Ярославль 2010 г 

Содержание: 

1. Сроки жизни недвижимости причины износа и  амортизации.
2. В чём сущность принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости НиНЭИ.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1) Сроки жизни недвижимости причины износа и амортизации. 

С точки зрения функциональной эксплуатации объектов недвижимости принято выделять несколько  видов сроков жизни. Есть сроки экономической  жизни, которые определяют конкретный промежуток времени, в который недвижимость может быть использована в качестве источника прибыли. Существует собственно время жизни объекта недвижимости, то есть такой промежуток времени, когда здание существует и пригодно для жизни или работы.

Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии и жизненный цикл имущественного комплекса: 

1. Формирование  имущественного комплекса (нормативное  оформление результатов сделок  с объектами недвижимости и  прав на них: купля-продажа,  вклад в уставной капитал, аренда, лизинг, и т. д.). 

2. Развитие имущественного  комплекса (новое строительство,  прием на баланс). 

3. Адаптация  имущественного комплекса обеспечивается  за счет реализации различных  инвестиционных проектов и проектов  развития, гибкой аренды, причем  как в части получения так и временной сдачи в аренду объектов недвижимости. На этих стадиях существенное место занимают эксплуатация, ремонт и обслуживание объектов недвижимости, а также страхование, амортизационная политика, взаимодействие с системами бухгалтерского учета и налогообложения имущества. Эта стадия может включать сделки по продаже некоторых объектов недвижимости. 

4. Ликвидация  имущественного комплекса — это  торги и другие механизмы продажи  имущества (в том числе и  недвижимого) организации-банкрота  в соответствии с нормативно правовыми положениями конкурсного производства. 

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности, с точки зрения владельца, повторяется  многократно с каждым новым владельцем вплоть до окончания срока экономической  или физической жизни объекта недвижимости. Исходя из триединства категорий — материальной (физической), правовой (юридиче­ской) и экономической жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1.) 

Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника. 

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется  определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни : 
 

Срок экономической  жизни, определяющий период времени, в  течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта. 

2. Типичный  срок физической жизни — период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Опре­деляется нормативными документами. Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. 

 

 
 

  

Рис. 1. Этапы существования объекта недвижимости 

  
 
 
 
 
 

3. Время жизни  — отрезок времени, когда объект  существует и в нем можно  жить или работать. 

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как: 

1. Эффективный  возраст, отражающий возраст объекта  в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т. д. 

2. Хронологический  (фактический) возраст, соответствующий  периоду пребывания объекта в  эксплуатации с момента его  ввода. 

3. Оставшийся  срок экономической жизни, используемый  с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. 

 

 
 

  

Рис. 2. Срок жизни здания или сооружения 

  

Продолжительность  физического срока  жизни объекта  недвижимости (кроме земли), экономический  и эффективный  возраст  зависит  от износа — процесса   имеющего силу законов природы. Существуют три виды износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 3) 

Физический износ  — это ухудшение технико-экономических  параметров объекта, которое обусловлено  его изнашиванием в процессе эксплуатации и под воздействием окружающей среды. Различают — устранимый износ, когда объект можно физически восстановить и это будет экономически оправдано, и неустранимый износ, когда объект  недвижимости не подлежит восстановлению. Причины возникновения физического износа могут быть разными: нормальная эксплуатация объекта (физический износ 1-го рода); стихийные бедствия, аварии, нарушения правил эксплуатации объекта (физический износ 2-го рода). Следует иметь в виду, что в процессе эксплуатации объекта  недвижимости ухудшение его технико-экономических показателей происходит постоянно, но может произойти и мгновенное ухудшение технических характеристик объекта (обрыв электропроводки, пожар и др.). 

  

 
 

  

  

Рис. 3. Виды износа 

  

Все виды физического  износа, как правило, приводят к негативным последствиям. Во-первых, ухудшаются отдельные  потребительские и эксплуатационные характеристики объектов недвижимости и других технических устройств. Во-вторых, с возрастом объекта  недвижимости увеличивается частота его, ремонтозамедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания. 

Моральный (функциональный) износ — это уменьшение потребительской  привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, которое  обусловлено несоответствием современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т. д. В отечественной практике  именуется моральным износом. 

Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический износ. Функциональный износ — это следствие расширения функциональных возможностей у новых (аналогичных существующим) объектов недвижимости. В результате функционального износа объекты недвижимости более старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательны по архитектуре, дизайну, планировке, инженерном обеспечении и т. д. и соответственно дешевле. Технологический износ — это следствие научно-технического прогресса в области создания новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости создания объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Так же, как и физический моральный износ, может быть устранимым и неустранимым. 

Например, можно  устранить неисправности водяных  и газовых счетчиков, сантехнического  оборудования, восстановить встроенные шкафы, покрытие пола и пр. Критерием  устранимости износа является сравнение  затрат на ремонт с величиной дополнительно  полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов. 

Экономический износ (износ, обусловленный внешним  воздействием) — это снижение стоимости  здания вследствие негативного изменения  его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д. 

Существенно влияет на величину внешнего износа непосредственная близость к «малопривлекательным»  природным или искусственным  объектам: очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр. 

Уменьшение стоимости  объекта, связанное с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, применяемых при определении  износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т. е. стоимостью устранимых дефектов. 

Экономический износ в отличие от физического  и морального всегда считается необратимым. 

В законодательстве большинства стран предприятие  не считается самостоятельным субъектом  права; за ним не признается характер хозяйственного образования, обладающего обособленным имуществом, собственным балансом и пользующегося правами юридического лица. Предприятие рассматривается как определенный имущественный комплекс, включающий материальные и нематериальные элементы и являющийся объектом права. В ГК РФ термин предприятие используется применительно к субъектам[3] и объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т. е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям,[4] которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают в качестве субъекта права в различных договорах и других правоотношениях. 

Одновременно  этот же термин применяется для обозначения  определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие — это  производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации — это  базовый компонент инфраструктуры организации. Объекты недвижимости — это пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала и организации. 

Предприятие как  единый имущественный комплекс создается  на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности. 

  
 

  
 
 

Рис. 4. Предприятие как особый объект недвижимости