Сроки жизни недвижимости причины износа и амортизации

2) В чём сущность  принципа наилучшего  и наиболее эффективного использования объекта недвижимости НиНЭИ. 

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ). 

Наилучшее и  наиболее эффективное использование -- это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое: 

* юридически  допустимо; 

* физически возможно; 

* финансово оправдано; 

* наиболее рентабельно  (то есть дает оптимальные стоимостные  результаты: обеспечивает или наивысшую  текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки). 

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим  является суждение о наилучшем и  наиболее эффективном использовании  объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. 

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования  выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования  следующим критериям: 

* Физическая  осуществимость: рассмотрение технологически  реальных для данного участка способов использования. 

* Правомочность:  рассмотрение законных способов  использования, которые не противоречат  распоряжениям о зонировании,  положениям об исторических зонах  и памятниках, экологическому законодательству. 

* Финансовая  оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка. 

* Максимальная  эффективность (оптимальный вариант  застройки): рассмотрение того, какой  из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость. 

Заключение о  наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении  наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта. 

С учетом сделанных  в главе 1 рассуждений, приведенная  ранее формула для оценки ликвидационной стоимости приобретает следующий  вид для определения специальной  стоимости: 

Сспец. = Срын. х (1 - Квын.) , где 

Сспец. - специальная  стоимость имущества; 

Срын. - рыночная стоимость имущества; 

Квын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии: 

0<Квын.<1 

Под определением специальной стоимости недвижимого имущества понимаем определение начальной цены торгов. Таким образом: 

НЦторг.. = Срын. х (1 - Квын.)  

На первом этапе  при определении рыночной стоимости  недвижимого имущества обычно используют три подхода: 

· затратный  подход; 

· сравнительный подход; 

· доходный подход. 

Каждый из этих подходов приводит к получению различных  ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет  взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость недвижимости на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные. 

Каждый из подходов - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости.

Список  литературы: 

1) Харисон, Г  Оценка недвижимости / Г. Харисон ; пер с англ. –М. :  РОО, 1994. 

2) В российской  терминологии – нормативный срок  службы. 

3) Ст. 113–115 ГК  РФ. 

4) Грязнова А.Г  ., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2005.-496с.