Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ  ЭКОНОМИКИ, СТАТИТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)

ИНСТИТУТ НЕПРЕРЫВНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

 

Институт  Экономики и Финансов МЭСИ

Кафедра Финансов, Кредита  и Банковского Дела

 

 

 

 

К У Р С О В А  Я  Р А Б О Т А

на тему: «Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости»

по дисциплине: «Оценка недвижимости»

 

 

 

 

 

 

Москва – 2012

Оглавление

Введение 3

Глава 1. Теоретические основы инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. 5

1.1. Нормативно – правовая база оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. 5

1.2. Основные инвестиционные характеристики недвижимости 7

Глава 2. Факторы и методологические основы  оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. 8

2.1.   Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. 8

2.2. Методы оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости 10

Глава 3. Оценка инвестиционной привлекательности на примере строительства жилого дома. 20

3.1  Предпринимательский замысел проекта (цель проекта) 20

3.2 Описание проекта и текущее состояние 20

3.3 Организационный план 21

3.5 Финансовый план 27

3.6 Показатели эффективности проекта 29

Заключение 30

Список используемой литературы 31

Введение

Становление и развитие рыночных отношений  в экономике России связано в  значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые  дома, дачи, квартиры, гаражи, которые  выступают в качестве предметов  потребления.

Объекты недвижимости, выступая в  качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который  продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке. Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и  организаций и возникновение  различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой  сферу вложения капитала в объекты  недвижимости и систему экономических  отношений, которые возникают при  расширенном производстве. Эти отношения  появляются между строителями и  инвесторами при купле – продаже  недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления  и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение  инвестиций – как иностранных, так  и стороны российских партнёров.

 

 

Цель курсовой работы: исследование методов оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.

 

Задачи курсовой работы:

• рассмотреть понятие инвестиционной привлекательности объектов недвижимости
• изучить особенности оценки финансовой привлекательности объектов недвижимости
• Освещение наиболее известных и применяемых на практике способов анализа инвестиционной привлекательности проектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические основы инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.

1. Нормативно – правовая база оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.

Правовой  основной для развития всего российского  законодательства является Конституция  РФ, которая имеет высшую силу и  прямое воздействие. Все существующие и принимаемые правовые акты должны полностью соответствовать Конституции  РФ.

Принципы, изложенные в Конституции РФ, определяют законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Конституция  гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение  товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу  экономической деятельности», при  этом «признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и  иные формы собственности». «Каждый  вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться  им как единолично, так и совместно  с другими лицами». Согласно ст. 36 и 40 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной  собственности землю, каждый имеет  право на жилище.

В Гражданском  кодексе Российской Федерации (ГК РФ) содержится ряд разделов, которые  регулируют отношения в сфере  управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения  связанные со сделками с недвижимым имуществом, например мена, дарение, купля-продажа, аренда и др.

Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.), который был опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.¹

Согласно  Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все то, что прочно связано  с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе  леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком  которого с юридической точки  зрения является обязательная регистрация  прав, независимо от того, каковыми они  могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом  и иными  правами, предусмотренными Гражданским  кодексом РФ.1²

 

2. Основные инвестиционные характеристики недвижимости

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными  для инвестора и требуют анализа  и учета являются:

Недвижимости  присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью  – от функционирования или реализации – по сравнению с потоками доходов  от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными  бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности.

Значительная  зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного  менеджмента так же является свойством  недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость  является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфелям (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере – доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень  риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

Глава 2. Факторы и методологические основы  оценки инвестиционной привлекательности  объекта недвижимости.

2.1.  Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые  определяют инвестиционную стоимость  объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное  правовое регулирование. Все они  в совокупности определяют стоимость  любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Социальные факторы в основном представлены  характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а так же покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

• регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов землепользования;
• стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;
• политика налоговых органов;
• специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости – совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

• ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;
• тепловое загрязнение;
• ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости;
• увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;
• ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

 

 

2.2. Методы оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

В основе принятия инвестиционных решений лежит оценка инвестиционных качеств предполагаемых объектов инвестирования, которая в соответствии с методикой  современного инвестиционного анализа  ведется по определенному набору показателей эффективности. Определение  значений показателей эффективности  инвестиций позволяет оценить рассматриваемый  инвестиционный объект с позиций  приемлемости для дальнейшего анализа, произвести сравнительную оценку ряда конкурирующих инвестиционных объектов и их ранжирование, осуществить выбор  совокупности инвестиционных проектов, обеспечивающих заданное соотношение  эффективности и риска.

Оценка эффективности  инвестиций является наиболее ответственным  этапом принятия инвестиционного решения, от результатов которого в значительной мере зависит степень реализации цели инвестирования. В свою очередь, объективность и достоверность полученных результатов во многом обусловлены используемыми методами анализа.