Внутренняя  норма доходности определяется по формуле: 

                                                                  (2.3) 

       Величину IRR можно определить ещё одним  способом. Для этого сначала рассчитывают NPV при различных уровнях дисконтной ставки r до того значения, пока величина NPV не станет отрицательной. После этого значение IRR находят по формуле: 

                                                                              (2.4) 

       Также должно соблюдаться неравенство NPVa>0>NPVb и rb>IRR>ra.

       Достоинством  показателя IRR является то, что он дает возможность сравнить проекты разного  масштаба и различной длительности. Например, эффективность проекта  с IRR, равной 30%, достаточна в случае, если для его реализации необходимо использовать кредит в банке стоимостью 10% годовых [37].

       Коэффициент эффективности капиталовложений (PI) показывает, во сколько раз увеличиваются  вложенные собственные средства за расчетный период в сравнении с нормативным увеличением на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при коэффициенте не меньше единицы.

       Индекс  рентабельности инвестиций (Profitability Index, PI) рассчитывается на основе показателя NPV по следующей формуле: 

              

              n          Pk

       PI = å  ————— : IC.                                                                            (2.5)

              k=1    (1+r)k

       Очевидно, что если: РI > 1, то проект следует принять; РI < 1, то проект следует отвергнуть; PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным.

       Срок  окупаемости (DPB) определяет время, за которое  инвестор возвратит вложенные в  проект собственные средства и получит  нормативный доход на уровне базовой  ставки. Капиталовложения целесообразны  при условии, что срок окупаемости  не превышает заданную величину.

       Дисконтированный  период окупаемости рассчитывается аналогично PB, однако в этом случае чистый денежный поток дисконтируется.

       Расчет  производится следующим образом: 

                                                                                          (2.6)

где       r — месячная ставка дисконтирования;

       CFt — чистый денежный поток от операционной деятельности месяца t [38].

       Эффективный инвестиционный проект может представляться неэффективным из-за неквалифицированного расчета основных экономических  показателей, и прежде всего —  нормативного срока окупаемости  и ставки дисконтирования. Указанные  выше показатели не являются независимыми, напротив, они зависят друг от друга  как аргумент и функция. В советское  время для оценки эффективности  инвестиций использовались коэффициенты эффективности капитальных вложений. Обратный показатель к коэффициенту эффективности капитальных вложений — период окупаемости инвестиций. Использование коэффициентов эффективности капитальных вложений возможно и сейчас, но с учетом корректировок на недетерминированность современной экономики.

       Также рассмотрим механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости, определяющий выбор стратегии  управления (рис.2.2).

       

       Рис. 2.2. Механизм оценки инвестиционной привлекательности  объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления 

       Итак, исходя из вышесказанного, следует, что  важную роль приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Оценка может отвечать многим целям: определение инвестиционной политики, мониторинг эффективности, финансовые отчеты, выбор месторасположения собственности, развитие отношений с новыми инвесторами. В основу проведения оценки должен быть положен анализ приносимых ею доходов. В свою очередь, показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.

       3. Влияние кризиса на инвестирование в недвижимость

 

       После резкого ухудшения состояния  мировой экономики в IV квартале 2008 года инвестиционная активность во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости практически прекратилась, и объем  инвестиционных сделок в первом полугодии 2009 года оказался одним из самых  низких в истории.

       Те  немногочисленные транзакции, которые  состоялись, почти во всех случаях  заключались между небольшими локальными компаниями, в то время как объем  трансграничных сделок фактически равнялся нулю. 

       По  данным CB Richard Ellis совокупный объем инвестиционных транзакций в первом полугодии 2009 г. сократился на 97% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил менее $10 млн., что является одним из самых низких показателей за шестимесячный период  в истории рынка.

       Тем не менее, появляются признаки того, что  собственники могут наконец-то начать сдавать свои позиции, так как  ситуация на рынке остается тяжелой, а давление со стороны кредиторов усиливается. Это мы можем увидеть  на рис. 3. 1: 

       

       Рис. 3.1. Полугодовой оборот инвестиций и  количество сделок 

       Трудности с привлечением финансирования отразились на объеме средств, которые готов  вкладывать инвестор в конкретный объект недвижимости. Приемлемый объем единичной инвестиции сейчас находится примерно между $30 и $40 млн. Также покупатели требуют более высокий возврат на собственные средства – обычно, около 20-25% – и нацелены покупать только по сегодняшним низким ценам.

       В нашей стране, равно как и в  большинстве стран мира, рынок  недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не отреагировать на развивающуюся  ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение  ипотечных программ банков, почти  полное прекращение кредитования, вновь  возводимого жилья, и многие другие факторы привели к тому, что  большинство потенциальных инвесторов и покупателей квартир стали  с недоверием смотреть на возможность  вкладывать свои деньги в недвижимость на этом этапе развития кризиса. Тем  более во многих странах Европы и  в США недвижимость начала дешеветь.

       Одна  из авторитетных на рынке недвижимости консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle опубликовала ежегодный отчет о состоянии рынков – «Мировое движение капитала». Аналитики делают два главных вывода: что объем инвестиций в жилье во всем мире упадет в два раза по сравнению с предыдущим годом и что это не касается России, где рост вложений в недвижимость был, есть и будет. Пока это самый надежный финансовый инструмент (рис. 3.2).  

       

       Рис. 3.2. Доходность жилья за 2009 г. 

       Эксперты  приводят убедительную статистику: в  Европе за 9 месяцев года совокупный объем сделок на рынке недвижимости снизился на 38%, а у нас – вырос в 2,8 раза (рис. 3.3). Наибольшая привлекательность распределяется следующим образом: офисная недвижимость, торговая и жилая [39]. 

       

       Рис3.3. Стоимость жилья за 2009 г [41]. 

       По  данным Федеральной службы государственной  статистики, годовой объем ввода  жилья в России в последние  годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год и вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн. кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году планировалось ввести в  строй 66 млн. кв. м, но фактический прирост  оказался незначительным (4,5%), ввод составил 63,8 млн. кв. м, 765,6 тыс. квартир (рис. 3.4).

       На  территории 66 субъектов РФ объем  ввода жилья в 2008 году вырос, в  том числе более чем на 20% в 9 регионах, в т.ч. в Санкт-Петербурге, Челябинской области – в 1,2 раза, Новгородской, Нижегородской, Тульской областях, республиках Башкортостан и Тыва - в 1,3 раза; Калужской, Сахалинской  областях - в 1,4 раза.

       На  территории 18 субъектов РФ объем  ввода жилья снизился, в том  числе более чем на 20% в 5 регионах, в том числе в Астраханской области (-47,3%),  Мурманской области (-40,9%), в Москве (-32,0%).  

       

       Рис. 3.4. Ввод в действия жилых домов 

       Основной  объем ввода, как и ранее, пришелся на 4-й квартал:

       - в РФ 28,6 млн кв. м, или 44,8% от годового ввода (рис. 3.5);

       - в Москве 1,66 млн кв. м (50,6%);

       - в Московской области 4,14 млн кв. м (53,2%);

       - в Санкт-Петербурге 1,88 млн кв. м (58,6%).

       Как видно на рис.3.5, объемы ввода жилья  в России перестали расти уже  в 4 квартале 2007 года, и практически  не изменялись уже 7 кварталов.  

       

       Рис. 3.5. Ввод в действие жилых домов  в РФ, млн. кв. м. 

       Данные  рис. 3.5. показывают, что по натуральному объёму ввода долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 17% финансирования общего строительства, что соответствует около 30% финансирования многоэтажного строительства.

       Также существуют различные схемы финансирования во вводе жилья (рис3.6). 

       

       Рис. 3.6. Доли различных схем финансирования во вводе жилья 

       В течение двух-трех лет после введением  федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков  вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму  привлечения средств населения  с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую  часть строительных рисков на частных  соинвесторов. По некоторым оценкам, доля застройщиков, работающих по федеральному закону,  составляет в разных регионах от 10 до 90%, но в среднем – около 15-20% [40].

       Отбросив  прогнозы относительно будущих цен, давайте посмотрим, какие же на сегодняшний  день инструменты может использовать инвестор для сохранения и приумножения капитала? Их можно назвать несколько:

       Есть  банки, но даже самым надежным из них  понадобилась помощь государства, когда  начал развиваться финансовый кризис, а многие банки, не получившие государственной поддержки, находятся в очень тяжелом положении и вряд ли могут серьезно рассматриваться инвесторами как надежные. Да и процентные ставки в банках, как правило, не покрывают даже инфляции.

       Фондовые  биржи – полностью потеряли доверие  инвесторов. По разным оценкам с  фондовых рынков сейчас выведено от 30 до 60 млрд. долларов.

       Нефть, золото, сельхозпродукция – в сегодняшней  ситуации нестабильны так же, как  и торговля акциями, и имеют отрицательный тренд.

       Недвижимость - фактически – это единственный инструмент, который позволяет в  условиях кризиса сохранять и  приумножать капитал с высокой  степенью вероятности. И так считает  большинство. Недавно ВЦИОМ опубликовал  данные, согласно которым большая  часть жителей России (51%) считает  самым выгодным вложением покупку  недвижимости. Значительно отстали  «приобретение золота и драгоценностей» - 19% и «хранение денег в Сбербанке» (17%). Остальные варианты нашли еще  меньше приверженцев. Это одна из немногих областей вложения средств, которая, не смотря ни на какие ценовые колебания  всегда останется у своего собственника. Помимо инвестиционной ценности она  имеет еще потребительскую ценность и, как вариант, может приносить  за счет этого качества дополнительную прибыль.

       Поэтому в ближайшее время следует  ожидать прихода инвесторов с  фондовых рынков на рынок недвижимости.

       При этом многие эксперты выражают некоторые  опасения, связанные с инвестированием  в новые дома. Одной из главных  проблем, которые ожидают человека, рискнувшего в данный момент вложить  деньги в новостройки, это ненадежность компаний. Риск присутствует в том, что покупая квартиру дешево, у  малоизвестного застройщика, нет гарантий, что строительство будет доведено до конца и дом будет сдан вовремя. Поэтому следует вкладывать деньги только в крупные и известные  компании. Они менее подвержены колебаниям, и у них больше запас прочности. Несмотря на то, что инвестирование в недвижимость вот уже более 10 лет является выгодным капиталовложением, эксперты рекомендуют воздержаться от рискованных и необдуманных поступков.