Управление многоквартирным
домом осуществляется на основе только
письменного договора управления, который
предусмотрен статьёй 162 Жилищного кодекса
РФ. В Гражданском и Жилищном кодексах
подробно освещены правовые основы договорных
отношений, основные принципы заключения
договоров, обеспечение исполнения их,
переход прав и обязанностей по договору,
ответственность за нарушение договоров,
изменение и их расторжение.
Председатель правления товарищества
заключает договор с организацией, занимающейся
техническим обслуживанием и эксплуатацией
жилого здания или нанимает для этого
штатный персонал. Председатель правления
ТСЖ также подписывает договоры на оказание
коммунальных услуг или контролирует
их содержание, если эти функции переданы
эксплуатирующей организации. Кроме того,
председатель правления товарищества
подписывает договоры на отдельные виды
работ и услуг с организациями различной
организационно-правовой формы и физическими
лицами.
Все основные положения, посвященные
понятию и условиям договоров, содержатся
в гл. 27 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, на
нём же базируются нормы Жилищного кодекса
РФ. Это коренным образом отличает новое
правовое регулирование от прежнего жилищного
законодательства. Старый Жилищный кодекс
1983 года лишь декларировал возможность
участия в управлении жилищным фондом
общественных организаций, трудовых коллективов,
граждан, домовых комитетов и других органов
общественной самодеятельности, не являющихся
собственниками помещений многоквартирного
дома. Действующий Жилищный кодекс РФ
не называет указанных субъектов среди
участников деятельности по управлению
объектами жилищного фонда.
Также крайне важны нормы пунктов
5 и 6 ст. 155 ЖК РФ, в соответствии с которыми
члены ТСЖ вносят обязательные платежи
и (или) взносы, связанные с оплатой расходов
на содержание, текущий и капитальный
ремонт общего имущества в многоквартирном
доме, а также с оплатой коммунальных услуг,
в порядке, установленном органами управления
товарищества (то есть в порядке, установленном
на общем собрании членов ТСЖ). А собственники
помещений в МКД, не являющиеся членами
ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и
коммунальные услуги в соответствии с
договорами, заключенными с товариществом.
Исходя из анализа вышеуказанных
норм, можно сделать следующие выводы.
Во-первых, отношения между
ТСЖ и собственниками помещений носят
обязательственный характер и возникают
из закона и договора, а значит, в силу
ст. 7 ЖК РФ к рассматриваемым договорам
применяются общие нормы Гражданского
кодекса о договорах, обязательствах и
сделках.
Во-вторых, с членами ТСЖ договоры
на оказание коммунальных услуг и выполнение
работ по содержанию и ремонту общего
имущества многоквартирного дома не заключаются,
и отношения строятся на основании устава
и решений общих собраний членов ТСЖ. С
собственниками, не являющимися членами
ТСЖ, заключение договоров обязательно7.
Казалось бы, все ясно. Тем не
менее, на практике возникает целый ряд
сложностей как объективного характера
- связанных с требованиями иных законодательных
актов, так и субъективного характера
- связанных с нежеланием собственников
заключать рассматриваемые договоры.
В соответствии с Гражданским
кодексом РФ договор считается заключенным
при соблюдении следующих необходимых
условий: сторонами должно быть достигнуто
соглашение по всем существенным условиям
договора; достигнутое сторонами соглашение
по форме должно соответствовать требованиям
предъявленным к такого рода договорам.
К числу существенных относятся
следующие условия договора: условие о
предмете договора (например, выполнение
определенных функций при проведении
работ, оказании услуг в сфере управления,
содержания и обслуживания жилищного
фонда); условия, в отношении которых имеются
специальные указания в законах или иных
правовых актах о том, что они являются
существенными либо необходимыми для
данного вида договоров; все условия договора,
относительно которых по заявлению одной
из сторон, должно быть достигнуто соглашение.
Управление многоквартирным
домом осуществляется на основе письменного
договора управления. Такой договор должен
представлять собой один документ, подписанный
сторонами. Так как эта норма носит императивный
характер, договор управления не может
быть заключен путем обмена документами
при помощи средств связи (п. 2 ст.434 ГК РФ).
При этом ТСЖ обязано управлять
всем комплексом имущества многоквартирного
дома, а собственники, не являющиеся членами
ТСЖ, не могут отказаться от предоставления
им данных услуг, так как в силу п. 4 ст.
37 ЖК РФ выделение доли в праве общей собственности
на имущество МКД в натуре невозможно8.
Суды единодушно поддерживают
данный подход, приводя, однако, различные
аргументы. Одни указывают на отсутствие
права на оспаривание решения собрания
просто в силу отсутствия статуса собственника
помещения на момент его принятия9. В других решениях невозможность
оспаривания решения собрания лицом, не
являющимся собственником на момент проведения
собрания, дополнительно обосновывается
невозможностью такого лица повлиять
на принятое решение10 или отсутствием нарушения
прав такого лица11.
Помимо собственников с заявлением
в суд о признании недействительным решения
общего собрания собственников о создании
товарищества собственников жилья или
о выборе управляющей организации для
управления многоквартирным домом на
основании договора в силу ст. 20 ЖК РФ также
вправе обратиться органы государственного
жилищного надзора, муниципального жилищного
контроля.
Иные лица подобным правом не
наделены. Это находит подтверждение в
судебной практике. Так, ФАС Дальневосточного
округа, отказывая в удовлетворении кассационной
жалобы, подтвердил выводы нижестоящих
судов об отсутствии права на оспаривание
решения общего собрания собственников
у управляющей организации: «ЖК РФ, предусматривая
возможность обжалования в судебном порядке
решений общего собрания, определил круг
лиц, обладающих этим правом, и не включил
в него управляющую организацию»12.
Заявление о признании недействительным
решения общего собрания может быть подано
собственником в суд в течение шести месяцев
со дня, когда он узнал или должен был узнать
о принятом решении. Поскольку законом
не определен срок для обращения в суд
с аналогичным заявлением органами государственного
жилищного надзора, то по аналогии закона
также следует применять шестимесячный
срок, предусмотренный ч. 6 ст. 46 ЖК РФ13.
Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник
наделен правом обжаловать в суд решение,
принятое общим собранием, при наличии
совокупности следующих условий:
решение принято с нарушением
требований ЖК РФ. Виды нарушений, которые
порочат принятое решение, кодексом не определены.
Следовательно, в их роли могут выступить
нарушения положений ЖК РФ о компетенции
общего собрания (ч. 2 ст. 44), о порядке его
подготовки и проведения (ст. 45, ч. 1-3; ст.
46; ст. 47; ст. 48). Судебная практика к таким
нарушениям относит отсутствие уведомления
собственников о проведении собрания,
отсутствие необходимого кворума, нарушение
положений о компетенции общего собрания14, проведение собрания в заочной форме без созыва собрания в очной форме15, выход за пределы заранее определенной повестки дня собрания16, нарушение порядка голосования17 и другие;
собственник не принимал участие
в общем собрании или голосовал против
принятого решения. Голосование «воздержался»
рассматривается судами как основание
к отказу в удовлетворении заявляемых
требований18;
решением собрания были нарушены
права и законные интересы собственника. При этом согласно
позиции судебных органов истец
должен доказать нарушение его прав и
охраняемых законом интересов, а также
указать, каким образом они могут быть
восстановлены в случае признания незаконным
принятого на общем собрании собственников
помещений этого дома решения19.
Рассмотрим актуальные вопросы судебной
практики в сфере жилищных отношений на
примере товариществ собственников жилья
(далее — ТСЖ).
Прежде всего следует отметить, что те
изменения, которые происходят сейчас
в российском обществе, безусловно, затрагивают
и жилищную сферу. Если ранее в России
основой управления жилищными отношениями
была централизованная система государственного
управления, то с активным развитием рыночных
отношений изменилась и структура управления
ЖКХ: доминирующую роль в настоящее время
играют частные структуры, одной из которых
является ТСЖ.
В большей части дел, рассмотренных Высшим
Арбитражным Судом РФ в 2012 г., ТСЖ выступает
истцом по различного рода вопросам, связанным
с активной градостроительной деятельностью.
Прежде всего, судебная практика уточняет
правовой статус ТСЖ.
Так, ФАС Центрального округа20 признал, что суд первой инстанции пришел
к обоснованному выводу о том, что ТСЖ
имело право предъявить в суд исковые
требования в интересах собственников
жилых помещений многоквартирного дома.
Причем ФАС отметил, что товариществом
собственников жилья признается некоммерческая
организация, объединение собственников
помещений в многоквартирном доме для
совместного управления комплексом недвижимого
имущества, обеспечения эксплуатации
этого комплекса, владения, пользования
и распоряжения общим имуществом в многоквартирном
доме.
ТСЖ обязано обеспечивать соблюдение
прав и законных интересов собственников
помещений в многоквартирном доме при
установлении условий и порядка владения,
пользования и распоряжения общей собственностью.
Кроме того, ТСЖ обязано представлять
законные интересы собственников помещений
в многоквартирном доме, в том числе в
суде и в отношениях с третьими лицами.
К примеру, в одном из судебных дел21 ТСЖ обратилось в арбитражный суд с заявлением
к Администрации городского округа «Саранск»
(далее — ответчик, Администрация) о признании
недействительным распоряжения первого
заместителя главы Администрации городского
округа «Саранск» «О разрешении Макушкиной
О. А. перевода жилого помещения... в нежилое
и проведения переустройства и перепланировки».
Заявление мотивировано тем, что Администрация
городского округа Саранск в нарушение
требований жилищного законодательства
вынесла распоряжение о переводе жилого
помещения, принадлежащего на праве собственности
О. А. Макушкиной, без получения согласия
собственников общей долевой собственности
многоквартирного дома на использование
общей долевой собственности.
Ответчик в отзыве на заявление и представитель
в судебном заседании требования заявителя
не признали, пояснив, что распоряжение
о переводе жилого помещения в нежилое
принято Администрацией законно и обоснованно
в соответствии с требованиями ст. 22, 23
и 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Также ответчик настаивал на том, что на
перевод жилого помещения в нежилое и
на переустройство и перепланировку жилого
помещения согласия собственников жилых
помещений в многоквартирном доме не требуется.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей
сторон, суд считает, что требования данного
ТСЖ подлежат удовлетворению.
С учетом ч. 1 ст. 198, а также ч. 4 и 5 ст. 200
АПК РФ, в соответствии со ст. 288, ч. 2 ст.
209 ГК РФ, ст. 17, 22, 36 и 40 ЖК РФ, наконец, в
силу п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса
Российской Федерации, общее имущество
в многоквартирном доме находится в общей
долевой собственности собственников
помещений. К распоряжению имуществом,
в частности, относятся действия по изменению
объекта.
Из имеющихся в деле материалов установлено,
что О. А. Макушкина является собственником
жилого помещения — однокомнатной квартиры
общей площадью 33,0 м2, на 1-м этаже многоквартирного дома.
Распоряжением первого заместителя главы
Администрации городского округа «Саранск»
ей разрешен перевод вышеназванного жилого
помещения в нежилое с проведением переустройства
и перепланировки.
С целью перепланировки и переустройства
квартиры творческой архитектурной мастерской
«Королев» для О. А. Макушкиной выполнен
рабочий проект «Перепланировка квартиры
под магазин». Причем в данном случае перевод
квартиры в нежилое помещение связан с
изменением общего имущества многоквартирного
дома, находящегося в общей долевой собственности,
т. е. собственнику необходимо было получить
согласие всех участников общей долевой
собственности в многоквартирном доме
до обращения в администрацию городского
округа с заявлением о переводе жилого
помещения в нежилое.
Однако такого согласия О. А. Макушкиной
получено не было, а Администрация при
вынесении оспариваемого распоряжения
с О. А. Макушкиной такого согласия не потребовала.
С учетом всех обстоятельств дела требования
ТСЖ были удовлетворены судом.
Значителен объем дел, связанных с признанием
недействительными нормативных и иных
актов власти.
Так, в одном из дел22, обращаясь с заявлением в арбитражный
суд г. Нижнего Новгорода, ТСЖ исходило
из того, что постановление Администрации
г. Нижнего Новгорода об уменьшении размера
на кадастровом плане земельного участка,
занимаемого многоквартирным домом, переходящего
бесплатно в общую долевую собственность
собственников помещений вышеуказанного
многоквартирного дома, ущемляет права
и законные интересы жителей данного многоквартирного
дома.
Администрация не согласилась с позицией
ТСЖ и посчитала оспариваемое постановление
законным и обоснованным.
Обращения с подобными заявлениями основаны
на п. 2 ст. 29 и ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального
кодекса РФ. При этом суд осуществляет
проверку оспариваемого акта или его отдельных
положений, оспариваемых решений и действий
(бездействия) и устанавливает их соответствие
закону или иному нормативному правовому
акту и т. д.
В данном деле существенно положение,
отраженное в ч. 1 и 4 ст. 36 ЖК РФ, о том, что
собственникам помещений в многоквартирном
доме принадлежат на праве общей долевой
собственности помещения в данном доме,
а также земельный участок, на котором
расположен данный дом. Границы и размер
земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, определяются в соответствии
с требованиями земельного законодательства
и законодательства о градостроительной
деятельности.