Договор аренды и его разновидности

Условиями пункта 2.1 спорного договора лизинга стороны определили, что настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует до момента надлежащего исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором.

Из материалов дела следует, что условие договора, предусмотренное разделом "Определения", а также пунктами 6.2, 6.6, 7.6 договора о том, что лизингополучатель производит выкуп арендованного имущества, не выполнено.

Таким образом, вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что действие договора внутреннего финансового лизинга от 05.10.2001 N ФЛ 59 не прекращено в связи с истечением срока лизинга и нарушением сроков внесения лизинговых платежей, соответствует условиям заключенного договора и положениям пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таком положении суд первой инстанции правомерно отказал в иске об истребовании имущества (фрезерного станка) от ответчика, принявшего обязательство уплачивать выкупную сумму в составе лизинговых платежей.

Принимая постановление об отмене решения суда первой инстанции и об истребовании арендуемого имущества на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 11, пункта 5 статьи 15, пункта 4 статьи 17 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)", суд апелляционной инстанции сделал вывод, противоречащий фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам о том, что действие обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам о том, что действие договора от 05.10.2001 N ФЛ 59 прекращено надлежащим исполнением согласно пункту 2.1. договора и в соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, постановление апелляционной инстанции арбитражного суда от 15.06.2005 по настоящему делу подлежит отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, составлением в силе решения суда первой инстанции от 01.04.2005.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 110, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

постановление апелляционной инстанции от 15.06.2005 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-21943/04-КГ21/487 отменить, решение арбитражного суда первой инстанции от 01.04.2005 оставить в силе Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 октября 2005 г. N Ф04-6811/2005(15327-А45-22).

 

Договор аренды предприятия во многом схож с договором аренды зданий и сооружений. Здесь также много диспозитивных норм, которые позволяют сторонам устанавливать пригодные для них условия. Однако некоторые их них являются обязательными, несоблюдение которых может повлечь за собой признания договора недействительным.

 

 

 

 

 

2.5. Договор финансовой аренды (лизинга).

Договор финансовой аренды (договор лизинга) – гражданско-правовой договор, в соответствии, с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Договор лизинга – новый для российского законодательства вид договорных арендных обязательств. С другими разновидностями аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование.

Вместе с тем, договору лизинга присущи некоторые особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды.

Во-первых, арендодатель специально обязуется приобрести имущество в собственность для последующей сдачи в пользование арендатору, т.е. объектом финансовой аренды служит новое имущество. Поэтому если арендодатель сдает в аренду бывшее в употреблении имущество, то оно не может быть предметом договора финансового лизинга.

Во-вторых, арендодатель приобретает в собственность имущество, указанное арендатором и у определенного им продавца. В этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Если выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем, то данное положение должно быть предусмотрено в договоре финансовой аренды.

В-третьих, арендатор получает имущество во временное владение и пользование за плату.

В-четвертых, лизинговое имущество может использоваться арендатором только в предпринимательских целях. Тем самым лизингополучателями не могут быть организации, основной деятельностью которых, согласно Гражданскому кодексу, не является извлечение прибыли (учреждения, общественные организации и т.п.).

В-пятых, арендодатель должен уведомить продавца, что имущество приобретается для сдачи его в аренду определенному лицу.

Предметом договора финансовой аренды (объект лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Исключение составляют земельные участки и другие природные объекты.

Кроме того, договор финансовой аренды (лизинга) обладает следующими особенностями, связанными с порядком передачи имущества арендатору, перехода к нему риска случайной гибели или случайной порчи имущества, ответственностью продавца за качество и комплектность поставляемого имущества.

Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды (лизинга), передается продавцом непосредственно арендатору в месте его нахождения, минуя арендодателя. При этом функция арендодателя состоит в финансировании сделки.

Арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежала на арендодателе. В последнем случае арендатор может предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как арендодателю, так и продавцу - в этом случае они несут солидарную ответственность перед арендатором.

В иных случаях претензии по качеству и комплектности имущества, срокам его поставки арендодатель направляет непосредственно продавцу имущества.

Риск случайно гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.

В процессе исполнения договора лизинга арендатор имеет права и несёт обязанности, свойственные покупателю, кроме обязанности оплатить имущество, т.е. арендатор наделяется правами, свойственными собственнику имущества (риск случайной гибели, техническое обслуживание), не являясь его фактическим собственником.

Таким образом, своеобразие договора лизинга заключается в том, что порождаемые им обязательства представляют собой сочетание прав и обязанностей, типичных для арендных отношений, и некоторых прав и обязанностей, присущих субъектам договора купли-продажи.

В заключение, можно сказать, что лизинговые операции давно стали неотъемлемой частью экономики развитых стран. Считают, что слово лизинг (сдавать в наем) вошло в употребление в последней четверти прошлого столетия, когда в 877 году американская телефонная компания “Белл” приняла решение не продавать свои телефонные аппараты, а сдавать их в аренду. 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

Таким образом, все правовые отношения, возникающие в процессе реализации договора аренды, относятся главным образом к отношениям пользования (извлечения полезных свойств) имуществом. За редким исключением договор содержит нормы, закрепляющие право арендатора на переход арендованного ранее имущества в собственность.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе. Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и порядке, предусмотренных законом или договором.

Охарактеризовать договор аренды можно следующим образом: консенсуальный, взаимный, возмездный. Консенсуальный этот договор потому, что считается заключенным с момента достижения согласия между сторонами. Согласием считается подписание договора. Этим договор аренды отличается от реальных договоров (например, договора дарения), которые под моментом своего заключения подразумевают реальную передачу вещи. Взаимным этот договор классифицируется потому, что стороны обладают взаимными правами и обязанностями. Договор аренды также признается возмездным, так как одной из основных обязанностей арендатора признается своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.

Основным источником норм, регулирующих договор аренды в Российской Федерации, является ГК РФ. Глава 34 Кодекса закрепляет общие положения об аренде (ст.606-625) и специальные нормы отдельных видов договоров аренды (ст.626-670). В случае отдельных правоотношений, связанных с арендой транспортных средств, автомобилей, а также зданий и сооружений, нормы могут быть урегулированы иными нормативными правовыми актами, например, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, законами РФ, иными кодексами, положениями транспортных уставов. Земельным кодексом РФ урегулированы нормы аренды земельных участков, соответственно Лесным кодексом РФ - аренда лесных участков. Таким образом, нормы, регулирующие арендные правоотношения, представляют собой в достаточной степени несистематизированный комплекс правил, центральным источником которого является ГК РФ.

В ГК РФ предусмотрено только пять видов договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг). Фактически же их можно выделить гораздо больше, и зачастую на практике субъекты оформляют арендные правоотношения различными договорами.

Договор аренды отнесен к числу гражданско-правовых договоров, носящих диспозитивный характер. Однако это не означает, что стороны должны халатно относиться к составлению и процессу реализации договора аренды. Судебная практика показывает, что любая нечеткая формулировка условия договора влечет за собой его возможное двоякое толкование. Именно для этого некоторые общие положения о договоре аренды носят императивный характер (срок договора проката, обязательная письменная форма договора для юридических лиц).

В последнее время в состав договоров нередко включаются приложения, содержащие в себе различные правила и инструкций для сторон. Они могут представлять собой довольно-таки большие документы, имеющие собственный понятийный аппарат и требующие профессиональной юридической экспертизы. Также они могут включать в себя важнейшие положения для сторон или содержать в себе условия различных сделок, являясь, по сути, отдельными договорами.

Характерно, что арендодатели подчас не заинтересованы в досрочном разглашении содержания таких приложений и ограничиваются лишь ссылками на них. Наличие таких приложений становится способом ввести арендатора в заблуждение по поводу истинных условий договора, которые при необходимости предъявляются в качестве аргументированности дополнительных условий арендодателя.

Чтобы этого избежать, следует до заключения договора внимательно ознакомиться с текстом приложения и (желательно) скрепить подписями каждую страницу, чтобы избежать риска фальсификации документа Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений14.

Договоры аренды недвижимого имущества подлежат регистрации, если они заключены сроком на один год и более. Хотя для государственной регистрации достаточно заявления одной из его сторон, но на практике от другой стороны требуется предоставить технический паспорт и второй экземпляр договора.

Несмотря на наличие подписей сторон, и оттисков печатей, договор вступит в силу лишь после государственной регистрации ч. 2 ст. 651 ГК РФ, иначе такой договор будет считаться незаключенным и по нему будут возможны иски о взыскании неосновательного обогащения. Это особенно важно учитывать арендаторам земельных участков, чьи договоры обычно заключаются на большие сроки15.

Также ошибочно мнение, что аренда земли регулируется только нормами ГК РФ. Также эти отношения регулируются нормами земельного законодательства, содержащего в себе ряд норм отличных от общих правил ГК РФ, в частности расширяющие полномочия арендаторов.

Но вместе с тем, новый ЗК РФ содержит в себе ряд норм, прямо противоречащих ГК РФ.16 В.В. Витрянский справедливо отмечает, что существо этих норм и целесообразность содержащихся в них правил не могут не вызывать серьезных возражений. ЗК РФ пошел в прямо противоположном ГК РФ направлении и определил правовой режим аренды земельных участков, который является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество, попутно ограничив права арендодателя (собственника земли) и, напротив, расширив без всякой меры правомочия арендатора, в том числе, и по распоряжению правом аренды земельного участка. Подобное регулирование договора аренды земельных участков, когда права арендатора безгранично расширяются, а права арендодателя, напротив, ограничиваются не только по сравнению с нормами о договоре аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ), но и против общих положений об аренде всякого имущества (§ 1 гл. 34 ГК РФ), не поддается разумному объяснению.17

Принято считать, что договор по истечении его срока автоматически прекращает действовать, но если арендатор продолжает пользоваться имуществом, то в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Государственная регистрация такого договора не требуется.18 Это является удобным механизмом для предъявления дополнительных требований (например, в случае отказа арендатора от уплаты арендной платы).