Договор аренды и его разновидности

Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем и без такового. Арендатор вправе без согласия арендодателя заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства или его назначению. Арендатор несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмом, устройствами, оборудованием.

Особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами (ст.649 ГК РФ), так как отдельные виды транспортных средств имеют свою специфику.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Договор аренды  зданий и сооружений

Несмотря на то, что договору аренды зданий и сооружений посвящены всего лишь 6 статей (ст.650-655 ГК РФ), именно этот вид договора имеет ряд специальных правил, обусловленных присущими только подобного рода объектам определенными свойствами. Здания и сооружения являются объектами недвижимости. Они представляют собой технически весьма сложные, массивные и соответственно дорогостоящие предметы материального мира.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации.

Недвижимость неразделимо связана с землей. Соответственно в момент передачи в аренду недвижимого имущества должно передаваться право на часть земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для ее использования в соответствии с его назначением, т.е. для полноценного эксплуатирования.

Понятие «здание» заменило понятие «нежилое помещение». К зданиям (а в прошлом к нежилым помещениям), относятся объекты недвижимости, используемые для производственных, торговых, административных, учебных, научно-исследовательских и иных целей. Нежилое помещение может находиться в жилом доме. Чаще всего они занимают одни из первых этажей (магазины, парикмахерские, клиники и т.д.). Жилое помещение не может являться объектом этого вида договора аренды, поскольку помещения должны быть, прежде всего, непригодны для проживания в них людей (процесс признания жилого помещения нежилым представляет собой довольно сложную процедуру).

В соответствии со ст.654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды данного вида имущества считается незаключенным. К договору аренды здания не применяется общее правило, согласно которому в случае, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение его должно быть оплачено по цене, установленной при сравнимых обстоятельствах и обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги. Возможно оформление договора аренды посредством почтовой, телеграфной или иной связи.

Срок действия договора для договора аренды здания или сооружения не является существенным условием и устанавливается, как правило, по соглашению сторон. Если срок не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае, каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В договоре может быть предусмотрен иной срок для предупреждения.

Договор аренды здания может быть расторгнут досрочно:

1) По соглашению сторон, в том числе, при предоставлении арендатору другого здания;

2) При ликвидации организации-арендатора;

3) В судебном порядке  при существенном нарушении условий  договора.

Законодательство под существенным нарушением условий договора подразумевает такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4 Аренда предприятий

Договор аренды предприятий - разновидность договора аренды недвижимости. Из самого названия договора следует, что его предметом является предприятие в целом как имущественный комплекс, который должен быть использован в предпринимательской деятельности. Помимо этого, в состав предприятия могут входить основные и оборотные средства, а также исключительные права, право требования и даже долговые обязательства.

В качестве основных средств предприятия принято классифицировать как раз здания, сооружения, земельные участки, оборудование. К оборотным средствам законом отнесены сырье, материалы, продукция. Исключительные права у каждого предприятия могут быть разные, но к основным исключительным правам относятся право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания.

Согласно п.1 ст. 656 ГК РФ, по договору аренды предприятия как имущественного комплекса одна сторона (арендодатель) обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения и другие, входящие в состав предприятия основные и оборотные средства, а также исключительные права и долговые обязательства. Не могут передаваться лишь те права, которые были получены на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Договор аренды предприятия должен составляться в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.658 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение же формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условий, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Договором могут быть предусмотрены иные условия. Этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в случаях, предусмотренных законом.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. И в этом случае сторонам может быть предусмотрено иное. Статья 661 ГК РФ закрепляет обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе, осуществлять его текущий и капитальный ремонт. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества соразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

При прекращении договора аренды предприятия, арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст.656, 657, 659 ГК РФ. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подпись передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет. Опять же договором может быть предусмотрено иное.

Рассмотрим пример из судебной практики. Общество с ограниченной ответственностью "Сибирский лизинговый центр" (далее - ООО "Сибирский лизинговый центр") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торговый центр "Первомайский" (далее - ООО ТЦ "Первомайский") об истребовании из чужого незаконного владения следующего имущества: бывший в употреблении станок фрезерный 4-х сторонний GUBISCH G 172, 1987 года выпуска.

Заявленные требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по внесению лизинговых платежей по договору внутреннего финансового лизинга от 05.10.2001 N ФЛ 59, а также истечением срока действия указанного договора. В правовое обоснование указана статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 01.04.2005 в иске отказано по тем мотивам, что владение спорным имуществом обществом ТЦ "Первомайский" является законным, основанным на договоре.

Постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда от 15.06.2005 решение отменено, принят новый судебный акт об истребовании имущества от ответчика, обязательственные правоотношения с которым, основанные на договоре финансового лизинга, прекращены.

В кассационной жалобе, доводы которой поддержаны представителем в судебном заседании, ООО ТЦ "Первомайский" просит постановление апелляционной инстанции от 15.06.2005 отменить и оставить в силе решение арбитражного суда от 01.04.2005.

Заявитель ссылается на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

ООО ТД "Первомайский" считает неправильным вывод суда апелляционной инстанции о незаконном характере владения ответчиком спорным имуществом, а также об истечении срока действия договора. Указывает, что суд апелляционной инстанции принял решение об истребовании имущества, не определив последствий такого расторжения в части судьбы платежей, уплаченных ответчиком в счет приобретения права собственности на спорное имущество.

Кроме того, возникший между сторонами спор о расторжении договора внутреннего финансового лизинга от 05.10.2001 N ФЛ 59 был предметом судебного разбирательства, утвержденное арбитражным судом мировое соглашение исполняется в принудительном порядке путем взыскания с ответчика в пользу истца лизинговых платежей в сумме 483 337 руб. 62 коп.

Таким образом, сложилась ситуация, когда постановлением суда апелляционной инстанции по настоящему делу удовлетворен иск об истребовании имущества, которое почти полностью оплачено ответчиком.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Сибирский лизинговый центр" возражает против отмены состоявшегося постановления суда, считает, что суд сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела, и не допустил нарушений норм материального и норм процессуального права.

Проверив в порядке статей 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции считает постановление апелляционной инстанции от 15.06.2005 арбитражного суда по настоящему делу подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО "Сибирский лизинговый центр" (лизингодатель) и ООО ТД "Первомайский" (лизингополучатель) заключен договор внутреннего финансового среднесрочного лизинга от 05.10.2001 N ФЛ 59, по условиям которого лизингодатель приобрел и передал лизингополучателю спорное имущество - станок фрезерный (пункт 4.3 договора).

Истечение 14.10.2004 36-месячного срока лизинга, установленного пунктом 4.3 договора, явилось основанием для предъявления настоящего искового требования об истребовании объекта лизинга.

Договор финансовой аренды (договор лизинга) - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (статья 665 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" по окончании срока действия договора лизинга лизингополучатель обязан возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли - продажи.

Положения настоящего Федерального закона применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Гражданским кодексом Российской Федерации истечение срока договора не отнесено к основаниям прекращения обязательства (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.