Право собственности на землю

     Изучая  проблему собственности в юридическом  смысле, необходимо знать соотношение  конституционного и гражданско-правового  понятий права собственности  на землю и другие природные ресурсы.

     Пункт 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации от 12 декабря 1993г. (далее – Конституция РФ)⁶ определяет параметры ограничения осуществления правомочий собственника земли и других природных ресурсов:

     - во-первых, необходимость соблюдения  экологических требований;

     - во-вторых, необходимость защиты прав и законных интересов других лиц;

     - в-третьих, необходимость законодательного  ограничения права собственности  на землю в социальных целях,  так как земля и другие природные  ресурсы являются основой жизни  и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории;

     - в-четвертых, в соответствии с  п.3 ст.209 Гражданского кодекса РФ  свои полномочия земельный собственник  осуществляет в той мере, в  какой их оборот допускается  законом;

     - в-пятых, земли и другие природные  ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п.3 ст.129 ГК РФ).

     При рассмотрении понятия «право собственности  на землю» в качестве земельного правоотношения можно выявить следующую структуру элементов.

     1) Объект права собственности на  землю – это часть земли  как производственного базиса, которая  в установленном порядке перешла  к определенному субъекту или  находится в его владении, пользовании  и распоряжении⁷. При этом, исходя из анализа действующего земельного законодательства, можно выделить в качестве объекта права собственности земельный участок и земельную долю.

     2) Субъекты права собственности  на землю – это те лица, которые  в установленном порядке признаны  или являются собственниками конкретного земельного участка⁸.

     3) Содержание права собственности  на землю представляет собой  совокупность правомочий субъектов  по владению, пользованию и распоряжению, находящимся в собственности земельным участком.

     Вещное  право - подотрасль гражданского права, источником которой являются различные нормативно-правовые акты. Составляя сферу регулирования гражданского права, вещные отношения испытывают воздействие норм других отраслей права - охранительных, управленческих и т.п.

     Вещные  права на землю -  это не, что иное как объект регулирования подотрасли гражданского права, нормы, которой содержатся в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ. В предмет регулирования гражданского права входят отношения, возникающие в результате совершения сделок с землей. Другие отношения, связанные с отнесением земель к категориям, переводом их из одной категории в другую, охраной земель, ограничением оборотоспособности земельных участков, предоставлением из находящихся в государственной и муниципальной собственности земель иным субъектам для различных целей, ведением их мониторинга, землеустройством и государственным земельным кадастром, земельным контролем, входят в предмет регулирования административного права. Либо они и есть собственно земельные отношения. Но в любом случае это отношения, основанные на властном подчинении граждан и юридических лиц государственным органам и органам местного самоуправления.

     В Земельном кодексе РФ установлены  принципиальные гражданско-правовые положения:

     - об ограничении свободы осуществления  собственником правомочий владения, пользования и распоряжения землей, если оно наносит ущерб окружающей среде (в п.3 ст.209 ГК РФ шире: если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц);

     - о разграничении действия норм  гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

     Как же осуществляется разграничение сфер гражданского и земельного законодательства? Ответ на этот вопрос содержится в  п.3 ст.3 ЗК РФ: «Имущественные отношения  по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами».

     Статья 20 ЗК РФ ограничивает круг субъектов  иного вещного права - постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной  или муниципальной собственности, закрепив его лишь за государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, а также органами государственной власти и местного самоуправления. В выделении органов государственной власти и местного самоуправления в качестве особых субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками не было необходимости, так как в качестве юридических лиц они могут быть только учреждениями. Если законодатель имел цель наделить указанным правом государственные органы и органы местного самоуправления, не являющиеся юридическими лицами, то это невозможно в силу того, что субъектами вещных прав могут быть только субъекты гражданского права, что нашло, в частности, отражение в п.1 ст.5 ЗК РФ.

     Пункт 2 ст.20 ЗК РФ особо подчеркивает, что  гражданам земельные участки  в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. В соответствии с п.1 этой статьи из состава возможных субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками исключаются граждане и большинство юридических лиц. Одновременно такое пользование находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими им на праве постоянного (бессрочного) пользования при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 ЗК РФ, вправе продлить этот срок (п.1 ст.39 ЗК РФ). При этом они не вправе распоряжаться этими земельными участками (п.4 ст.20 ЗК РФ). В то же время граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п.5 ст.20 ЗК РФ).

     Иное  решение вопросов регулирования  этого права находим в Гражданском  кодексе РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Названное право может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п.1 ст.271 настоящего Кодекса.

     Если  из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной  или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (ст.268-270 ГК РФ), на котором расположено это недвижимое имущество.

     Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. Содержание приведенных норм гл.17 ГК РФ следует, очевидно, излагать в прошедшем времени, сравнивая их с названными выше нормами ЗК РФ в соответствии с п.3 ст.3 Земельного кодекса.

     Земельный кодекс РФ содержит нормы, регулирующие еще один вид таких прав - безвозмездное  срочное пользование земельным  участком. Именно на этом праве предоставляются  земельные участки лицам, имеющим право на служебные земельные наделы. Основанием его возникновения являются решения органов государственной власти или местного самоуправления. Земельный кодекс РФ содержит некоторые ограничения в отношении круга субъектов, которым могут быть предоставлены земельные участки на этом праве, и сроков их предоставления. Так, земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное срочное пользование только государственным и муниципальным учреждениям, включая органы государственной власти и местного самоуправления, а также федеральным казенным предприятиям (по аналогии с правом постоянного бессрочного пользования), на срок не более одного года. Гражданам в этом случае могут быть предоставлены только земли, находящиеся в частной собственности (физических и юридических лиц) по договору.

     Служебные наделы могут представляться из земель, принадлежащих на различных вещных правах организациям отдельных отраслей экономики, в том числе организациям транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, их работникам.

     Администрации муниципальных образований и  государственные органы по регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним сталкиваются с различными правовыми ситуациями, связанными с переходом права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании ст.35 ЗК РФ. В частности, споры вызывает определение момента перехода этого права к лицу, приобретающему в собственность недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, принадлежавшем отчуждателю на праве постоянного (бессрочного) пользования.

     Приведенный вывод можно распространить на иные вещные права, на которых имущество  принадлежало отчуждателю, кроме права пожизненного наследуемого владения - оно переходит только по наследству.

     Иначе в сравнении с Гражданским  кодексом РФ решен в Земельном  кодексе РФ и вопрос о пожизненном  наследуемом владении земельными участками, находящимися в государственной  или муниципальной собственности. В силу пункта 1 ст.21 ЗК РФ предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается. При этом оно сохраняется за гражданами, ставшими субъектами этого права до введения в действие Кодекса.

     Не  допускается даже в пределах, установленных  п.1 ст.267 ГК РФ, распоряжение земельным  участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода данного права проводится на основании свидетельства о праве на наследство (п.2 ст.21 ЗК РФ). Это положение ЗК РФ не соответствует Федеральному закону от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁹ - в соответствии с последним не подлежит государственной регистрации переход права на недвижимость по наследованию. Вещное право наследника в силу закона возникает в день открытия наследства, поэтому регистрироваться может лишь факт перехода вещного права в день смерти наследодателя.

     Правило пункта 2 ст.21 ЗК РФ может действовать  лишь в случаях наследования по завещанию.

     Гражданский кодекс РФ также допускает наследственные права пожизненного наследуемого владения, как по закону, так и по завещанию (ст.1181 ГК РФ): право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ.

     Как и субъекты права постоянного (бессрочного) пользования, граждане, имеющие земельные  участки в пожизненном наследуемом  владении, имеют право приобрести их в собственность. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

     Таким образом, право пожизненного наследуемого владения конкретными земельными участками  сохраняется в России постольку,