Особое  место занимает недвижимость, не принадлежащая  государству и муниципалитетам, но приносящая доходы государственному и местным бюджетам или потребляющая их средства.

     Право собственности и другие вещные права  на недвижимость, возникновение, ограничение, переход и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

     Управление  объектами недвижимости, находящимися в государственной и муниципальной  собственности, осуществляется уполномоченными  органами управления соответствующего уровня и включает:

      - приобретение, продажу, замену объектов; передачу объекта в доверительное управление;

      - обеспечение сохранности объекта;

      - управление целевым использованием  объекта в соответствии с его  назначением и областью применения, включая прогнозирование, планирование, оперативное управление, учёт, контроль за применением, функционированием объекта;

      - обеспечение рационального, эффективного  функционирования объекта в интересах  получения наибольшей полезной  отдачи.

     Подобное  комплексное управление недвижимым имуществом ставит своей целью, с одной стороны, приумножение богатства государства, регионов, муниципальных образований, а с другой – обеспечение доходности, выгодного использования объектов собственности. К сожалению, степень овладения эффективными методами управления объектами недвижимости, имущественными комплексами в России далека от совершенства. Частично это обусловлено исключительной сложностью комплексного управления недвижимостью, частично – незавершённостью формирования законодательных основ управления, в определённой степени – несовершенством организации и организационных структур управления.

     Наиболее  сложным из перечисленных выше объектов управления в виде недвижимого имущества  являются земельные участки и  участки недр. Проблемы их разделения между федеральной, субфедеральной собственностью, возможности передачи в частную собственность граждан страны и иностранным гражданам (резидентам и нерезидентам), оценки рыночной стоимости и организации рынков купли-продажи, вовлечения в хозяйственный оборот предприятий, предпринимателей всё ещё далеки от решения теорией и практикой экономического управления.

     Преобразование  форм и отношений собственности  и переход к рыночным методам  хозяйствования, возникновение в  России множества акционерных предприятий  и рынка ценных бумаг привели  к необходимости управления государственными пакетами акций, государственными долями в уставных капиталах хозяйственных обществ и государственными паями в объектах собственности.

     Управление  акциями, принадлежащими государству  на праве государственной собственности, а также государственными долями в уставных капиталах хозяйственных обществ и государственными паями в общей, совместной собственности осуществляется с целью обеспечения сохранности и эффективного использования государственной собственности, получения доходов от неё как источников пополнения государственного бюджета. Управление акциями, долями, паями включает разнообразные управленческие процедуры.

     Для того чтобы быть полноценным участником управления деятельностью и собственником  хозяйственных, акционерных обществ, государство в лице уполномоченных органов управления может вносить государственное имущество в качестве вклада в уставной капитал вновь открываемого общества или для оплаты дополнительно размещаемых акций уже существующего общества. Государство вправе передавать принадлежащие ему акции в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий.

     Как полноценный участник рынка ценных бумаг государство способно приобретать  акции, доли, паи и продавать приобретённые  или принадлежащие ему акции, доли, паи, образованные в процессе приватизации государственной собственности. Как владелец акций, долей, паёв государство в лице своих исполнительных органов вправе назначать, смещать, устанавливать обязанности своих уполномоченных, представляющих интересы государства в органах управления хозяйственных, акционерных обществ, часть акций или долей, паёв которых закреплена в государственной собственности. Государство обладает также возможностью осуществлять передачу принадлежащих ему акций, долей, паёв в доверительное управление юридическим и физическим лицам. Наконец, государство вправе использовать свои акции, доли, паи в качестве предмета залога под полученные им или организациями, в которых оно заинтересовано, инвестиции, кредиты, займы.

2. Государственное  управление объектами и отношениями собственности.

2.1. Национализация, огосударствление объектов собственности.

     В общем случае национализация как радикальный метод трансформации собственности представляет обращение в государственную собственность имущества, находившегося в собственности граждан и (или) юридических лиц. Национализируемое имущество может находиться в негосударственной собственности полностью или частично, де-юре или де-факто, временно (например, на период санации стратегически важных предприятий с использованием средств государственного бюджета) либо без ограничения срока.

     Национализация  подразумевает переход объектов частной, корпоративной, акционерной собственности в федеральную, собственность субъекта Федерации, а также в муниципальную собственность. Национализацией, огосударствлением правомерно считать также трансформацию объектов общей (совместной) собственности, при которой доля государственной собственности становится превалирующей, государство обретает контрольный пакет акций.

     Цели национализации могут быть различными:

      - сохранение предприятий и других  объектов производственной и  социальной сферы, имеющих стратегическое  значение для обеспечения государственной  безопасности страны или необходимых  обществу (в случае, если это не  может быть обеспечено другим образом);

      - обеспечение экономической безопасности  страны;

      - защита потребителей от злоупотреблений,  к которым может привести нахождение  в частной собственности естественных  монополий;

      - осуществление структурной перестройки  народного хозяйства;

      - пресечение незаконного перевода  прибылей за границу;

      - обеспечение реализации главных  социально-экономических целей,  намеченных государственными программами.

     Национализация  проводится при наличии следующих  оснований:

      - угроза экономической и государственной безопасности страны;

      - банкротство предприятий и других  необходимых обществу объектов  производственной и социальной  сферы;

      - доминирующие положение предприятия  или другого объекта в производстве  продукции или услуг, которое  не может быть преодолено вследствие его положения как естественной монополии или в силу других причин;

      - незаконный перевод прибыли  за границу;

      - изменение профиля приватизированного  предприятия или организации  (в случае, когда это противоречит  общественным интересам);

      - занижение стоимости приватизированного  имущества, продажа государственных  пакетов акций частным собственникам  по ценам ниже их реальной  стоимости;

      - нарушение законодательства страны.

     Порядок национализации может быть двояким:

      - принудительное отчуждение имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, в пользу государства с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном законодательством страны (в России – ст. 239-243, 306 ГК РФ), либо без возмещения в качестве карательной меры;

      - добровольное: по инициативе граждан  и юридических лиц – собственников  имущества.

     Размеры возмещения зависят от того, о какой  национализированной собственности  идёт речь. Если дело касается национализации частной собственности, созданной её владельцами, то размеры возмещения могут быть определены исходя из рыночной стоимости имущества и убытков, которые могут возникнуть у собственников в результате национализации. Иное дело, когда принимается решение об обращении в государственную собственность приватизированного ранее имущества, полученного его новыми владельцами, как правило, по сильно заниженным ценам. В этом случае размеры возмещения могут быть определены исходя из сумм, фактически уплаченных новыми владельцами во время приватизации государственного имущества с учётом коэффициента инфляции.

2.2. Аренда государственной собственности. Государственные концессии.

     В России на начальном этапе реформ получила распространение аренда государственного имущества в виде предприятий, которую допустимо рассматривать как особую форму разгосударствления в виде передачи государственной собственности трудовым коллективам на возмездных началах.

     В общем смысле, в широком понимании  аренда есть предоставление земли, средств производства, имущества их владельцем (арендодателем) во временное пользование другим лицам (арендаторам) на договорных условиях, за плату.

     В российских условиях арендный договор  подразумевает возмездное использование арендованного имущества, но не гарантирует получение арендодателем доходов в будущем. Для внесения залога в необходимом объеме у трудового коллектива фактически может не быть таких средств. Отношения субъектов аренды, т.е. государства и трудовых коллективов арендных предприятий, строятся как разновидность трудового соглашения, а не как отношения собственников, отвечающих по обязательствам своим имуществом.

     Аренду  предприятия трудовым коллективом  можно также рассматривать как одну из форм совместного участия частного и государственного капитала в предприятии. Соединение в основной массе элементов собственности государства и арендатора означает по существу создание предприятия, основанного на смешанной собственности. При аренде с последующем выкупом арендатор постепенно переводит государственную собственность в коллективную.

     Аналогами передачи функций управления государственным  имуществом частным лицам в нашей  стране являются аренда без права выкупа и трастовое; (доверительное) управление предприятиями, которое при обеспечении залогом отличается большей экономической свободой и независимостью менеджмента.

     Наряду  с арендой государственных предприятий  их трудовыми коллективами в России получила широкое распространение аренда государственного (муниципального) имущества, земельных участков, недвижимости, нежилых помещений коммерческими, предпринимательскими структурами. Такая аренда не предусматривает отчуждение государственной, муниципальной собственности и направлена, с одной стороны, на способствование предпринимательству, а с другой — на получение доходов, поступающих в региональный и местный бюджеты.

     В России, как и во всем мире, получают распространение государственные концессии, представляющие аналог аренды, но обладающие выраженной спецификой объекта и условий арендного договора. В общем виде под государственной концессией понимается уступка государством своих имущественных прав и прав на отдельные виды хозяйственной деятельности негосударственным компаниям на определенный срок по согласованным в концессионном соглашении условиям. Государство, от имени и по поручению которого действует государственное ведомство или государственная компания, выступает в роли кон цедента, а юридическое лицо, получившее от государства во временное распоряжение и пользование активы и права, — в роли нанимателя-концессионера. В качестве объекта государственной концессии обычно выступают источники природных богатств, хозяйственные объекты, определенные виды хозяйственной деятельности, например, общественный транспорт, коммунальные услуги.

     Концессия представляет акт, посредством которого государство наделяет отечественную или иностранную компанию правом участвовать в осуществлении своих отдельных функций в хозяйственной сфере за определенную плату с одновременным предоставлением компании возможности получать доход, прибыль от хозяйственной деятельности. Довольно часто государство использует концессию как метод привлечения инвестирований в активы, передаваемые в концессию.