Анализ жилищного фонда и его видов

Определение структуры жилищного фонда складывается в зависимости от действующего в конкретный момент законодательства.

Важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Легальное определение нежилого помещения (а равно - здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования является систематический анализ норм законодательства. Подчеркнем, что нежилое помещение - это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Нежилые помещения - это помещения, используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д. Как представляется, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизацию правового статуса нежилых помещений.

Управление жилищным фондом имеет ряд особенностей, отличающих жилье от других объектов недвижимости. Практически каждый жилой дом уникален, так как имеет различные конструктивные и планировочные характеристики, а также разную степень износа.12 Здесь требуется особый индивидуальный подход к каждому объекту и различные схемы управления. Процесс управления осложнён и особой социальной значимостью жилья - в жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни. И с этим связаны более жёсткие требования к состоянию жилищного фонда, снабжению его коммунальными услугами, к обеспечению безопасности проживания.

Сложность управления жилищным фондом обусловлена также наличием у объектов жилищного фонда нескольких собственников, тесной взаимозависимостью с множеством обслуживающих организаций разных секторов экономики, существованием многоуровневой системы финансовых потоков.

Многообразие факторов, характеризующих жилищный фонд как объект управления, необходимо рассматривать системно со всеми элементами (многообразие форм собственности, неоднородность жилищного фонда, социальная значимость жилищного фонда, сложная система финансовых потоков и др.).

Форму управления объектами недвижимости выбирают собственники недвижимости. Очевидно, что выбор формы управления во многом зависит от объемов жилищного фонда, находящегося в управлении, количества собственников.

Целевую установку функционирования жилищного фонда можно сформулировать следующим образом:

· создание благоприятных условий жизнедеятельности людей,

· защита от природно-климатических факторов,

· защита от психологического воздействия внешнего окружения.

Процесс достижения данной цели включает:

· предоставление услуг по технической эксплуатации и ремонту жилищ;

· предоставление услуг по санитарному содержанию;

· предоставление коммунальных услуг;

· паспортно-учетная работа;

· расчетно-финансовое обслуживание всех операций.

Сказанное позволяет сформулировать трактовку понятия жилищного фонда как объекта управления: это "система процессуальных, структурных и технических взаимодействий, направленных на обеспечение устойчивого функционирования и развития жилищного фонда".13 Следует обратить внимание на то, что жилищный фонд не является недвижимостью, в то время как входящие в него жилые помещения таковыми являются, т.е. объектом субъективного права могут быть только жилые помещения, но не их совокупность в виде жилищного фонда.

Итак, жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России. Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется своей социальной значимостью. Процесс управления жилищным фондом становится ключевым в предоставлении жилищно-коммунальных услуг населению, поскольку является связующим звеном между оказанием жилищно-коммунальных услуг и их потреблением.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Виды жилищного фонда

2.1 Основания классификации  жилищного фонда

 

Жилищный фонд является сложным и уникальным объектом управления, в первую очередь, по причине его неоднородности. В этой связи очень важна классификация жилищных фондов на виды.

Стоит отметить, что при существующей системе федеральных нормативно-правовых актов в Российской Федерации не сложился единый подход к классификации жилищных фондов. Приоритетное значение в этом вопросе имеет ГК РФ, но законодательная база жилищного (и муниципального) права противопоставляет ему собственные предложения по классификации жилищных фондов.

Определение структуры жилищного фонда складывается в зависимости от действующего в конкретный момент законодательства. Так, согласно ЖК РСФСР 1983 г. жилищный фонд включал:14

1) жилые дома и жилые помещения  в других строениях, принадлежащие  государству (государственный жилищный  фонд);

2) жилые дома и жилые помещения  в других строениях, принадлежащие  колхозам и другим кооперативным  организациям, их объединениям, профсоюзным  и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);

3) жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным  кооперативам (фонд жилищно-строительных  кооперативов);

4) жилые дома и квартиры, находящиеся  в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).

П.И. Седугин при определении видов жилищных фондов исходит из назначения жилых помещений, выделяя:

- жилищный фонд социального  использования (жилые помещения, предоставляемые  гражданам для проживания в  режиме социального использования);

- жилищный фонд, используемый на  коммерческих началах (т.е. для использования  по договору найма жилого помещения  в целях извлечения прибыли).15

П.В. Крашенинников при классификации жилищных фондов исходит из двух признаков:

1) принадлежность к той или  иной форме собственности. По  данному признаку жилищный фонд  подразделяется на три вида:

а) частный жилищный фонд (включая общественный жилищный фонд и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов);

б) государственный жилищный фонд;

в) муниципальный жилищный фонд;

2) в зависимости от использования. По этому признаку жилищный  фонд можно разделить на четыре  группы:

· социальный;

· индивидуальный;

· коммерческий;

· специализированный.

По основаниям предоставления в пользование различают:

- жилые помещения, предоставляемые  по договору социального и  коммерческого найма и по договору  аренды;

- жилые помещения в домах  жилищно-строительных и жилищных  кооперативов;

- жилые помещения, находящиеся  в собственности граждан;

- служебные и специализированные  жилые помещения;

- жилые помещения, предоставляемые  гражданам по иным основаниям.16

По направлению использования жилищный фонд, находящийся в государственной или муниципальной собственности, делится на:

- фонд социального использования (предоставляется по договору  социального найма жилого помещения, и регулирование отношений происходит  на основании жилищного законодательства),

- фонд несоциального (коммерческого) использования (предоставляется по договору коммерческого найма или аренды, и регулирование отношений происходит в основном в соответствии с гражданским законодательством),

- иные жилищные фонды.17

С учетом положений Конституции РФ и ГК РФ, ЖК РФ делит жилищный фонд по двум признакам: 1) по принадлежности к той или иной форме собственности; 2) в зависимости от использования.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

- частный;

- государственный;

- муниципальный.18

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального  использования;

2) специализированный жилищный  фонд;

3) индивидуальный жилищный фонд;

4) жилищный фонд коммерческого  использования.19

Итак, дифференциация жилищных фондов на виды позволяет определить типы правового регулирования в отношении входящих в него жилых помещений: частноправовой или публично-правовой, без привязки к конкретным жилым помещениям. В зависимости от принадлежности жилого помещения к соответствующему фонду определяется его правовой режим. Из каждого правового режима вытекают определенные права собственников и пользователей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Особенности жилищных фондов различных видов

 

В зависимости от формы собственности жилищный фонд РФ  подразделяется на: частный, государственный и муниципальный.

Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц (за исключением государственных и муниципальных организаций).20

Согласно ЖК РФ частный жилищный фонд включает в себя:21

1) фонд, находящийся в  собственности граждан, - индивидуальные  жилые дома, приватизированные, построенные  и приобретенные квартиры и  дома, квартиры в домах жилищных  и жилищно-строительных кооперативов  с полностью выплаченным паевым  взносом, в домах товариществ  индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные  гражданами в собственность на  иных основаниях, предусмотренных  законодательством;

2) фонд, находящийся в  собственности юридических лиц (созданных  в качестве частных собственников), построенный или приобретенный  за счет их средств, в том  числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов  с не полностью выплаченным  паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий  общественным организациям.

Собственность рассматривается в нескольких смыслах. Как юридическая категория собственность - это принадлежность имущества определенным лицам, индивидам или коллективам, на определенных условиях и в определенных формах (право собственности в субъективном смысле). Как экономическая категория собственность - это общественно-производственное отношение по поводу присвоения лицами, индивидуумами и коллективами предметов природы, естественных и созданных трудом.22

Приватизация - это процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы. Приватизация проводится посредством продажи или безвозмездной передачи объектов государственной и муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц с образованием на этой основе корпоративной, акционерной, частной собственности. Приватизация может иметь скрытый характер - когда осуществляется в юридической форме аренды государственного имущества на длительный срок частными лицами или компаниями; может быть частичной - когда распродается, например, лишь определенная часть акций; может быть в форме денационализации - когда национализированное имущество передается в частную собственность прежних или иных владельцев. Одна из форм приватизации - аренда имущества на определенный срок, с правом последующего выкупа частными лицами или компаниями. Кроме аренды используют следующие виды приватизации: распродажа посредством аукциона, денационализация, распродажа генеральной доли акций - контрольного пакета.

Приватизация различается по: - масштабам; - сферам экономической деятельности; - видам собственности; - способам осуществления;- формам проведения (продажа, раздача - полная или частичная; выкуп; передача); - методам (аукцион, конкурсные торги, выкуп работниками предприятия или менеджером).Доля жилого фонда, находящегося в частной собственности граждан или юридических лиц, достигла к 2013 г. 88%.

Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ).

Государственный жилищный фонд включает в себя:

1) жилищный фонд, состоящий  в государственной собственности  Российской Федерации и находящийся  в хозяйственном ведении или  оперативном управлении государственных  предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности (государственные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество);

2) жилищный фонд, находящийся  в собственности субъектов Российской  Федерации или в хозяйственном  ведении предприятий или оперативном  управлении учреждений, созданных  субъектами Федерации.

Государственная собственность - это закрепление права контроля объектов над государством. Государственная собственность в странах развитого капитализма сосредоточена в крайне ограниченном спектре отраслей, которые по тем или иным причинам малорентабельны или убыточны, что делает их непривлекательными для частного капитала.