Анализ жилищного фонда и его видов

 

 

Введение

Актуальность темы исследования. 

 С учетом положений международно-правовых актов и ст. 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.

До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов. Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав.

Практическая значимость рассматриваемой нами темы в том, что только правильное определение основных понятий жилищного права, к которым относится жилищный фонд, будет способствовать наиболее эффективному применению жилищного законодательства главным образом при защите жилищных прав граждан.

Степень разработанности проблемы. 

Вопросам, связанным с жилищным фондом, посвящены работы С.Д. Аюшевой, Б.М. Гонгало, М.В. Гребень, Л.Ю. Грудцыной, Е.С. Крюковой, П.В. Макеева, Р.М. Попова, С.А. Сафронова, Г.А. Свердлык, А.А. Титова и др. Однако в большей степени данные работы затрагивают лишь отдельные стороны функционирования жилищного фонда.

Целью настоящей работы является анализ жилищного фонда и его видов.

Для реализации указанной цели необходимо решить следующие задачи:

1) определить понятия жилого  помещения и жилищного фонда;

2) исследовать различные подходы  к классификации жилищного фонда;

3) выявить особенности различных  видов жилищного фонда.

Объектом исследования выступают правовые отношения, складывающиеся в процессе управления жилищным фондом.

Предметом исследования является российское жилищное и гражданское законодательство, закрепляющее положения о жилищном фонде.

Теоретической, методологической и эмпирической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам жилищного фонда, законодательные и иные нормативно-правовые акты РФ, регулирующие отношения в жилищной сфере; периодические издания.

Методологической основой данного исследования служат метод материалистической диалектики, формально-логический, системно-структурный, исторический и иные методы научного познания.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что нектpые положения и выводы, содержащиеся в работе, могут послужить основой при дальнейших научных исследованиях проблем, касающихся жилищного фонда России.

Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографии.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Общие положения о понятии жилищного фонда в Российской Федерации

1.1 Правовая сущность  жилого помещения

Понятие жилищного фонда используется для характеристики той или иной совокупности жилых помещений.1 В этой связи необходимо определить, что является жилым помещением. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).2 Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В научной литературе понятие "жилое помещение" дискуссионно.

Например, А.А. Титов под жилым помещением понимает: 1) жилой дом, под которым признается здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, то есть в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений; 2) отдельная квартира, под которой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; 3) часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора; 4) часть квартиры, т.е. только комната,под которой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места проживания граждан в жилом доме или квартире.

П.В. Крашенинников относит жилые помещения к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права.3 При этом их состав зависит от вида жилого помещения. Так, в контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Жилой дом является главной вещью по отношению к хозяйственным, подсобным постройкам (сарай, баня) и отчуждение главной вещи без принадлежностей к ним неправильно.

Рассматривая конкретное дело, Пленум Верховного Суда РФ обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо. Исходя из этого подсобные помещения (сарай) должны следовать за главной вещью (дом).

Характеризуя жилые помещения, важно также провести разграничение данного понятия с понятиями "жильё", "жилище". Конституция РФ устанавливает: "Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища".4 В целом, понятие "жилище" относится к конституционной отрасли права (хотя ею не регулируется). Исходя из положений Конституции РФ, можно выделить два аспекта, характеризующих категорию жилища в системе норм конституционного законодательства. Первый аспект - личный, заключающийся в неприкосновенности жилища.5 Второй аспект – имущественный, который предусматривает обязанность государства и местного самоуправления по созданию условий для осуществления права на жилище.6 Таким образом, категория "жилище" в рамках конституционного законодательства имеет две сферы, где она находит свое отражение: личную и имущественную, отражая соответствующие права человека. Категория же "жилое помещение" - это объект гражданских и жилищных прав.

В практической деятельности употребляется также понятие "жильё". Однако четкого определения этого термина в российском законодательстве нет. Многие авторы под одним и тем же словом "жильё" определяют два принципиально отличающихся друг от друга понятия. Первое из них - жилищный фонд - относится к самим строениям и домам как к объектам собственности. Второе понятие - жилищные услуги - относится к аспекту текущего функционирования жилья и характеризуется производством потребительских услуг, определяемых за конкретный период.

Понятие жилого помещения, установленное п. 2 ст. 15 ЖК РФ, обладает рядом юридических признаков.

Изолированность. Под жилым помещением понимается только изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. Поэтому нельзя, например, признать жилым помещением часть комнаты, т.к. такая часть составляет единое целое с остальной площадью и не может отчуждаться или приобретаться отдельно.

Недвижимость. Объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом.7Признак "недвижимости" означает, что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно (хотя некоторые авторы отмечают, что многие жилые помещения, несмотря на их прочную связь с землей, могут быть перенесены свободно с одного земельного участка на другой.Современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без соразмерного, но и без всякого ущерба их назначению).8

В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. Хотя на практике часто встречаются случаи, когда названные строения отвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания. Рассмотрим пример. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом Щитовой сборно-разборный дом является мобильным зданием, не имеющим прочной связи с землей, его перемещение возможно без несоразмерного ущерба его назначению, данные дома относятся к домам временного проживания (например, на время трудового договора, отдыха). См.: Словарь-справочник по жилищному праву России // http://books.imhonet.ru/, в котором проживал истец. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный сборно-разборный дом. Вначале он дал на это согласие, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд оставил иск без удовлетворения. Однако Верховный Суд РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2010. - № 8. - С. 5-6.. Как видим, Верховный Суд РФ признал жилым помещением объект, не относящийся к недвижимости.

Пригодность для постоянного проживания. Данный признак заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, устанавливаемым Правительством РФ. Пользование жилым помещением не должно противоречить требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям законодательства, должно соответствовать Правилам пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 (с изм. от 16.01.2008)) СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013. (далее - Правила пользования жилыми помещениями).

Пользование жилым помещением не должно нарушать права и законные интересы проживающих в нем граждан и соседей (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.). Жилое помещение предназначено для проживания граждан Такое проживание может иметь временный или постоянный характер. См.: Тужилов В.П. Жилое помещение как объект гражданских прав // Правовое государство: Теория и практика. - 2009. - № 2. - С. 36. (ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ). Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Если собственник использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то наступает предусмотренная законом ответственность.9

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливает Правительство РФ.10 Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ, а именно - Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Итак, согласно ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В ЖК РФ перечисляются виды жилых помещений - жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

 

1.2 Жилищный фонд по действующему законодательству: понятие и общая характеристика

Согласно ЖК РФ под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.11 В основу определения, данного в ЖК РФ, положен территориальный признак. Помимо этого определения, в ЖК РФ предложено два критерия классификации: в зависимости от формы собственности и в зависимости от целей использования.

А.А. Титов определяет жилищный фонд как "совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях, помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно".

Понятия "жилищного фонда" и "жилья" это абсолютно разные категории, но они не могут существовать автономно и имеют точки соприкосновения. Жилищный фонд характеризует совокупность всех жилых строений и сооружений, расположенных на территории страны, региона, города. Жильё же характеризует жилое строение или помещение, но с учетом различных индивидуальных особенностей. Это понятие единичное и в большей степени практическое, т.е. преимущественно рассматривается на микроуровне. Жилищный фонд - это термин более ёмкий и теоретический, его необходимо рассматривать в рамках характеристики некоторой совокупности жилых помещений.