Особенности формирования цен на рынке жилья

      Регистрации подлежит сложившаяся на конец отчетного  квартала средняя цена одного квадратного  метра общей площади квартир  отдельно на первичном и вторичном  рынках жилья (с учетом налога на добавленную  стоимость). Цены на жилье в бланке формы приводятся в рублях.

      Все показатели рассчитываются по итогам сделок, по состоянию на 25 число последнего месяца отчетного квартала или на ближайшую дату в тех случаях, когда по состоянию на 25 число  сделок не производилось.

      В бланке формы проставляется цена одного квадратного метра общей  площади квартир с указанием  спецификации жилья в зависимости  от его качества, числа комнат, материала  стен домов, а также доля проданной  общей площади квартир определенного  типа в общем количестве реализованной площади в этой организации.

      На  первичном рынке жилья указываются  цены одного квадратного метра общей  площади квартир, проданных как  с отделкой, так и без отделки  или с частичной отделкой.

      Квартиры  с отделкой - это квартиры с полной готовностью под заселение.

      Квартирами  без отделки или с частичной  отделкой (если это предусмотрено  проектом или указывается при  заключении договора купли-продажи) являются квартиры с разной степенью готовности для проживания, в которых необходимы работы, связанные с отделкой. Эти квартиры могут иметь следующие виды отделки:

      - бетонную стяжку пола,

      - оштукатуренные стены и потолок,

      - разводку коммуникаций,

      - сантехнику,

      - плиты (газовые или электрические)  и т.д.

      Квартиры  низкого качества - это квартиры в домах первых массовых серий застройки, пониженной этажности (включая 5-этажные дома). Такие дома отличаются небольшими по площади квартирами, низким качеством строительных материалов, изношенностью коммуникаций, неудобными планировками (часто были спроектированы как квартиры гостиничного (коридорного) типа с кухней и удобствами на этаже), с ограниченным набором инженерных коммуникаций (не имеющие хотя бы одного из следующих видов коммунальных удобств: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения). К такому типу можно отнести и квартиры в кирпичных домах 18-19 веков с деревянными перекрытиями, ограниченным набором инженерных коммуникаций.

      Следует иметь в виду, что цены на квартиры низкого качества регистрируются только на вторичном рынке.

      Квартиры  среднего качества (типовые квартиры) - это квартиры в кирпичных, крупнопанельных  и крупноблочных домах, построенных  по типовым проектам. Они имеют  улучшенную планировку по сравнению  с квартирами "низкого качества" (как правило, это квартиры с наличием небольших подсобных помещений, возможно со смежными комнатами и т.д.), но в силу невысокого качества строительства, уступающие качеству квартир современных домов.

      Квартиры  улучшенного качества - это квартиры в кирпичных, крупноблочных и  крупнопанельных домах массовой типовой застройки с улучшенными бытовыми характеристиками: наличием всех видов коммунальных удобств, как правило, изолированными комнатами, наличием больших подсобных помещений (т.е. более удобные и просторные планировки квартир). К этому типу квартир относятся также квартиры в современных монолитных, в том числе монолитно-кирпичных домах. В таких домах выше качество применяемых строительных материалов и инженерных коммуникаций. За счет применения новых технологий может быть предусмотрена возможность изменения их планировок.

      Элитные квартиры - это квартиры в кирпичных  и монолитных, в том числе монолитно-кирпичных, домах повышенной комфортности, построенных  по индивидуальным проектам, а также  в домах, построенных в конце 19-го начале 20-го веков, с металлическими перекрытиями и (часто) лифтами зачастую расположенных в историческом центре и представляющих культурную и архитектурную ценность. К этому типу относятся также квартиры в "сталинских" домах, построенных незадолго до и десятилетие после Великой Отечественной войны. Это преимущественно кирпичные дома, с толстыми стенами, высокими потолками, большими просторными квартирами. Такие дома расположены либо непосредственно в центре города, либо вдоль основных магистралей.

      Критерии  отнесения жилья к какому-либо типу (низкого качества, среднего качества (типовое), улучшенного качества, элитное) определяются специалистами территориальных органов государственной статистики совместно с сотрудниками организаций, осуществляющих операции с недвижимостью. При определении типа продаваемой квартиры необходимо руководствоваться специфическими и экономическими условиями субъекта: этажность домов, наличие отдельных видов коммунальных услуг и т.п.

      Цены  на квартиры в центрах и отдельных  городах субъектов Российской Федерации регистрируются в разбивке по различным классификационным признакам (качеству жилья, количеству комнат, материалу стен дома и т.д.) отдельно на первичном и вторичном рынках жилья. 

1.6 Регистрация цен в условиях временного отсутствия цен на квартиры 

      Наибольшие  трудности связаны с временным  отсутствием продаж квартир какого-либо типа и регистрации цен на них.

      В течение отчетного года в каждом субъекте Российской Федерации количество городов и отчитывающихся организаций  в этих городах должно быть постоянным в пределах каждого из рынков жилья. В случае значительного повышения или снижения текущей цены по сравнению с ценой, приведенной в предыдущем отчете, специалисты организации, участвующей в наблюдении за ценами, должны указать конкретную причину изменения.

      В случае не предоставления одной или  несколькими организациями сведений об уровне цен на первичном или  вторичном рынках жилья в одном  или нескольких кварталах отчетного  года специалисты территориальных  органов статистики должны заполнить  макеты входной информации по этим организациям. Наиболее распространенным способом учета недостающих показателей по ценам является использование для каждой организации расчетных (оценочных) значений до тех пор, пока не будут получены данные о фактических ценах.

      Существует  несколько основных методов исчисления расчетных цен, позволяющих обеспечить непрерывность индексных рядов:

      - использование относительного изменения  цен на аналогичный тип квартир  в другой организации;

      - использование среднего изменения  цен по другим типам квартир на соответствующем рынке, в который входит временно исчезнувший из продажи тип квартиры;

      - использование среднего изменения  цен по всем типам квартир  в субъекте.

      В условиях высоких темпов инфляции не рекомендуется в случаях не предоставления базовыми организациями фактических цен использовать для индексных расчетов цены предыдущих периодов, не изменяя их в течение продолжительного времени. Цены предыдущих периодов можно использовать только в условиях стабильной динамики цен и лишь за Один-два квартала по согласованию со специалистами организации, занимающейся продажей жилья.

      Замена  отобранных для наблюдения товаров-представителей с конкретными характеристиками на другие в течение отчетного  года, как правило, не допускается. В  исключительных случаях, когда продажа наблюдаемого типа квартир на определенном рынке в базовой организации прекращена, может быть осуществлена замена товара-представителя.

      Для обеспечения сопоставимости индексных  рядов цена одного квадратного метра  общей площади квартиры, вновь включенной в наблюдение, должна быть получена за возможно более длительный предыдущий период. При этом замена товара-представителя должна быть осуществлена в соответствии с методологическими принципами, описанными ниже.

      При полном прекращении продажи какого-либо типа квартир отчитывающейся организацией, а также при закрытии организации рекомендуется руководствоваться следующим.

      Если  закрытие организации или полное прекращение продажи квартир  произошло в начале года, то необходимо проверить, есть ли в субъекте другая организация, занимающаяся реализацией жилья, но не попавшая в наблюдение. В случае наличия подобной организации следует произвести замену организации и наблюдаемых типов квартир на аналогичные. Если равноценной замены сделать невозможно, то этот тип квартир или организация исключается из наблюдения и, соответственно, пересчитываются сводные индексные ряды за предшествующие периоды. Для более точного осуществления процедуры замены исчезнувшей позиции рекомендуется помимо участвующих в наблюдении организаций, дополнительно осуществлять наблюдение за ценами в аналогичных организациях по типам квартир со сходными характеристиками.

      Если  закрытие организации или прекращение  продажи определенного типа жилья  произошло в середине года, то необходимо до конца отчетного года осуществлять исчисление "расчетных" (оценочных) цен на отсутствующую позицию, а в следующем году - заменить на другую организацию.

1.7 Порядок формирования базисных весов 

      Расчет  средних цен и индексов цен  проводится на региональном и федеральном уровнях.

      На  уровне субъекта Российской Федерации  при осуществлении расчетов используются два вида базисных весов:

      - для расчета средних цен одного  квадратного метра общей площади  проданного жилья по городам  субъекта в течение отчетного года, отдельно для первичного и вторичного рынков жилья, в качестве весов принимаются среднегодовые доли типов проданных квартир из общего объема продаж за предыдущий год, рассчитанные для каждого города;

      - в качестве базисных весов  для расчета средних цен и индексов цен на первичном и вторичном рынках жилья по субъекту Российской Федерации в течение отчетного года используется информация о численности городского населения на начало отчетного года в городах, которые участвуют в наблюдении в данном субъекте.

      На  федеральном уровне при расчете  средних цен и индексов цен  базисными весами являются:

      - для первичного рынка жилья  - данные о вводе в действие  жилья (форма N С-1 "Сведения  о вводе в эксплуатацию зданий  и сооружений и реализации  инвестиционных проектов") за  предыдущий год;

      - для вторичного рынка жилья  - информация о численности городского  населения субъекта на начало отчетного года.

      Ввиду того, что при расчете средних  цен по типам квартир в субъекте Российской Федерации используются постоянные веса для каждого типа квартир, в течение года наблюдение должно осуществляться по этим типам  квартир.

      Поскольку для расчета индекса цен в I квартале отчетного года необходима средняя цена 1 квадратного метра  общей площади квартиры IV квартала предыдущего года, следует при  расчете индексов цен за первый квартал  обеспечить полное заполнение информации за IV квартал по всем типам квартир, по которым будет осуществляться наблюдение за ценами в отчетном году.

      В том случае, если отобранная для  наблюдения за ценами квартира ранее  не участвовала в наблюдении, ее цену следует рассчитывать, используя  приведенные выше рекомендации.

      Средние цены и индексы цен (на уровне субъекта) рассчитываются только на те типы проданных  квартир, по которым в базисном году имеется информация. Если в отчетном году в одной из наблюдаемых организаций  была продана квартира, которая не продавалась в базисном году, то такой тип квартир не участвует в расчетах средних цен и индексов цен. В этом случае необходимо осуществлять наблюдение за ценами на этот тип квартир в текущем году для включения в расчет в следующем году. 

1.8 Расчет средних цен одного квадратного метра общей площади квартир

      Средняя цена одного квадратного метра общей  площади квартир с определенным числом комнат каждого типа жилья  в отчете каждой отобранной для наблюдения организации определяется на основании  данных о фактических ценах сделок, совершенных в конце квартала, в расчете на один квадратный метр общей площади, взвешенных на количество общей реализованной площади квартир отдельно на первичном и вторичном рынках жилья.

      Доля  проданной общей площади квартир  рассчитывается, как частное от деления площади квартир каждого типа на общее количество реализованной общей площади квартир всех типов.