Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

 

     Рассмотрим определение стоимости объекта оценки с использованием метода прямой капитализации.

     Прямая капитализация – этот метод, используемый для конвертации суммы

оцененного  годового дохода в показатели стоимости в одно прямое действие – либо путем деления оцененного дохода на соответствующую ставку дохода, либо путем умножения суммы доходов на соответствующий фактор (мультипликатор) дохода.

 

     Данный метод применяется при следующих условиях:

- наличие активного рынка.

- дата оценки объекта оценки и дата продажи сопоставимого объекта должны совпадать (не более 1-2 месяцев).

- отсутствие задолженности по заемным средствам.

     В силу того, что информация, касающаяся объекта оценки не соответствует требуемым условиям для применения метода прямой капитализации, предлагаю отказаться от использования данного метода, поскольку стоимость объекта оценки, определенная с его помощью, не предоставит реальной картины о рыночной стоимости объекта оценки и будет сильно искажена.

     В данном случае, более целесообразным, считается применение метода, учитывающего способ финансирования сделки с недвижимостью или метода инвестиционной группы.

     Коэффициент капитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств. Коэффициент капитализации зависит, с одной стороны, от требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал и характера возмещения инвестированного капитала, с другой – от условий кредитования – процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности, способа погашения основного долга.

     Данный метод применяется в том случае, если оцениваемая недвижимость приобретается с участием ипотечного кредита.

     C помощью этого метода можно также рассчитать и общий коэффициент капитализации. В этом случае метод называется «инвестиционная группа с амортизацией», поскольку учитывает как возврат собственного капитала, так и возврат (амортизацию) основной суммы ипотечного кредита. Для этого в качестве ставки дохода по кредиту используется не процент по закладной, а ипотечная постоянная, и не ставка дохода на собственный капитал, а коэффициент капитализации собственного капитала. Ипотечная постоянная и коэффициент капитализации собственного капитала взвешиваются соответственно по коэффициенту ипотечной задолженности и по доле собственного капитала в общей структуре капитала объекта недвижимости. Сумма этих средневзвешенных коэффициентов укажет на значение общего коэффициента капитализации.

Ro = Rе * Wск + Rm * Wuк, где

  Re – коэффициент капитализации на собственный капитал;

Rm – ипотечная постоянная(коэффициент капитализации по ипотке);

Wск – удельный вес собственного капитала;

Wuк – удельный вес заемного капитала.

     Вышеприведенная формула полностью соответствует условиям задачи, т.к. применяется в случае, когда в течение анализируемого периода заемщик уплачивает только проценты, а возврат основного долга предусматривается в момент перепродажи недвижимости.

     Алгоритм решения:

Определяем  удельные веса собственного и заемного капитала.

 

Wuк = ;

                       

                     Wuк = = 0,8

 

                      Wск = 1- 0,8 = 0,2

      В качестве ставки дохода на собственный капитал примем ставку дисконтирования, которая количественно равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объект:

Re = 0,17

     Находим ипотечную постоянную, предполагая, что платежи по кредиту осуществляются ежемесячно. Используя таблицы сложного процента находим величину взноса за амортизацию единицы при ежемесячном начислении процентов для периода – 32 года ; 0,010273  

ИП(Rm) = 0,010273 * 12 = 0,1232803

     Рассчитываем общий коэффициент капитализации, путем подстановки полученных результатов

Rо = 0,17 * 0,2 + 0,1232803 * 0,8 = 0,1326.

     Определяем годовой действительный валовый доход, через расчет по имеющимся данным годового потенциального валового дохода:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы;

     Определяем годовой чистый операционный доход:

ЧОД = ДВД – ОР;

ДВД = 90000 – (90000*3%) + 2000 = 89300

ЧОД = 89300 – (90000*7%) = 83000

     Определив общий коэффициент капитализации и годовой чистый операционный доход, рассчитываем стоимость объекта оценки.

V = = 625943 у.е.

Стоимость объекта  оценки,  полученная данным методом равна 625943 у.е.

     Расчет  стоимости объекта оценки с  использованием методики Эллвуда. Этот метод предлагает способ определения общего коэффициента капитализации по эмпирически найденной формуле, позволяющей учесть (по сравнению с техникой инвестиционной группы) дополнительные элементы, отражающие трансформацию собственных и заемных средств в составе инвестированного капитала, такие как финансовый леверидж. Он также учитывает прирост собственного капитала за счет амортизации ипотечного кредита и способы возмещения инвестированного капитала:

Ro = Ye - m* C ± do * SFF(n;Ye), где

Ro – общий коэффициент капитализации;

Ye – ставка дохода на собственный капитал;

m – коэффициент ипотечной задолженности;

С – ипотечный коэффициент Эллвуда;

d – изменение стоимости собственности за прогнозный период;

SFF(n;Ye) – фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал за прогнозный период.

С = Ye + P * SFF(n;Ye) – Rm – называется С – фактором Эллвуда, или ипотечным коэффициентом, где

С – коэффициент Эллвуда;

Ye – ставка дохода на собственный капитал;

P – доля кредита, выплаченная к моменту окончания прогнозного периода;

Rm – ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основании ежегодных выплат и текущего остатка долга или же [F6].

     Алгоритм решения:

     Рассчитываем долю кредита (P), выплаченного к моменту окончания прогнозного периода по формуле:

Р = , где

  i – ставка по кредиту;

  t – полный срок амортизации кредита;

T – период владения собственностью.

     Подставляем имеющиеся по условию показатели в данную формулу:

Р = = 0,555602.

Определяем фактор Эллвуда:

С = Ye + P * SFF(n;Ye) – Rm

С = 0,17 + 0,555602 * 0,00249 – 0,12328 = 0,048103.

Рассчитываем  общий коэффициент капитализации:

Ro = Ye - m* C ± do * SFF(n;Ye)

Ro = 0,17 – 0,8 * 0,0481 – 0,54 * 0,00249 = 0,1301

Определяем стоимость  объекта оценка путем деления  чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации.

V = = 638462 у.е.

     Таким образом стоимость объекта недвижимости, полученная с использованием метода Эллвуда равна 638462 у.е.

     Рассчитаем  стоимость объекта оценки с использованием традиционной техники ипотечно – инвестиционного анализа.

     Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа рассчитывается следующим образом ( в нашем случае объект с постоянным доходом):

Сн = ИК + (ЧОД – РОД)|PVA|_n^{R с.к.} + (C ⁿ/_n  - HK_n)|PV|_n^{R c.к.} ,  где

Сн – стоимость недвижимости;

ИК – ипотечный кредит;

ЧОД – чистый операционный доход;

РОД – расходы по обслуживанию долга;

C ⁿ/_n - цена перепродажи в конце анализируемого года;

HK_n – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого    

периода;

PVA – фактор текущей стоимости аннуитета;

PV – фактор текущей стоимости;

R c.к. – ставка дохода на собственный капитал;

n – анализируемый период.

Алгоритм  решения:

     Рассчитываем годовой чистый операционный доход:

ЧОД = ПВД – Потери + Прочие доходы – Операционные расходы

             ЧОД = 90000 – (90000*3%) + 2000 - (90000*7%) = 83000 у.е.

     Определяем величину месячного платежа по обслуживанию кредита:

D S _m=  ИК* , где

ИК  – ипотечный кредит

i – ставка по кредиту

t – срок полной амортизации кредита

D S _m = 0,10224 * 560000 =5725,43 у.е.

Определяем величину ежегодного платежа по обслуживанию кредита:

DS = DS_m * 12

DS = 5725,43 * 12 = 68705 у.е.

Рассчитываем величину ежегодных денежных поступлений:

ЧОД – РОД = 83000 – 68705 = 14295 у.е.

Определяем  текущую стоимость ожидаемых  денежных поступлений:

(ЧОД  – РОД)|PVA|_n^{R с.к.} , где n -27 лет; R с.к. – 17%

14295 * 5,79753 = 82876 у.е.

Проводим оценку текущей стоимости выручки от перепродажи в конце анализируемого года:

C ⁿ/_n  = P * (1+d)^T, где

Р – первоначальная стоимость недвижимости;

Т – период владения собственностью;

d – рост стоимости недвижимости в год;

C ⁿ/_n  = 700000 * (1 + 0,02)²⁷ = 700000 * 1,70689 = 1194823 у.е.