Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

     Исходя из объема предоставленной  информации об объекте оценки  и объектах-аналогах, рассмотрим определение рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж.

     Метод прямого сравнительного анализа продаж (МСП) в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано  с характером используемой в данной процедуре информации и ее

доступности при проведении индивидуальной оценки недвижимости.

     Расчет стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж, с учетом основных элементов сравнения.

Информация  об объектах-аналогах приведена в  таблице 2.2

                                                                                                        

 
 
 

Таблица 2.2

     Определение стоимости оцениваемого объекта, в рамках сравнительного подхода, методом соотнесения цены и дохода.

     Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

     В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовый рентный мультипликатор (GRM) и общей коэффициент капитализации (OAR).

     Валовый рентный мультипликатор (Gross rental multiplier,GRM)(или мультипликатор валовых рентных платежей, МВРП):

GRM(МВРП)= Цена продажи ÷ ПВД (или ДВД)

         Таблица 2.3

    Определение величины среднего валового рентного мультипликатора                                                                                       

      Рассчитаем средний МВРП по аналогам:

(1400000÷230000 + 1300000÷208000 + 1100000÷190000)÷3 = 6,05

      МВРП не корректирует на различия между объектом оценки и сопостамыми аналогами, т.к. в основу расчета МВРП положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых уже учтены указанные различия.

     Стоимость оцениваемого объекта с использованием метода соотнесения цены и дохода:  220000 * 6,05 = 1331000 у.е.

     Проведем расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода с использованием метода разбивки.

     Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж (что соответствует нашему варианту) или метода срока службы и предполагает следующие этапы:

1) расчет физического износа здания;

2) расчет функционального устаревания;

3) расчет внешнего устаревания;

4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического износа, функционального и внешнего устаревания.

     Из заданного отношения площадей отдельных элементов оцениваемого комплекса определяем площадь каждого (М:П:С – 1:4:4);

если  х = 1, тогда    х + 4х + 4х = 4500; 9х = 4500; х = 500.

S магазина = 500 м² ;

S павильона = 2000 м² ;

S склада = 2000 м² ;

     Рассчитываем полную восстановительную стоимость оцениваемого комплекса путем расчета полной восстановительной стоимости каждого элемента объекта оценки и суммированием полученных значений.

     Расчет полной восстановительной стоимости каждого объекта недвижимости, входящего в оцениваемый комплекс:

С_{ВС.магазина} = 300 * 500  = 150000 у.е.

С_{ВС.авильона} = 240 * 2000  = 480000 у.е.

С_{ВС.склада} = 160 * 2000 = 320000 у.е.

С_ВС.ОК = 150000 + 480000 + 320000 = 950000 у.е.

     Алгоритм определения остаточной стоимости оцениваемого комплекса будет иметь следующую форму.

     Определяем совокупный износ оцениваемого объекта, если:

ЭВ_ОК – 15 лет;

ТС_эжОК – 75 лет;

Неустранимое  функциональное устаревание (НФУ) – 5000 у.е., что составляет 0,53% потери стоимости от полной восстановительной стоимости объекта оценки:

НФУ = 1 -  * 100%;

Внешний износ  – 5%.

Расчет  физического износа:

ФИ = * 100%;

ФИ = * 100% = 20%;

Расчет совокупного  износа:

СИ = 1 – (1 – ФИ) * (1 – НФУ) * (1 – ВИ) * 100% ;

СИ = 1 – (1 – 0,2) * (1 – 0,05) * (1 – 0,0053) * 100% = 24% ;

С_ОК = 950000 – (1 – 0,24) = 722000 у.е. ;

     Определяем рыночную стоимость земельного участка, входящего в состав оцениваемого комплекса, используя методику сравнения продаж :

     Так как, имеется необходимый объем информации по сопоставимому земельному участку, необходимо путем внесения  корректировок, рассчитать рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.  

                                                                                                               Таблица 2.4                                                                                                                                                                                                                                                                            Расчет стоимости земельного участка как свободного методом сравнения продаж с учетом основных элементов сравнения

 

Расчет корректировок:

а) корректировка на дату продажи. В следствие роста цен на рынке недвижимости на 1 % ежемесячно, необходимо привести стоимость сопоставимого земельного участка на дату оценки, приняв во внимание то, что СЗУ был продан 1 месяц назад, т.е.;

Корректировка = СЗУ * 0,01 = 410000 * 0,01 = 4100 у.е.

б) корректировка на местоположение. Так как аналог лучше оцениваемого объекта на 6%. Цена аналога должна уменьшиться на 6%, т.е. необходимо скорректировать стоимость СЗУ, исходя из предположения, что местоположение сопоставимого объекта и объекта оценки было бы идентичным.

Корректировка = СЗУ * - 0,06 = - 24846. 

     Таким образом, рассчитав остаточную стоимость улучшений оцениваемого  комплекса и рыночную стоимость земельного участка, находим рыночную стоимость единого объекта недвижимости:

С_е.о.н. = 722000 + 389254 = 1111254 у.е.

Стоимость оцениваемого объекта с использованием затратного подхода составляет 1111254 у.е.

     Рассчитаем стоимость объекта  оценки в рамках доходного  подхода. Опираясь на имеющиеся данные, выбираем методику определения рыночной стоимости объекта оценки.

     Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.

     Исходя из условий задания, определяем величину ежегодного денежного потока, генерируемого объектом недвижимости, в течение трехлетнего прогнозного  периода владения, при ежегодном приросте  4% :

1-й  год ЧОД – 167000 у.е.

2-й  год ЧОД –  167000 * 1,04 = 173680 у.е.

3-й  год ЧОД –  167000 * (1 + 0,04)²  = 180627,2 у.е.

     Дисконтируем рассчитанные денежные потоки (дисконтирование осуществляется по факторам, рассчитанным на середину периода, т.к. объектом оценки является имущественный комплекс) и приводим их к дате оценки по следующей формуле :

                                                        где,

R – ставка дисконтирования;

  n - анализируемый прогнозный период.

     Рассчитываем рыночную стоимость объекта недвижимости, как сумму дисконтированных денежных потоков, используя базовую формулу :

С_н =    + С_{r  *}           где,