Автор работы: Пользователь скрыл имя, 10 Марта 2011 в 05:34, курсовая работа
При оценке стоимости бизнеса определенное внимания заслуживают вопросы использования методов оценки. Существующее ныне за рубежом и в нашей стране методы оценки стоимости бизнеса можно вместить в рамки более или менее объемных классификаций. В основе этих классификаций, как правило, находятся: методологические, экономические, рыночные, временные, имущественные и другие признаки. В этой работе будут рассмотрены наиболее часто встречающиеся подходы к вопросам применения методов оценки у зарубежных и отечественных специалистов.
Введение…………………………………………………………………………..3
Глава 1. Оценочная деятельность в Российской Федерации….…………..4
Регулирование оценочной деятельности……………………………………4
Лицензирование оценочной деятельности и контроль за соблюдением лицензионных требований…………………………………………………...6
Глава 2. Методы оценки стоимости недвижимости……………………….11
2.1 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке…………………………………………………………………………….11
2.2 Определение стоимости объекта оценки с помощью
сравнительного подхода………………………………………………………...12
2.3 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного
подхода…………………………………………………………………………...18
Глава 3.Вывод итоговой стоимости объекта оценки……………………...27
3.1 Итоговая стоимость объекта жилищной недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ЮАО, Сумской проезд, д. 12,корп.……………………27
Заключение……………………………………………………………………...28
Список литературы…………………………………………………………….31
Норма возврата = 100% / 91 = 1,09 %
Тогда можем найти ставку капитализации:
R= 10% +1,09% = 11,09%≈11,1%
Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:
Срын=ЧОД (год) / R = 12375$ / 0,111 = 111486,5 ≈ 111500 (долл. США)
Глава 3. Вывод итоговой стоимости объекта оценки.
3.1 Итоговая стоимость объекта жилищной недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ЮАО, Сумской проезд, д. 12, корп.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения.
Поскольку в своих расчётах я исключил один из трёх существующих подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного подхода распределились следующим образом:
| № п/п | Критерии | Сравнительный подход | Доходный подход |
| 1 | Достоверность информации | 80 | 20 |
| 2 | Полнота информации | 75 | 25 |
| 3 | Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 80 | 20 |
| 4 | Способность учитывать конъюнктуру рынка | 85 | 15 |
| 5 | Способность учитывать местоположение | 55 | 45 |
| 6 | Допущения принятые в расчетах | 80 | 20 |
| 7 | Сумма баллов | 455 | 145 |
| 8 | Удельные весовые показатели,% | 75 | 25 |
Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки:
| Наименование подхода | Сравнительный | Доходный |
| Полученная рыночная стоимость, долл. США | 130200 | 111500 |
| Весовая доля | 0,75 | 0,25 |
| Рыночная стоимость объекта оценки. | 126000 | |
130200*0,75 + 111500*0,25 = 97650 + 27875 = 125525≈125500≈126000 долл. США.
В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, было определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила 126000 (сто двадцать шесть тысяч) долларов США.
На
основании информации, изложенной в
моей работе, принимая во внимание стабильный
потребительский спрос на жильё,
можно сделать вывод, что при
сохранении существующей динамики развития
рынка недвижимости в московском регионе
объект оценки останется ликвидным, а
его стоимость будет иметь тенденцию к
увеличению.
Заключение.
Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:
1. Затратный метод;
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж;
3. Метод капитализации дохода.
Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.
Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходный с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Метод
капитализации дохода основывается
на принципе ожидания – типичный инвестор
или покупатель приобретает недвижимость
в ожидании получения будущих
доходов или выгод. Иными словами,
стоимость объекта
Каждый
из этих методов приводит к получению
ценовых характеристик
Список литературы:
Информация о работе Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости