Ипотечное кредитование и перспективы его развития на рынке ценных бумаг России

    В настоящее время 50% ипотечных ссуд американских кредитных институтов списываются с баланса за счёт их секьюритизашш в указанных выше организациях.

Ипотечные ценные бумаги Западноевропейских стран

    Все 90-е годы ипотечное кредитование демонстрировало весьма высокие  темпы роста в странах Западной Европы. За 10 лет, с 1988 по 1998 г., объем ипотечных жилищных ссуд увеличился в среднем вдвое, превысив 2700 млрд. евро³⁹.

    Значение  ипотечного кредитования заметно различается  в отдельных странах. Так, в Дании, Нидерландах, Великобритании и Германии соотношение между жилищными ипотечными кредитами и ВВП составляет 50% и более, в то время как в Италии, Греции и Австрии не превышает 10%.

    В финансировании ипотечных кредитов в Европе главную роль играют депозиты (62% жилищных ипотечных ссуд). На втором месте – выпуск ипотечных облигаций (то есть ценных бумаг, схожих по своей технологии с американскими mortgage bonds). Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS) получили наибольшее распространение в Великобритании, однако объёмы рынка этих бумаг во много раз уступают объёмам рынков ипотечных облигаций других стран Европы.

    Развитие  рынка ценных бумаг, основанных на закладных, в Западной Европе началось с появлением в 1770 г. в Силезии первого ипотечного кредитного учреждения, представлявшего  собой ассоциацию землевладельцев и имевшего статус публично-правовой корпорации. Вслед за ним аналогичные учреждения возникли в Курмарке и Ноймарке,  Померании,  Западной и Восточной Пруссии. Они предоставляли кредит своим членам в виде ценных бумаг, получивших название пфандбриф. Первые пфандбрифы и представляли собой, по сути, закладные свидетельства или закладные Hypoiheken briefe, на которых было указано наименование заложенной недвижимости и содержались гарантии, предоставляемые всеми членами этой ассоциации. Заёмщик затем продавал пфандбриф на рынке капиталов.

    Сходные системы ипотечного кредитования и  финансирования возникли в Дании, Швеции. Австрии. Аналогичная система кредитования в виде ценных бумаг действовала в России с середины XIX в. по 1917 г. В настоящее время какую-то заметную роль кредитование ценными бумагами имеет лишь в Дании.

    В отличие от Laitdschaften, облигации французского ипотечного банка Credit Fonder de France изначально представляли собой облигации акционерного общества, выпущенные для финансирования ипотечных кредитов. Со временем эта форма финансирования ипотечных кредитов стала преобладающей и в других странах, в том числе в самой Германии, при этом, однако, прежнее историческое название пфандбриф в Германии сохранилось. Выпуск пфандбрифов стал осуществляться специализированными ипотечными   банками,   т.е.   немецкие   ипотечные   банки   заимствовали   французскую технологию.

    В середине 90-х годов в странах  Европы действовали примерно 115 ипотечных  банков. У них имеется своя профессиональная организация – Европейская ипотечная федерация European Mortgage Federation.

    Ипотечные облигации наиболее распространены в Дании (почти 100% кредитов) и Швеции (70%); широко используются в Австрии  и являются вторым важнейшим средством  финансирования ипотечных ссуд во Франции (21%) и Испании (6%), намного уступая депозитам. В Голландии и Норвегии ипотечные облигации хотя и выпускаются, но за их счет финансируется совсем небольшая доля ссуд.

    Крупнейшим  рынком ипотечных облигаций   Западной  Европы является рынок Германии. Современные пфандбрифы представляют собой облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций с недвижимостью частным лицам и заёмщикам общественного сектора (федеральному правительству, местным органам власти и муниципалитетам). Обеспечением пфандбрифов могут быть первая     закладная     на     недвижимость,     ипотечные     пфандбрифы     или кредиты государственным органам – публичные пфандбрифы. Из всего объёма пфандбрифов собственно на ипотечные приходится только 22%, а остальные 78% – на публичные пфандбрифы.

    Ныне  рынок пфандбрифов – крупнейший сегмент рынка облигаций Германии. Он занимает 6-е место в мире после рынков государственных облигаций США. Японии, рынка ипотечных облигаций США, коммерческих бумаг и муниципальных облигаций США. Задолженность по пфандбрифам достигла в марте 2000 года 1081 млн. евро. В обращении находятся около 17 тыс. выпусков.

    В середине 1995 года на рынке появились  так называемые Джамбо - пфандбрифы, то есть выпуски объёмом более 500 млн. евро. К марту 2000 года задолженность по Джамбо-пфандбрифам достигла 349 млрд. евро. За 1999 год объём рынка Джамбо-пфандбрифов вырос на 50%. Почти все Джамбо - пфандбрифы основаны на ссудах правительственным органам.

    Пфандбрифы  являются высоколиквидными ценными бумагами с небольшим риском. Ликвидность рынка Германии обуславливается небольшим составом инструментов и большими объёмами эмиссии.

    Пфандбрифы в основном покупаются институциональными инвесторами. Процентная ставка по ним чуть выше, чем по государственным ценным бумагам, спред в среднем составляет 0,5 базисных пунктов.

    Ипотечные банки (основные эмитенты пфандбрифов) имеют статус постоянного эмитента, поэтому нет необходимости в  проспекте эмиссии ввиду стандартизированности формы пфандбрифов, для которых действуют все нормы германского законодательства о ценных бумагах. Обязательный норматив для ипотечных банков - объёмы выпусков не должны превышать 0,6 от суммарного объёма пассивов банка.

    Надёжность  пфандбрифов обеспечивается также  формой процедуры банкротства: при банкротстве ипотечного банка процесс банкротства будет длиться весь срок существования пфандбрифов.

    Основой системы пфандбрифов, её устойчивости и эффективности функционирования является законодательное запрещение досрочного погашения ипотечных кредитов, что устраняет риски рефинансирования обеспечения пфандбрифов.

    Наиболее  развитым рынком бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS) (среди европейских стран) является рынок Великобритании, правда основная часть ипотечных ссуд финансируется за счет депозитов.

    На    протяжении    многих    десятилетий    в    области    ипотечного    жилищного кредитования в Англии доминировали специализированные кредитные учреждения — строительные общества. К середине 90-х годов доля строительных обществ сократилась до 1/2 за счет повышения доли банков (крупнейшие строительные общества сами превратились в банки).

    В отличие от США, где государство активно участвовало и продолжает участвовать в развитии этого рынка, в Англии он создавался без какой-либо государственной поддержки. Здесь также нет специальной нормативной базы выпуска MBS.

    Первая  эмиссия MBS в Великобритании была произведена в 1987г. на сумму примерно 50 млн. ф. ст. компанией National Home Loan PLC. В конце 1999 г. объём задолженности по этим инструментам составлял примерно 14 млрд. евро⁴⁰.

    Для защиты интересов инвесторов полномочия по распоряжению и контролю за обеспечением отдаются независимому контролеру – доверенному лицу.

    Каждый  выпуск MBS связан с конкретным пулом. Жизнь пула привязана к жизни соответствующего выпуска MBS. Обычно эмитенту предоставляется опцион на покупку в случае, если портфель пула сокращается на определенную величину от первоначальной (обычно 10%) в связи с досрочными погашениями. Во многих случаях эмитент имеет право замены активов в пуле, например, когда средства от досрочных погашении направляются на выдачу новых ссуд, которые при условии удовлетворения ими определённых стандартов могут быть включены в пул.

    Заёмщики  имеют право досрочного погашения  ссуд без ущерба для себя (без выплаты штрафа. На английском рынке часты случаи, когда заёмщик меняет одного кредитора на другого, предлагающего лучшие условия.

    Поскольку сами ипотечные ссуды в Англии предоставляются под плавающую  процентную ставку, английские MBS также выпускаются в основном как инструменты с плавающей ставкой.

    В целом можно констатировать, что, хотя секьюритизация жилищных ипотечных кредитов используется в целом ряде европейских стран (Франция, Нидерланды, Бельгия, Германия), эта техника не получила широкого распространения в ЕС. Общая задолженность по выпущенным MBS в 1998 г. составляла 16млрд. евро, что соответствовало менее 1% всех предоставленных жилищных ипотечных ссуд.

Ипотечные ценные бумаги в развивающихся  странах

    В некоторых африканских странах  в целях стимулирования развития ипотечного кредитования были созданы специальные организации под контролем государства. Так, в Нигерии, помимо частной Взаимосберегательной и ссудной компании (подразделение Объединенного банка Нигерии) существует Федеральный ипотечный банк, на 60% принадлежащий правительству и на 40% – Центральному банку страны. Задачами этого банка являются предоставление долгосрочных кредитов и аккумулирование средств на рынке (сегодня в виде депозитов и сберегательных счетов). Кроме того, Федеральный ипотечный банк наделен функциями регулирования и контроля на рынке ипотечного кредитования, в том числе лицензирования ипотечных операций, развития вторичного рынка закладных путем гарантирования ипотечных пенных бумаг первичных кредиторов. С 1989 г. в стране появилось более 200 первичных ипотечных кредиторов. В Гане крупнейшим ипотечным кредитором является Компания жилищного финансирования (КЖФ), лицензированная как небанковская организация и имеющая общий портфель в объеме 3500 кредитов на сумму $38 млн. (на июль 1999 г.). В Мавритании доминирующее положение на рынке занимает созданная в 1963 г. Мавританская жилищная компания. Основным учредителем компании является правительство страны.

    В   большинстве   стран   африканского   континента,   где   ставка   привлечения по сбережениям невысока, а большая часть денежного предложения находится вне банков, высоким потенциалом в области привлечения ресурсов на кредитование является развитие различных схем обязательных сбережений (Нигерия,  Мавритания), в первую очередь, для людей, занятых в официальном секторе.

    В Мавритании жилищная компания использует бюджетные кредиты для ипотечного кредитования. Дополнительно компания берёт займы у коммерческих банков. До этого компания выпускала депозитные сертификаты и запустила схему жилищных сбережений, вкладчики которой имели приоритетное право на субсидируемые государством ипотечные кредиты.

    Модель  двухуровневой системы в странах  Африки практически не развивается. Помимо указанной выше Компании жилищного  финансирования, существующей в Гане, в Африке не имеется специальных институтов – операторов вторичного рынка закладных (нигерийский Федеральный ипотечный банк создавался для развития вторичного рынка, однако, пока вторичного рынка в стране нет). Но даже в Гане, несмотря на создание специального оператора вторичного рынка и наличие достаточной инфраструктуры в стране, ни один ганский банк или строительное общество не продали КЖФ ни одного кредита из своих портфелей. После семи лет работы КЖФ менее трети портфеля компании было сформировано с помощью первичных кредиторов (государственной страховой компании и банка, связанного с КЖФ). Зимбабве и Кения планируют создавать вторичный рынок закладных для развития ипотечного рынка и привлечения долгосрочных инвестиций.

    Среди современных тенденций следует отметить развитие финансирования ипотек путем выпуска облигаций, обеспеченных закладными. Так, в Гане КЖФ обеспечивает фонды за счет выпуска облигаций двух типов. Первый тип облигаций индексируется по инфляции, доходность составляет уровень инфляции плюс один процент. Покупателями и держателями всего займа являются Банк Ганы и Национальный пенсионный фонд. Кредитование осуществляется под процент ставки инфляции плюс 4,5%, из которых 1.5% составляет первичный кредитор, а 2% составляет маржа КЖФ. Помимо этого КЖФ выпустила корпоративные облигации для мобилизации среднесрочных фондов на Ганской фондовой бирже на сумму 35 млн. долл. Цель выпуска рефинансировать портфель номинированных в долларах США кредитов. Держатели облигаций через два года могут либо погасить облигации, либо внести ими первый взнос при получении кредита. Обороты вторичного рынка по этим бумагам незначительны. Многие держатели предпочитают их использовать как инструмент хеджирования. Облигации номинированы в долларах США и имеют доходность от 7 до 8.25% годовых, что при процентной ставке по  номинированным в долларах кредитам с доходностью 12.5% годовых дает КЖФ маржу 4-5,5%. Андеррайтером всего займа выступил местный банк.

    Правительства африканских стран при формировании подходов к проведению жилищной политики учитывают имеющийся мировой опыт построения ипотечных моделей. Развитые в африканских странах модели сбережений и строительных обществ частично решают вопрос улучшения жилищных условий семей с доходом ниже среднего, однако, не создают предпосылок для развития полноценного ипотечного рынка. Для этого необходимо построение реально работающей системы привлечения средств для финансирования ипотечного кредитования. Элементом такой системы должны стать специальные достаточно капитализированные ипотечные компании, устанавливающие обоснованные стандарты андеррайтинга, что крайне важно для развития вторичного рынка закладных. Так, семилетний опыт работы КЖФ показывает, что первый взнос заемщика в размере 40% позволяет практически избегать проблемных кредитов, а кредитный портфель, где первый взнос менее 20%, имеет только 3% проблемных кредитов. Развитию американской модели вторичного рынка в сегодняшних условиях препятствует низкая активность первичных кредиторов и неразвитость рынка капиталов в странах Африки, недостаточно развитая инфраструктура рынка, высокие операционные расходы, делающие ипотечное кредитование низкодоходным бизнесом. Так, например, операционные затраты на выдачу ипотечных кредитов значительно превышают расходы по другим схожим банковским операциям.