В период кризиса ПЖБ стал ведущим  элементом системы ипотечного кредитования. В результате осуществлённых мероприятий  в 1999 г. ситуация на рынке стабилизировалась, банки начали активно конкурировать и наращивать свои ипотечные портфели, процентные ставки по кредитам снизились в среднем до 9% годовых (некоторые банки в условиях активной конкуренции предлагали кредиты даже под 6,5-7.5%). Стабилизация рынка и рост конкуренции привели к снижению роли ПЖБ на рынке. Так, из запланированного ПЖБ объема выдачи кредитов в 1999г. на сумму 50 млрд. бат в первой половине года было выдано ПЖБ кредитов только на 11 млрд., что составляет 22% от запланированной годовой суммы. Таким образом, ключевая роль ПЖБ в условиях кризиса заключалась в снижении риска ликвидности для банковской системы, ограничения роста процентных ставок и ухудшения условий заимствования на ипотечном рынке.

    Для создания и стимулирования вторичного рынка была создана Корпорация вторичных  ипотек (КВИ) в виде государственного предприятия под контролем Министерства финансов.

    В настоящее время КВН приступила к покупке ипотечных кредитов, формированию пулов ипотек и их секьюритизации. Однако более жёсткие требования КВИ к качеству ипотечных кредитов не позволяют пока быстро наращивать операции на – вторичном рынке .

    Интересный  опыт создания вторичного рынка закладных  имеется в Восточно-Карибских  государствах. Традиционно система  финансирования жилищного кредитования здесь основывалась на депозитной модели, где основными операторами выступали коммерческие банки, кредитные союзы и строительные ассоциации. В 1994 г. был создан Банк жилищного ипотечного кредитования Восточных Кариб (БЖНКВК). Доход по ипотечным облигациям, выпущенным БЖНКВК. был освобожден от налогообложения. Кроме того, ряд операций банка не подлежал налогообложению. Все это позволило БЖНКВК занять привилегированное положение на рынке.

    Программа банка предполагала покупку кредитов, выданных банками на приобретение жилья  на первичном и вторичном рынках недвижимости, по фиксированной ставке на срок до 25 лет с коэффициентом LTV 90%. В случае дефолта по кредиту первичный кредитор обязан выкупить его обратно. За принятие на себя кредитного риска банки получают от БЖИКВК 1,5%. Маржа банка составляет не менее 2%.

    В настоящее время БЖИКВК успешно  разместил ипотечные облигации  па сумму $57,3 млн. на срок от 3 лет (со ставкой 5,5% годовых) до 15 лет (со ставкой 7,75% годовых). Когда банк создавался, рынок первичных  ипотек составлял $900 млн. в 1999 г. рынок кредитования составил $1.4 млрд.

    Таким образом, обобщая опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах, можно выделить основные характеристики ипотечного кредитования в разных странах и регионах.

    Суммировав  проблемы, возникающие при развитии ипотечного кредитования в отдельных странах с переходной экономикой, можно выделить основные:

• низкая  платёжеспособность  населения  и   высокая  доля  неформального   сектора  в экономике, не декларирующего доходы;
• отсутствие длинных и недорогих ресурсов на местном рынке капиталов;
• неэффективные судебные процедуры обращения взыскания и продажи залогов:
• низкая мотивация банков развивать ипотечное кредитование  вследствие больших трудозатрат:
• недостаточно    развитая    инфраструктура    рынка,    отсутствие    кредитных бюро, квалифицированных оценщиков и т. д.;
• высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций;
• пассивная роль государства в развитии ипотечного кредитования.

2.3. Проблемы и перспективы рынка ипотечных ценных бумаг в России

    Развитие механизмов ипотеки и ипотечного кредитования является для России важной задачей и позволит продвинуться в решении ряда социальных, экономических и финансовых проблем. Согласно социологическим исследованиям, порядка 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Если исходить из того, что около 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, то общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн. ипотечных кредитов. Если же принять, что средний размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) составляет 20 тыс. долл., то потенциальный объем рынка уже сейчас достигает не менее 100 млрд. долл⁴¹.

    Ипотечное кредитование не может полноценно развиваться без рынка ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация ипотеки – реальная возможность снизить риски ипотечного кредитования для финансовых институтов. Появление на российском финансовом рынке новых инструментов – ипотечных ценных бумаг – поможет решить собственно конъюнктурно-рыночные проблемы. Ни для кого не секрет, что в России недостаточно инструментов для инвестирования средств в условиях высокой рублевой ликвидности и укрепления реального курса рубля⁴².

    Отечественный рынок ипотечных ценных бумаг  только начинает формироваться.

    В России динамика объемов ипотечного кредитования позитивная: в 2003 г. общий объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, вырос в 1,9 раз — с 7,8 млрд. до 15 млрд. руб. Но развитию российской ипотеки сейчас мешает ряд проблем.

    Первая  группа проблем – проблемы, с которыми сталкивается заемщик, желающий получить ипотечный кредит. К ним относятся: большие суммы первоначальных взносов; незначительные сроки кредитов; высокие процентные ставки; необходимость подтверждения легитимности средств, используемых для приобретения жилья.

    Для решения этих проблем необходимо, прежде всего, совершенствование действующего законодательства. Так, принятый в ноябре 2003 г. закон об ипотечных ценных бумагах в принципе создает условия для того, чтобы банки могли выпускать ипотечные облигации. Но возникают противоречия между действующими законами, что не позволяет закону об ипотечных ценных бумагах работать в полную силу. Например, это касается ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, связанной с закладом земли; положений Жилищного кодекса, которые не позволяют выселять неисполнительных заемщиков, не оплачивающих жилье.

    В принципе работа по разрешению этих противоречий ведется Комитетом по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы во взаимодействии с Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. Есть все основания полагать, что она будет успешной. Поэтому мы прогнозируем в ближайшие три года 4-кратное увеличение объема ипотечного кредитования (рис. 1).

    Рис. 1. Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.

    Вторая  группа проблем связана с созданием рынка ипотечных ценных бумаг для секьюритизации кредитов. С нашей точки зрения, в стране сложились объективные условия для его создания, прежде всего, на макроуровне: практически нивелировались политические риски, рост ВВП составил в 2003 г. 7,3%, положительное сальдо торгового баланса — 60 млрд. долл., значительно укрепилась банковская система, в ходе налоговой реформы подоходный налог снижен до 13%.

    Хорошие перспективы сейчас у рублевых инструментов. В России снизились валютные риски: золотовалютные резервы с начала 2004 года выросли на 6,8 млрд. руб. и в конце марта 2004 г. достигли 83,7 млрд. долл.. рубль укрепился к доллару на 5,1%. На этом фоне растет спрос на долговые инструменты, обеспечивающие низкие риски при доходности выше уровня инфляции и выше доходности федеральных ценных бумаг. В 2003 г. на рынке долговых инструментов произошло снижение ставок доходности с 14–17 до 6–12% при общем росте его объемов в 2 раза до 4,9 млрд. долл. (рис. 2). Индекс корпоративных облигаций ММВБ за 2003 г. вырос на 8%, с начала этого года – на 2%.

    Рис. 2. Номинальный объем корпоративных облигаций в обращении на конец года, млрд. долл.

    Дополнительным  фактором роста спроса на долгосрочные рублевые инструменты выступает пенсионная реформа. В 2005 г. объем средств в пенсионной системе составил 8,4 млрд. долл. При этом согласно действующему законодательству разрешенная доля вложений в ипотечные бумаги составляет 40%. Таким образом, потенциальный объем спроса на ипотечные ценные бумаги, финансируемого за счет пенсионных средств составил в 2005 г. 3,36 млрд. долл. (рис. 3)

    Рис. 3. Оценка средств, аккумулируемых в  накопительной пенсионной системе  Российской Федерации, млрд. долл.

    Все сказанное выше свидетельствует  о том, что спрос на ипотечные  ценные бумаги на рынке присутствует. Ключевое значение в данной ситуации приобретает формирование инфраструктуры фондового рынка, позволяющей осуществлять операции с этими бумагами⁴³.

    ММВБ  накопила большой опыт по организации  размещения долговых, в том числе и ипотечных, ценных бумаг. В секторе корпоративных облигаций ММВБ сейчас обращаются облигации трех ипотечных компаний: Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Первой ипотечной компании (ПИК) и Московского Ипотечного Агентства (МИА). На текущий момент совокупный объем этих облигаций в обращении составляет 4.02 млрд. руб. (табл. 3).

    Таблица 3

    Облигации ипотечных компаний на ММВБ (по итогам I квартала 2004г.)

    Несмотря  на небольшую долю облигаций ипотечных агентств на рынке, спрос на эти инструменты налицо: месячный оборот по ним за последний год вырос в 5 раз, а доходность снизилась в среднем на 3 процентных пункта. ММВБ также имеет опыт работы с профессиональными участниками рынка ценных бумаг. На рынке облигаций ММВБ работают 517 организаций (банков и инвестиционных компаний). Центры технического доступа к торговой системе ММВБ обеспечивают выход на рынок региональных участников, и расположены они во всех федеральных округах России и в основных промышленных центрах. При организации торгов и расчетов на ММВБ широко применяются последние достижения в области электронных и информационных технологий. В феврале 2004 г. 86% сделок в СФР было заключено через Интернет-шлюз на сумму 6 млрд. долл. (50% объема торгов).

    Для дальнейшего развития рынка ипотечных бумаг ММВБ предлагает адаптируемые механизмы первичного размещения. Суть механизмов заключается в предоставлении различных вариантов размещения: аукцион по определению цены и аукцион по определению купона. Биржа также обеспечивает взаимодействие между эмитентом и андеррайтером. Активность на первичном рынке корпоративного долга сейчас довольно высокая. В 2003 г. в режиме аукциона было размещено 17 выпусков корпоративных облигаций на сумму 420 млн. долл., в режиме переговорных сделок (РПС) — 88 выпусков на сумму 2,14 млрд. долл.

    Организация вторичного рынка ММВБ также соответствует  международному уровню. На ММВБ реализовано два режима торгов: основной (безадресные сделки) и режим переговорных сделок. Доля последнего в обороте вторичного рынка в 2003 г. выросла с 48 до 79%. Динамично развивается рынок РЕПО на облигации. Объем сделок РЕПО в 2003 г. вырос в 16,7 раза, в текущем году среднемесячный объем сделок РЕПО в 2 раза превышает показатель прошлого года.

    Кроме того, на ММВБ разработаны технологии, позволяющие гибко управлять долгом. На бирже реализовано два механизма выкупа облигаций: путем проведения аукциона по определению цены выкупа и выкуп по заранее определенной цене. Это соответствует мировой практике: в 2002 г. агентство «Фанни Мэй» в связи с падением процентных ставок выкупило значительную часть долгосрочных обязательств, вместо которых были выпущены краткосрочные обязательства, что позволило снизить стоимость текущих заимствований и среднюю стоимость привлеченных ресурсов в целом. Важнейший фактор гарантии качества ценных бумаг, обращающихся на ММВБ – процедура листинга. С февраля 2003 г. на бирже введена 3-уровневая система листинга: котировальный лист «А» 1-го и 2-го уровней и котировальный лист «Б». Сегодня 62 облигации 51 корпоративного эмитента включены в листинг ММВБ. Таким образом, мы видим, что в России есть высокая потребность в улучшении жилищных условий граждан. С одной стороны, граждане хотели бы улучшить свои жилищные условия. С другой — по данным Госстроя, в ближайшие несколько лет износ жилищного фонда достигнет 60%. Это говорит о том, что сложилась объективная необходимость в строительстве и реконструкции жилищного фонда.