Основная деятельность ипотечных банков

       Однако  ипотечный кредит в России продолжал  развиваться. Вскоре появились новые  кредитные учреждения — городские  кредитные общества и земельные  банки. Они выдавали кредиты под  залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 
5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

       В начале XX в. Россия имела широкую  сеть ипотечных банков. 
Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано а других странах.

       Развитие  системы ипотечного кредитования под  залог недвижимого имущества  и прежде всего земли было приостановлено в октябре 1917 г. 
Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

       В настоящее время, спустя семьдесят  с лишним лет, с развитием частных  форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Новосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано со сложной экономической ситуацией в стране — дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

       Российские  ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

       Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в 
1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них — ипотечные банки. Цель Ассоциации — лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.

       Ипотечные банки являются важной структурой в  области решения жилищной проблемы. Отношение Центробанка и Правительства  России к этой проблеме очень много значит для дальнейшего развития ипотечного бизнеса у нас в стране. Поэтому задача Ассоциации — помочь на государственном уровне сформировать "поле", на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

       Возрождение ипотеки в России вызвало ряд  новых проблем, в частности одну из основополагающих в ипотеке —  оценку недвижимости.

       Постепенно  ипотечный кредит завоевывает российский рынок и становится одним из видов  банковской деятельности.

       Теоретическая возможность ипотечного кредитования в России стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР "О собственности". Вступивший в силу весной 1992 г. закон "О залоге" сделал подобное кредитование еще чуть более реальным. К этому же времени относятся и первые попытки создания законопроекта об ипотеке. 19 июля 1995 г. Государственная Дума приняла в первом чтении закон "Об ипотеке", однако больше Парламент к этой проблеме не возвращался.

       26 февраля 1996 г. вышел указ Президента  Российской Федерации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

       По  оценкам специалистов, объем ипотечных  кредитов, выданных всеми банками  России, не превышает 100 млн. долл., что  составляет доли процента от общей  стоимости недвижимости России. В  настоящее время ипотечное кредитование, например, жилья в России осуществляют несколько ипотечных и коммерческих банков, а также некоторые муниципальные органы.

       В 1994 г. целый ряд банков приступил  к практическому кредитованию приобретения жилья населением. Сегодня только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. В настоящее время 
Фонд имущества г. Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (г. Москва) разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования выкупа недвижимого имущества приватизированными предприятиями. В частности, сюда включаются разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в основном на рациональное использование недвижимого имущества. Это позволит многим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть кредит, но и в конечном итоге выкупить недвижимость у государства.

       В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице решением правительства  г. Москвы №356 создается залоговый фонд недвижимости. 
Располагая частью этого фонда, Фонд имущества г. Москвы выступает гарантом 
(поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.

       При развитии ипотечного кредита в России, т.е. чтобы физические лица могли  приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия — произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими источниками по существу могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России в правительственных и законодательных органах рассматривается вопрос о создании Федерального агентства по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США), которое должно организовать вторичный рынок закладных в России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандартам, и выпускать ценные бумаги, которые обеспечены этими кредитами и имеют соответствующие правительственные гарантии. 
Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода — в несколько лет. В настоящее время перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт- Петербург, Нижний Новгород.