Ипотечные банки

Введение

Большая часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, имеет название рынок ипотечного кредитования.

В роли ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а так же возможность возврата вложенных средств при не выполнении заемщиков своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости – ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и так далее.

Кредиторы первичного рынка ипотечного капитала коммерческие банки, страховые и трастовые компании, частные кредиторы и тому подобные.

Немаловажную роль на рынке первичном играют федеральные агентства, выполняя на данном рынке, в основном, регулирующие функции посредством осуществления разных правительских программ.

Важнейшую роль на рынке ипотечного капитала играют, конечно же, некто иные как ипотечные банки. Такие банки предоставляют кредиты под залог недвижимости (квартиры, строения, земельные участки и так далее). В развитых капиталистических странах ипотечные банки играют огромную роль в банковской системе. А также некоторые банки дают ссуды под залог недвижимости государству.

Ипотека, как специфические экономические залоговые отношения претерпели изменения в связи с развитием общества. В Германии в XVIII веке первые отношения, связанные с ипотекой, или появление первых ипотечных банков.

Специфический банковский институт ипотечные банки представляют собой, возникшие в Западной Европе к концу XIIIвека. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 году в Силезии.

Это был первый государственный ипотечный банк, который оказывал финансовую поддержку в основном крупных коммерческих хозяйств. В России же развитие ипотечных банков происходило только до 1917 года.

Советская власть отменила собственность на землю, что  прекратило существование как таковой ипотеки. Новой жизнью зажила ипотека в начале 90 – х годов после принятия «Закона об ипотеке». Также стали появляться первые ипотечные банки. Развитие ипотечной системы в Российской Федерации продолжается и до настоящего времени.

Ипотечное кредитование и эффективное жилищное инвестирование – сверх актуальная задача для Российской Федерации на сегодняшний день.  России уже никак не обойтись без применения всех возможностей цивилизованной ипотеки, которая должна стать основой для организации масштабной государственной жилищной инвестиционной программы улучшения жилищных условий для миллионов членов нашего общества. Так как ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства в общем, экономическом росте.

Целью моей работы является изучение структуры ипотечных банков, понятие ипотеки, особенности развития ипотечных банков, провести анализ и оценку работы банков.

Глава 1. Теоретические аспекты деятельности ипотечных банков

1. Основная деятельность ипотечных банков

Что же представляют ипотечные банки? Ипотечные банки – долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

На основании своей долгосрочности, а именно 20-30 лет, ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов то есть небольшими взносами. К примеру, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашения ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается напрямую и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий или строительства подсобных и жилых помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно не высок.

От продажи закладных листов ипотечный банк получает средства для предоставления кредитов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками, или ипотечными долгами и ссудами. Но, не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеет в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Более того, ипотечные банки являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Данным образом происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Ипотечные банки предоставляют займы и различным коммунальным общественным структурам. В таком случае, заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные закладные листы. Они отличаются от обычных, лишь способом гарантирования.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. К примеру, банк моет приобретать участки у своих должников, только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников, спекуляций земельными участками банку заниматься запрещено.

Специальными институтами, а не универсальными банками делают ипотечные банки законодательное ограничение в интересах держателей закладных листов.

Только лишь три банка в Германии являются в силу традиций смешанными ипотечными банками. Всю свою деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права.

Землевладение может быть заложено путем передачи собственником права собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает сделать запись в специальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Формально по законодательству для такой записи требуется лишь письменное распоряжение землевладельца с его нотариально заверенной росписью.  Но, поскольку ипотечные банки обязуют собственника подчиняться судебным решением, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, так как оно содержит в себе данное обязательство.

Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельца на погашения долгов из средств продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимают особое положение – они могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. Тоже самое и относится к судебному процессу о разделе имущества.

Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект продается или каким – либо иным путем переходит к другому владельцу, так может переходить по наследству. Ипотечный долг несет ответственность безотносительно к личности землевладельца.  Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, наоборот такое требование не нужно. Он является независимым от требования залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

Сегодня все больше и больше распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг. Это наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от определенного требования. Процентная ставка ипотечного долга назначается в начале высокой, т.к. включает в себя возможные дополнительные повышения процентных ставок. Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к предоставлению кредита, в специальном соглашении с собственником следует оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован как гарантия.

Чаще всего договариваются о том, что ипотечный долг должен обеспечивать все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель и собственник не обязательно должны быть одним и тем же лицом. Так, третье лицо может предоставить свой участок в качестве залогового объекта.

Для расчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Путем продажи закладных листов банк получает средства для получения кредита. Из этого следует, условия, на которых банк имеет право предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. На основе биржевого курса долговых обязательств закладные листы чаще всего продаются ниже номинала. Курс продажи, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, или бонификацию.

Чистая выручка = Курс продажи – Бонификация

В связи с тем, что ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

Сегодня закладные листы действуют на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состояние рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, уменьшается процент по кредиту.  На практической части требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это может быть связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное резкое ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Для того чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы,  по которым оно оплачивает проценты их держателям. А с другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а к примеру, по продвижению строительных или монтажных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением кредитов за кредит, необходим процент за предоставление, который, составляет 0.25 % в месяц.

Ипотечные банки дают возможность досрочного погашения кредита после истечения договорного срока выплаты процентов. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Такое сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

В другом случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течении 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Закладные листы являются долгосрочным долговыми обязательствами, гарантирующим вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок. Как и ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов так же в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем у государственного доверенного лица. Своей росписью на закладном листе оно подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Основной целью помещения капитала в закладные листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Существует так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначена сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получать проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.