Ипотечные банки

 

Данная таблица №3 показывают что основным видом привлеченных ОАО Банка «монетный дом» являются остатки на расчетных и текущих счетах клиентов, которые соответственны составили на 01.01.2007 год 35895 тыс. рублей, на 01.01.2008 год 80998 тыс.рублей, на 01.01.2009 год 114425 тыс. рублей Доля их соответственно составляла 46 %, 36 %, 28 % в общей сумме привлеченных средств.

Остатки на расчетных и текущих счетах являются наиболее привлекательными и менее затратными в структуре обязательств кредитной организации. Привлекательность их состоит в том, что такие счета являются основными для клиента, через них проходит весь его оборот по притоку и оттоку средств. Если же банк располагает достаточно солидной клиентской базой, то есть имеет большой объем расчетных и текущих счетов, то при всей неопределенности, изменении остатков на этих счетах в целом можно выявить минимальный неснижаемый их уровень по совокупности открытых клиентов счетов.

Главным инициатором сделок с векселями является сам банк. Из этого следует, что он не может рассчитывать на привлечение этих ресурсов в обозримом будущем в том же объеме. Банк не может быть уверен, что будет всегда размещать свои векселя. Способность привлекать средства на основе предложения, к примеру, векселей, может натолкнуться на ликвидность рынка векселей, снижение их доходности, изменение приоритетов инвесторов. На основании сказанного можно представить картинку, что доля таких инструментов привлечения денежных средств, как векселя, должна занимать незначительный удельный вес, в противном случае банк будет подвержен риску ликвидности и процентному риску.

Таблица №4. Структура активов ОАО Банка «Монетный дом» за 2007 – 2009 года.

Активы банка	01.01.07		01.01.08		2007-2008 год	01.01.09		2008-2009 год
	Тыс. руб	Уд. вес%	Тыс. руб	Уд. Вес%	Тыс. рублей	Тыс. руб.	Уд.вес%
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Денежные средства и счета в ЦБРФ	30572	31,04	107934	40,15	+77362	67726	13,77	-40208
Государственные долговые обязательства	2673	2,71	968	0,36	-1705	968	0,20	0
Средства в банках	6327	6,42	23141	8,61	+16814	8368	1,7	-14773
Вложения в ценные бумаги для перепродажи	1300	1,32	2137	0,80	+837	2230	0,45	+93
Ссудная задолженность и лизинг	47840	48,57	107745	40,08	+59905	330247	67,2	+222502
Проценты начисленные, включая просроченные	0	0	6678	2,48	+6678	14250	2,89	+7572
Основные средства, хозяйственные затраты и нематериальные активы	2810	2,85	11251	4,19	+8441	7953	1,62	-3298
Долгосрочные вложения в ценные бумаги и доли	5	0,01	49	0,02	+44	49	0,01	0
Наращенные доходы и авансовые расходы	415	0,42	96	0,04	-319	181	0,04	+85
Прочие активы	6548	6,65	8820	3,28	+22,72	59840	12,17	+51020
Всего активов	98490	100	268819	100	+170329	491812	100	+222993

Результаты приведенной выше таблицы являются наиболее информативными и наглядными. Рассмотрим динамику более весомых статей в активе баланса ОАО Банка «Монетный дом» - это денежные средства и счета в ЦБ РФ, ссудная задолженность.

Можно сделать небольшой вывод, что данная группа активов заняла большой удельный вес в общей сумме активов в 2006 году- 2007 году, но, в 2008 году произошел резкий спад остатков данных статей в балансе банка, с чем это связанно и отразилось на ликвидности банка. Такой вид активов не приносит не малейшего доход банку, практически без риска, высоколиквиден.

При наличие остатков в кассах банка, банкоматах, обменных пунктах позволяет производить выплаты в соответствии с требованиями его клиентов. Но, чем больше остатки средств в кассах, тем выше ликвидность, но тем выше затраты банка.

Касса и приравненные к ней средства приносят доход банку в виде комиссий за обналичивание чеков, доставки денежных средств на предприятии и так далее.

Но, нам известно: уровень ликвидности банка тем ниже, чем выше доля кредитов в структуре активов. Объясняется это тем, что кредиты и проценты по ним, не возвращаются в соответствии с первоначальными условиями кредитных соглашений. В связи с этим, чем лучше методика оценки кредитоспособности клиентов коммерческого банка, тем лучше качество кредитной сумки и выше конкурентные позиции банка и его ликвидность.

Также следует отметить, что кредитная сумка относится к более доходной его части. То есть, банк идет на снижение ликвидности во имя увеличения доходности своей деятельности.

 

2.3 Предложения  по внедрению кредитования по  ипотечным программам

Основным механизмом банковского ипотечного кредитования являются:

• Процентная ставка по ипотечному кредиту;
• Величина первоначального взноса;
• Стоимость приобретенного жилья;
• Длительность срока кредитования;
• Схема погашения основного долга и процентов.

Сначала при предоставлении соответствующего кредита банку ОАО «Монетный дом» рекомендуется заключить партнерские соглашения со строительными организациями, осуществляющими возведение и продажу домов, это позволит увеличить клиентскую базу банка.

Повышение кредитоспособности и прилагаемы усилия для этого:

• Предоставлять дисконт клиентам банка в течении продолжительного времени обслуживающимся в нем;
• Выдавать кредит в размере 80% от стоимости квартиры;
• Залогом возвратности кредита будет являться приобретаемое имущество, то есть квартира, дом, участок.

Управление ресурсами и схема формирования определяется особенностями внешней среды и кредитной политики ОАО «Монетный дом».

Характер рычагов, методов и ресурсов механизма банковского ипотечного кредитования определяет сущность, содержание, характер и методику расчета показателей его эффективности.

Рисунок №2. Структура механизма банковского ипотечного кредитования

Доход при использовании фиксированных процентных ставок по ипотечному кредиту ОАО «Монетный дом» получает в периоды роста цен на недвижимость. Высокий доход от применения фиксированных процентных ставок может выступать показателем эффективности механизма ипотечного кредитования. Применение методики показано на стандартной схеме ипотечного кредитования. При реализации алгоритма, заложенного в методику, используются следующие параметры:

Q- аннуитет;

S- сумма кредита;

Р- процентная ставка по кредиту (% годовых);

Т- срок кредита (в годах);

 

За каждый год рассчитываются следующие показатели:

• Сумма основного долга, не изменяющаяся в течении каждого года на протяжении всего срока кредитного договора4
• Остаток основной суммы кредита после погашения долга в течении 1,…., n лет (nбольше либо равно Т).

Если Р – фиксированная ставка, по, задавая указанные выше параметры ипотечного кредитования получим уровни инфляционных потерь банкав процессе ипотечного кредитования. В данном случае сумма предоставляемого кредита – 1000 тысяча рублей, а фиксированная процентная ставка = 21 %.При таких параметрах, инфляционные потери ОАО «Монетный дом» составят существенную величину в сравнении с полученными процентными доходами.  Кредитования при фиксированной процентной ставке и при снижении уровня инфляции ОАО «монетный дом» получает определенную выгоду по сравнению с кредитованием на основе плавающей процентной ставки, имеющей динамику снижения.

Таблица №5. Инфляционные потери ОАО «Монетный дом» в процессе ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке

Планируемые платежи без учета инфляции по годам, тыс.руб
Год	1	2	3	Итого
Основной долг	333,33	333,33	333,33	1000,00
Проценты	210,00	140,00	70,00	420,00
Всего платежи	543,30	473,30	403,30	1420,00
Планируемы платежи с учетом инфляции по годам, тыс. руб.
Инфляция, % годовых	12,00	10,00	8,00
Всего платежи с учетом инфляции	485,10	384,20	303,10	1172,40
Инфляционные потери кредитора
Потери тыс. руб	58,20	89,10	100,20	247,60

В таблице вышеуказанной, наглядно изображено получение более высокого дохода ОАО банка «Монетный дом» вследствие фиксирования процентных ставок. В таком случае при объеме предоставляемого кредита равного 1000 тысячи рублей , процентная ставка- Р снижается до 21 % -16 %.ОАО Банк «Монетный дом2 может частично компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки – ее эффект равен 36,67 тысячам рублей.

Таблица №6. Эффект ипотечного кредитования при финансировании процентных ставок.

Планируемые платежи по фиксированной процентной ставке, тыс. руб.
Год	1	2	3	Итого
Основной долг	333,33	333,33	333,33	1000,00
Проценты	210,00	140,00	70,00	420,00
Всего платежи	543,33	473,33	403,33	1420,00
Планируемые платежи с учетом снижения процентной ставки, тыс. руб.
Динамика прочих ставок Р, %	21,00	18,00	16,00
Проценты	210,00	120,00	53,33	383,33
Всего платежи	543,33	453,33	386,67	1383,33
Процентный выигрыш банка при фиксировании ставки
Эффект, тыс. руб.	0,00	20,00	16,67	36,67

Полученный доход банка при использовании фиксированной процентной ставки в сравнении с применение плавающей незначителен, но с учетом роста масштабов кредитования.

Представленная методика позволяет на основе ситуационного анализа, изменяя параметры схем банковского ипотечного кредитования, прогнозировать доходы, расходы и потери банка. Также банком  практикуется продажа закладных листов.

Заключение

Так все же, что такое ипотека? Ипотека – это ссуда долгосрочная, выдаваемая банком под залог недвижимости. Она позволяет предпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам – финансировать покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на возведении современных производственных построек и сооружений, физическому лицу – улучшать свои жилищные условия: покупать новое и дополнительное жилье.

Ипотека помогает отрыву фиктивного капитала от реального производственного капитала путем выпуска первичных и вторичных закладных листов, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. Когда осуществляешь гражданско – правовые сделки важно помнить, что каждая закладная, основанная на ипотечном кредите и ипотеке жилой недвижимости, удостоверяет права ее законного владельца как кредитора по ипотечному кредиту и залогодержателя по залогу жилой недвижимости. Из этого следует, законный владелец закладной обязан организовать соответствующее обслуживание ипотечного кредита, заемщиком по которому является конкретное физическое лицо.

Ипотечное кредитование и его надежность состоит в том, что государство защищает залогодержателя даже при банкротстве залогодателя, так как из имущества должника вне конкурса погашаются долговые обязательства, обеспеченные залогом.

Сегодня в России существует система внешне очень схожая на немецкую, но, как и в случае с американской моделью, с иным содержанием и механизмом.

Немецкую систему ипотеки сформировывают следующим образом – вообще обходясь без кредитных организаций.  Их заменяют сами организации застройщики. И в течении периода времени накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируется в это строительство. По его окончании клиент получает  недвижимость в свое распоряжение. Но, при всем этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита.

Так появляется не правдивая немецкая ипотечная схема, на первый взгляд похожая на реальную : клиент в течении периода времени накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру и выплачивает равными долями стоимость второй половины.

Возрождение ипотеки в Российской Федерации вызвало ряд совершенно новых проблем, в частности, одну из самых главных в ипотеки – это оценку недвижимости.  Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с земельными слоями, недвижимостью, жильем, потребует достаточно долго времени. Так, перед банками Российской Федерации стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции.