Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках

    Отличие  российской ипотеки от зарубежной  было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

    В  1754 г. были созданы государственные  кредитные учреждения: Санкт-Петербургские  и Московские конторы Государственного  банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

    С  1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:

• с государством (казённая ипотека);
• между частными лицами (частная ипотека);
• по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

  В 1842 г. в  Санкт-Петербурге и Москве начали открываться  первые сберегательные кассы. В  1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

  В это  же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная  организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

  В 1869 г. был  образован первый частный ипотечный  банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк,  выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

  В связи  с тяжёлым положением крестьян (они  получили не лучшие земли) в 1882 г. был  образован Крестьянский поземельный  банк для выдачи ссуд крестьянам при 

  покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70%  от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год³.

  В 1885 г. открывается  Дворянский (чисто ипотечный) банк для  помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

  На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства.  Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы. 

  К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области  ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:

• Дворянский земельный банк;
• Крестьянский поземельный банк;
• городские кредитные общества и городские общественные банки;
• земские банки;
• общества взаимного поземельного кредита;
• ссудно-сберегательные товарищества;
• кредита товарищества и др.

  К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный  Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

  К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России  закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование.  Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться. 
 
 

Роль  Агентства по ипотечному жилищному кредитованию 

        В  России  на  сегодняшний   день  развитие   ипотечного   кредитования

происходит по двум направлениям. Первое –  централизованное  внедрение  схем

ипотеки государством. Вторым направлением развития  ипотечного  кредитования                        является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

      Центральным  элементом  создаваемой   системы  ипотечного  кредитования призвано считать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

  Основными функциями Агентства являются:

  1) определение  стандартов и правил ипотечного  кредитования:

        разработка и установление стандартов  и норм ипотечного кредитования;

        оценка качества жилищных ипотечных  кредитов, приобретаемых Агентством;

        проведение экспертизы различных  инструментов ипотечного кредитования;

        осуществление постоянной работы  с  банками  по  вопросам  методологии

        ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих кредиты;

  2) осуществление  операций на вторичном рынке  ипотечных кредитов:

покупка ипотечных  кредитов; выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам,   обеспеченным  ипотечными кредитами;

  3) оказание  технической помощи и обучение  специалистов в области  ипотечного

кредитования:

 оказание  технической  помощи   кредиторам   в   области   организации ипотечного кредитования; осуществление  разработок  по  экономическим  и  юридическим  аспектам ипотечного кредитования; проведение семинаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание  технической  и  учебной  помощи  покупателям  ценных  бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

        Важнейшей задачей Агентства,  действующего  в  качестве  национального

института  на  вторичном  рынке  ипотечных  кредитов,  является  обеспечение

ликвидности российских  коммерческих  банков,  предоставляющих  долгосрочные   жилищные кредиты населению, за  счет  покупки  этих  кредитов  у  банков  на

средства,  привлекаемые  от   частных   инвесторов.   Эти   средства   будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг,  выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации.  Гарантированные

государством  ценные бумаги смогут  стать  привлекательным  инструментом  для

инвесторов, а  их выпуск обеспечит непрерывный приток  внебюджетных  ресурсов в жилищный сектор экономики.

   

1.3. Особенности ипотеки  различных видов  недвижимого имущества.

  Ипотечное кредитование в сфере  промышленности.

  Многие  предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.

  Залог предприятия  в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством необходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.

  Обычно  в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.

  Обязательство,   обеспечиваемое   ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственного имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса.         Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.). 

  Стоимость предмета залога при  ипотеке может  определяться несколькими  способами:

• на основе балансовой стоимости имущественного комплекса.

    У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога.

• основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.
• оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

 

  Особенности ипотеки земельных  участков, зданий и  сооружений.

  Если договором об ипотеке предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.⁴

  Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для  функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).⁵

Глава 2. Анализ реализации ипотечной программы в Сбербанке РФ.

2.1.  Жилищные кредиты  Сбербанка РФ