Международный опыт и перспективы развития ипотечного кредитования

     Датой государственной регистрации ипотеки  является день совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются  в очередности, определяемой на основании  дат поступления всех необходимых  документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

       Регистрационная запись об ипотеке  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество  должна содержать сведения о  первоначальном залогодержателе,  предмете ипотеки и сумме обеспеченного  ею обязательства. Если договор  об ипотеке предусматривает, что  права залогодержателя удостоверяются  закладной, на это также указывается  в регистрационной записи об  ипотеке.

     Эти данные вносятся в регистрационную  запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

     Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации  ипотеки и номер, под которым  она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию  ипотеки.

       Орган, осуществивший государственную  регистрацию ипотеки, оставляет  в своем архиве копию договора  об ипотеке, а если договор  предусматривает выдачу закладной,  также и копию закладной с  приложениями.

     Расходы по уплате сборов за государственную  регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную  запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между  ним и залогодержателем не установлено  иное.

     Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании  заявления законного владельца  закладной, совместного заявления  залогодателя и залогодержателя  либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского  суда о прекращении ипотеки.

     Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная  запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку  из регистрационной записи об ипотеке.

     Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную  регистрацию ипотеки, не относится  к документам публичного характера. 
 
 

     Глава2: Ипотечные банки

     2.1. Основная деятельность  ипотечных банков

     Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек на землевладение, под которое выдается ссуда.

     Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные  кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

     Средства  для предоставления кредитов ипотечный  банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками ссудами.

     В связи с тем, что ипотечные  ссуды обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выборе залоговых объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под земельные участки, приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земельного участка (залоговая стоимость).

     Для подсчета залоговой стоимости в  каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

     Средства  для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных  листов. Таким образом, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию. Чистая выручка = курс продажи — бонификация.

     Выпуская  закладные листы, банк обязуется  выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме  того, банк несет собственные текущие  расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

     Так как ипотечный банк не меняет процент  выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

     В настоящее время закладные листы  выпускаются на срок 10 лет. Перед  новой эмиссией производится корректировка  условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления, и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

     Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а, например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением процентов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

     Ипотечные банки предоставляют должникам  право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время действия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

     Во  втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

     2.2. Ипотечные облигации

     Закладные листы (ипотечные  облигации) являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

     Как и другие ценные бумаги, закладные  листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.

     Закладные листы обеспечиваются совокупностью  ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся  в специальный регистр, который  находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

     Закладные листы выпускаются различного достоинства. Наряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

     Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.

     В настоящее время банки переходят  на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право  на долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.

     Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его  действия истекает только через 30 лет.

     Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

     Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным  банком в свободную продажу. Они  могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.

     Недавний  финансовый кризис оказал существенное влияние на развитие финансового  рынка и поведение его участников. Одним из последствий кризиса стал рост интереса инвесторов к более надежным инструмента рынка ценных бумаг—долговым ценным бумагам или ценным бумагам с гарантированной доходностью.

     На  российском финансовом рынке сектор долговых бумаг представлен преимущественно  государственными и муниципальными облигациями. Случаи выпуска корпоративных  облигаций исключительно редки, вторичный рынок этих инструментов отсутствует.

     Помимо  корпоративных облигаций в России отсутствует еще один вид широко распространенных на международных  рынках долговых ценных бумаг—ипотечные облигации или облигации, обеспеченные залогом имущества

     В силу своей высокой надежности, ликвидности  и доходности этот инструмент занимает прочные позиции в портфелях  иностранных инвесторов. К примеру рынок ипотечных облигаций в США по объемам лишь немного уступает государственным, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние года его доля удвоилась (в1975г доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%)

     Рынок ипотечных облигаций в США  является не только одним из самых  крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а  так же системы регулирования.

     Среди участников рынка ипотечных облигаций  выделяют институты, выполняющие функции:

     - организаторов ипотечного кредитования

     - инвесторов

     - посредников, занимающихся страхованием  ипотечного кредита