Краткосрочное и долгосрочное банковское кредитование

     Долгосрочный  кредит выдается на один год и более  длительное время. Объектами долгосрочного  кредитования являются затраты на строительство  новых предприятий, техническое  перевооружение и реконструкцию  действующих предприятий, выпуск новой  продукции, затраты по жилому строительству  и строительству объектов социально – культурного назначения и т.д.

     В условиях спада производства, инфляции и других отрицательных тенденций в экономике России хозяйствующие субъекты в основном пользуются краткосрочным кредитом [9, с. 193].

         Подводя итог вышесказанному, можно отметить, что классификация краткосрочных кредитов может быть во многом схожа с классификацией долгосрочных кредитов, однако по отдельным критериям классификация краткосрочных кредитов имеет свои особенности (например, по целевому назначению и методам предоставления кредита). Предоставление краткосрочного кредита может осуществляться в виде: единовременного предоставления всей суммы испрашиваемого кредита, овердрафта, контокоррента или кредитной линии, а также до недавнего времени осуществлялось кредитование текущей деятельности организаций по специальному ссудному счету. Несомненные преимущества кредитной линии, которая может быть возобновляемой и невозобновляемой, побуждают к распространению данного метода кредитования (главным образом отраслей оптовой и розничной торговли). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Ипотечные кредиты 

    Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений организации и население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.

    Ипотечный кредит играет большую роль в замещении  государственных источников финансирования потребностей организаций и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Развитие ипотечного кредита способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

    Система ипотечного кредитования включает два направления:

• непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
• продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

    Первым  направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым направлением — финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность [7, стр.486].

    Функционирование  вторичного рынка ипотечного кредита обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте; способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам интеграции финансового рынка и рынка недвижимости и земли, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

    Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективная работа данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

    Развитие  ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием  нормативной базы, регулирующей ипотечные  сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

    Правительство РФ Постановлением от 11 февраля 2001 г. № 28 одобрило Концепцию развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.

    В настоящее время ипотека в  России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а  также:

• Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 5 февраля 2004 г.);
• Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 9 июня 2003 г.) [7, стр.487];
• Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152 – ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;
• постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»;
• постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»;
• постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»»;
• рядом положений Правительства города Москвы, положений и инструкций Банка России.

    В конце 2004 г. Государственная Дума приняла 28 «жилищных» законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья в стране [7, стр.488].

    Ипотечные кредиты всегда обусловливаются  залогом недвижимости — ипотекой.

    Развитие  ипотеки невозможно без существования  собственника предмета залога, поскольку закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности  недвижимости.

    В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

    Ипотека — один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе обязательства по кредитному договору, что обусловливает существование ипотечного кредита [7, стр.488].

    К категории недвижимости относится земля либо объекты, непосредственно связанные с землей: предприятия, жилые и нежилые дома, земельные участки.

    Закон о залоге устанавливает правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельным участком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.

    Юридическое оформление сделок имеет большое  значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит  право собственности или право  хозяйственного владения на закладываемую недвижимость.

    Законодательство  предусматривает определенный порядок его оформления.

    Договор об ипотеке заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

    Ипотека предприятия распространяется на все  его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором.

    Предприятия, за которыми государственное имущество  закреплено на основе хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляют залог с согласия собственника этого имущества и Федерального агентства по управлению федеральным имуществом [7, стр.489].

    Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю  суммы основного долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости — возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

    Ипотека подлежит обязательной регистрации  в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегистрирована ипотека [7, стр.490].

    В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют жилищные кредиты трех видов:

• земельный;
• строительный;
• кредит на приобретение жилья.

    Кредиты на жилищное строительство выдаются путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости этапов строительно – монтажных работ [7, стр.492].

    В процессе финансирования строительства банк контролирует целевое расходование денежных средств и соблюдение графика строительства.

    Сумма представляемого банком кредита  обычно не должна превышать 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.

    Решение о предоставлении кредита на строительство  принимает банк – кредитор  на основе кредитной заявки заемщика [7, стр.493].

    Каждый  ипотечный банк использует свою схему  предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов. Может использоваться, например, следующая схема кредитования: банк выступает гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости, выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два года, а также муниципальный облигационный заем под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитов под приватизацию предприятий. Или, допустим, кредитуются застройщики, которые строят жилье для его реализации. В качестве залога выступают строящиеся объекты, поэтому оформление залога и выдача кредита осуществляются поэтапно по мере окончания строительства [7, стр.495].

        В Москве используются программы контрактных сбережений, получивших название семейных жилищных накопительных счетов. Так, клиент, открывая счет в банке, обязан в течение не менее одного года накопить сумму, равную 30 % стоимости приобретаемого жилья. Средства индексируются посредством перевода рублевых сумм в доллары США по курсу ММВБ на момент взноса. Банк по истечении срока накопления предоставляет долгосрочный жилищный кредит.

    Схема накопительных счетов «сберегательных  жилищных контрактов» используется Сбербанком России. В случае выполнения условий контракта (минимальный срок контракта — oдин год) клиент имеет право получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке (80 % ставки по кредитам на строительство и приобретение жилья).

    Наибольшее  распространение в России получила схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом его последующего выкупа [7, стр.496].

    Согласно  Федеральной ипотечной программе  кредиты предоставляются гражданам Российской Федерации, официально подтвердившим свой доход, первоначальный взнос — не менее 30 % стоимости жилья; ставки и сроки различны, все выдаваемые кредиты проверяются на соответствие требованиям Агентства ипотечного жилищного кредитования и впоследствии рефинансируются им.