Ипотечные и инвестиционные банки

     Для того чтобы инвестиционный банк принял положительное решение о финансировании выкупа, у компании-покупателя должен быть стабильный денежный поток, предсказуемый  уровень капитальных затрат и низкий финансовый рычаг на текущий момент.

     Так как финансирование сделки LBO несет  высокий риск для банка-кредитора, то банк зачастую применяет для покупателя жесткие условия финансового  и операционного характера. Управление интегрированной компанией должно осуществляться в соответствии с предложенным банком бизнес-планом, заемные средства используются только на заранее оговоренные цели, банк имеет право периодически запрашивать финансовую отчетность, осуществлять инспекторские проверки, интегрированная компания дает обязательство ограничить свое участие в дальнейших сделках M&A. Для большей уверенности в том, что заемщик сможет обслуживать долг, банк даже имеет право направить своего представителя в орган управления интегрированной компанией.

     Перспективы проведения LBO в России

     В нашей стране развитие механизма LBO намечается пока только в перспективе. Крупные финансовые институты еще  не осознали всей эффективности таких  сделок. А между тем подобные сделки могли бы стать очень действенными при нынешнем снижении стоимости активов российских компаний и понижении процентных ставок по кредитам. Появлению LBO способствует также развитие рынка облигаций.

     Сейчас  рынок слияний и поглощений в  России по своим масштабам превышает  рынок всей Центральной и Восточной Европы. Получение Россией инвестиционного рейтинга дает возможность иностранным банкам снизить риск по сделкам LBO, а отечественным банкам самим предоставлять долгосрочные кредиты.

     Не  секрет, что в России существует огромное количество недооцененных предприятий. LBO будет интересно для отраслей, где еще не завершена консолидация активов. Положительным моментом является то, что в последнее время случаи LBO в России были зафиксированы для предприятий самых разных отраслей от торговли до металлургии.

     С января 2007 г. в России вступил в  силу закон, уравнивающий правила участия  иностранных и российских инвесторов в капитале российской банковской системы  и отдельных российских банков. По заявлению Центробанка России, аналитики S&P EMDB (база данных Standard & Poor’s по развивающимся рынкам) пришли к выводу, что все специальные юридические и практические ограничения на участие иностранного капитала в российских банках можно считать снятыми, а значит, у российских банков могут появиться дополнительные средства для участия в LBO.

     Что же тормозит развитие LBO в России? Самая  главная проблема заключается в  том, что пока слишком высока цена на долго- срочные ресурсы. На сегодняшний  день потенциально проводить сделки LBO могут всего лишь 5–10 российских банков, у которых фактически не хватает долгосрочных средств для проведения сделки. Достаточно длинными деньгами обладают только крупнейшие госбанки (Сбербанк, Внешторгбанк). Постепенно это направление развивают Альфа-Банк, Росбанк, Газпромбанк, Инвестиционный банк «КИТ Финанс» (бывший Вэб-инвест банк).

     Один  Внешторгбанк занимает на российском рынке финансирования LBO около 90%. Расходы  на юридическое сопровождение, аудит, структурирование сделки LBO достигает $0,5–1 млн, что делает нерентабельными  подобные сделки для более мелких банков, способных участвовать в сделке максимум на $10–15 млн.

     Крупные же инвестиционные компании, такие  как «Тройка Диалог», «Ренессанс Капитал», способны участвовать в LBO только с помощью бридж-финансирования с дальнейшим рефинансированием или путем выпуска облигационных займов.

     Средние и мелкие компании-цели кажутся более  привлекательными для инвесторов из-за возможной меньшей суммы сделки, но инвестиционные банки опасаются  связываться с такими компаниями в силу нестабильности денежных потоков и непрозрачной отчетности.

     Большим препятствием на пути развития LBO в  России является отсутствие опыта у  владельцев компаний. Существует проблема в адекватной оценке стоимости бизнеса  и структурировании подобной сделки.

     Российские  инвестиционные банки затрудняются выступить участниками сделки, так как не имеют необходимой инфраструктуры, квалифицированного персонала, чтобы оценить предложение. Крупнейший Внешторгбанк открыто заявляет о том, что располагает командой профессионалов всего лишь около десяти человек. Поставить сделки LBO на поток можно только в банках, которые создадут специализированные подразделения по слияниям и поглощениям и сделают такие операции своим основным видом деятельности.

     Остро ощущается недостаток грамотных  менеджеров, которые смогли бы управлять вновь созданной компанией, в разы увеличить стоимость и подготовить ее к продаже.

     Немаловажно и то, что в России недостаточно развит фондовый рынок. Сравнивая его  с тем же американским, можно утверждать, что у нас используются пока довольно примитивные финансовые инструменты.

     Большинство сделок в России лишь напоминают LBO, являясь на самом деле бридж-финансированием. Так, эксперты оценивают знаменитую сделку по покупке дочерней компанией  группы ЛЕНСТРО ЛКХП им. С.М. Кирова скорее как бридж-финансирование, чем как LBO. Компании обрекают себя на рефинансирование через привлечение коммерческих кредитов, что рискованно, ведь банк может попросту отказать в дополнительном кредите, если у объединенной компании накопится большая долговая нагрузка. Полноценная же сделка LBO структурируется так, чтобы расплатиться по кредиту можно было без рефинансирования. Зачастую сделки LBO в России приобретают форму внутренних сделок между дружественными акционерами.

     Существует  методологическая проблема в определении той или иной российской сделки как LBO. Выкуп АФК «Система» у Deutsche Telekom пакета акций компании «Мобильные телесистемы» был произведен с помощью выкупа облигаций, однако на структуру капитала «Мобильных телесистем» это никак не повлияло. При классическом LBO компания должна была уйти с публичного рынка и записать на свой баланс долги. Однако нельзя отрицать, что для выкупа использовались в основном заемные средства и расплатиться по кредиту АФК «Система» удалось при помощи эффекта от приобретения. Считать ли в России LBO любую покупку со значительной долей заемных средств или обращать внимание на то, на кого был оформлен долг — вот в чем вопрос. Возможно, стоит частично адаптировать классическое западное понятие LBO применительно к России.

     В западной практике при сделке LBO обеспечением служат активы поглощаемой компании, в России же это акции и активы компании-покупателя, поручительства мажоритарных акционеров компании-покупателя и т.д.

     Зачастую  информация по LBO в России является закрытой, представляется невозможным отследить долю заемных средств в сделке.

     Российские  компании пока еще получают заемные  средства по гораздо более высоким  процентным ставкам и на меньшие  сроки, чем западные. ⁹ 
 
 

     3.2.Развитие и перспектива ипотечного кредитования. 

     В конце 2009 – начале 2010 года ситуация на ипотечном рынке в России заметно  оживилась. Снизились цены на жилье, а значительная часть россиян  в той или иной мере оправилась от последствий финансового кризиса  и обзавелась стабильными источниками доходов.

     Учитывая  положительные тенденции, осенью 2009-го Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), Министерство регионального  развития и ряд других министерств  приступили к разработке «Долгосрочной  стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ». К концу года проект документа был опубликован, а параллельно уже началась активная работа по практической реализации его положений.

     Антикризисные меры правительства, направленные на общее  восстановление финансовой системы  страны, специализированные меры, призванные помочь заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию вкупе с мерами по развитию ипотечного кредитования и множеством льготных программ для отдельных категорий граждан призваны сделать ипотечное кредитование доступным как минимум для 60% населения нашей страны.

     Предполагается, что в недалеком будущем ипотека  станет основным механизмом приобретения жилья для «среднего класса», а выплаты по кредитам будут составлять не более трети доходов заемщиков. Но это в будущем. А что мы имеем сейчас?

     Общие тенденции ипотеки в начале 2010 года

     Снижение  процентных ставок. Планомерное снижение ставки рефинансирования, проводимое Центробанком начиная с середины 2009 года, является своего рода зеркалом общей ситуации в экономике страны.

     Вслед за снижением ставки ЦБ РФ банки начали снижать и ставки по ипотечным кредитам. Согласно «Стратегии развития», средняя ставка по ипотеке к 2011 году составит 13%. Более того, председатель Правительства Владимир Путин требует, чтобы этот процесс происходил еще быстрее – в его планах снизить ставку к концу 2010 года до 10-11% .

     Снижение  первоначального взноса. В начале марта 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об  ипотечных ценных бумагах». Поправки позволили банкам безбоязненно снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30% до 20%, что и произошло.

     В настоящее время 20% является своего рода стандартом первоначального взноса, при этом некоторые банки пошли  еще дальше, снизив эту цифру до 10-15% (а Банк «Советский» в одной  из своих программ и вовсе отказался от первоначального взноса).

     Однако, первоначальный взнос ниже 20% пока еще  является фактором риска для банка, что, разумеется, не в лучшую сторону  отражается на процентной ставке по таким  предложениям.

     Развитие  ипотеки на первичном рынке жилья. Государство заинтересовано в развитии строительной отрасли страны, а для этого необходимо привлечение в нее дополнительных инвестиций. Именно поэтому большинство правительственных программ в 2010 году направлено на поддержку ипотечного кредитования в сегменте новостроек.

     Это в первую очередь программа рефинансирования объемом 250 млрд. руб., проводимая Внешэкономбанком и АИЖК. Программа уже вызвала  ряд критических замечаний от банкиров, которым, разумеется, значительно  интересней государственное рефинансирование кредитов на вторичном рынке жилья.

     Кроме того, активная работа по решению проблем  «обманутых дольщиков» и «долгостроя» как на уровне законотворчества, так  и в области практических мер, призвана снизить риски для банков и их клиентов, связанные с приобретением жилья в новостройках и, как следствие – сделать условия кредитования значительно более дружественными заемщику.

     Отдельно  стоит отметить новую программу  АИЖК по рефинансированию ипотечных  кредитов, выданных на покупку малоэтажного жилья. Пилотная версия продукта будет опробована в Оренбургской области в одном из районов комплексной жилой малоэтажной застройки.

     Малоэтажное строительство в настоящее время  получает активную государственную  поддержку, в начале марта 2010 года были внесены поправки в ряд федеральных законов, направленные на обеспечение дальнейшего развития отрасли. В связи с этим в скором будущем следует ожидать появление у ведущих отечественных банков специализированных кредитных продуктов в области «малоэтажки», ориентированных на стандарты АИЖК.

     Развитие  инструментов реструктуризации. Для  помощи заемщикам, оказавшимся в  сложной жизненной ситуации, правительством разработана программа реструктуризации долга, реализуемая «Агентством  по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». В 2009 году были выданы первые стабилизационные займы, после чего программа неоднократно корректировалась и становилась более «дружелюбной» для заемщиков.

     В конце 2009-го АРИЖК ввело программу  повторной реструктуризации, заключавшуюся  в обмене реструктурированных ипотечных кредитов на облигации АРИЖК с дисконтом 20-25% и сроком погашения в 2028 году, а в начале 2010-го расширило ее предложением банкам продавать агентству такие ссуды за «живые» деньги по номиналу, но с рассрочкой примерно на пять лет (что в итоге дает примерно аналогичный дисконт).

     Эта мера пока не вызвала особого интереса у банков, поскольку несопоставима  по доходности с продажей предмета залога, тем не менее, после дополнительной «шлифовки», из программы АРИЖК может  получиться вполне рабочий инструмент.

     Развитие  рефинансирования. Снижение ставок закономерно  подталкивает заемщиков, оформивших ипотечные  кредиты под более высокий  процент, к поиску способов привести свои ежемесячные выплаты в соответствие с новыми реалиями.

     Банки охотно включились в борьбу за клиентов, вводя собственные инструменты рефинансирования. Хорошим примером стали кампания Альфа-Банка, снизившего комиссию за выдачу кредита в рамках рефинансирования до 50% от обычной и Газпромбанка, объявившего о рефинансировании своих собственных ипотечных займов с целью приведения их в соответствие с текущими кредитными программами.