Ипотечные и инвестиционные банки

     Основными пассивами ипотечных банков является собственный капитал банка и  выпускаемые им ипотечные облигации.

     Ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый (фиксированный) процент.

     Основной  активной операцией ипотечных банков является предоставление ипотечного кредита.

     Соответственно  этому ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества. Отличительные особенности ипотеки заключаются в следующем.

     Во-первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда возмещения вреда и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.

     Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, — предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.

     В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

     В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.¹¹ При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной, остаточной степени «оторванной» от первоначального требования.¹ (с. 210)

       Если заемщик не уплачивает  задолженность по кредиту в срок, то теряет недвижимость, и право на залоговое имущество переходит к банку. 

                        2.4. Зарубежный опыт функционирования

инвестиционных  и ипотечного кредитования. 

     Основной  функцией инвестиционного банка  в США является эмиссионная функция, т. е. ведение переговоров с юридическими лицами о выпуске новых акций и облигаций, техническая подготовка таких выпусков и принятие на себя обязательств по размещению ценных бумаг на рынке и приобретение за счет той их доли, которая будет размещена на рынке.

     Таким образом, в США существует четкое законодательное разграничение между коммерческими и инвестиционными банками.

       В европейских промышленно развитых  странах такого четкого разграничения  не существует.

     В Великобритании инвестиционными операциями традиционно занимаются торговые банки.

     Во  Франции финансирование и кредитование капитальных вложений осуществляют специальные кредитные  институты, среди которых ведущее место  принадлежит банку «Национальный  кредит».

     В Германии инвестиционные банки как самостоятельные институты распространения не получили. Здесь банки в своей деятельности осуществляют как краткосрочные, так и долгосрочные (инвестиционные операции).

       В Японии выдачу долгосрочных  ссуд осуществляют как государственные,  так и частные банки.⁴ (с. 159-160)

       В зарубежной практике ипотечного кредитования сложились две основные модели   - модель ипотечной компании и сберегательного банка.

     Модель  ипотечной компании основана на ипотечных ценных бумагах. Ипотечная облигация — долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель может быть одно и двухуровневой.

     Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор  сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран (Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии, Швеции м др.).

     Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых выступают  специализированные кредитные организации. В США к таковым относятся Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация, в Канаде — Канадская ипотечная и жилищная корпорация, в Гане — Компания жилищного финансирования. Основная функция данных кредитных организации зaключается в скупке ипотечных кредитов, формировании последних в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуске на их основе ипотечных ценных бумаг.

     Моделъ сберегательного банка основана на сберегательно-ссудном принципе. Кредитор предоставляет ипотечный кредит только после предварительного накопления будущим заемщиком в течении определенного периода времени соответствующей суммы. Как правило, она составляет 30% требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).¹ (с.213) 
 
 
 
 
 
 

     3. Перспективы развития инвестиционных и ипотечных банков в России.

3.1. Развития  инвестиционных банков и их перспективы в России.

     На  сегодняшний день в России активно  развивается рынок слияний и  поглощений (M&A). С каждым годом  растет не только объем, но и качество подобных сделок. Наибольшую выгоду приобретут те акционеры, которые окажутся способны уловить новейшие тенденции рынка. Так, в нашей стране совсем недавно начали проводиться сделки LBO (приобретение компании с помощью заемных средств).

     Что такое LBO

     Фактически leveraged buy-out (LBO) — инструмент финансирования операций по слиянию и поглощению, подразумевающий приобретение контрольного пакета акций компании с помощью заемных средств (заемные средства могут составлять до 100% суммы сделки). Обычно LBO имеет место, когда целевая компания значительно больше покупателя. Компания-цель является недооцененной, ее акции стоят на рынке очень дешево. Испытывая недостаток собственных средств, покупающая сторона обращается к компании, специализирующейся на подобных операциях (инвестиционная компания, специальный фонд, в дальнейшем будем называть — инвестиционный банк). Инвестиционный банк предоставляет выкупающей стороне заемные средства под гарантию активов и акций поглощаемой компании.

     Нередки случаи сделок, когда сам инвестиционный банк является инициатором создания компании-покупателя для выкупа долговым финансированием. Вновь созданная компания (так называемый equity fund — акционерный фонд) не имеет предыдущей операционной деятельности. Инвестиционный банк привлекает институциональных инвесторов, средства же последних идут в формирование уставного капитала вновь созданной компании. При этом объем средств акционерного фонда не превышает обычно 1/10 стоимости выкупа. Оставшиеся 9/10 привлекаются путем кредитования или выпуска «мусорных» облигаций и размещения их среди других финансовых институтов.

     Основными этапами проведения типичной сделки LBO являются:

• принятие решения о продаже бизнеса;
• принятие решения о покупке бизнеса;
• изучение места покупающей и поглощаемой компаний в отрасли;
• определение целей интеграции;
• составление модели интегрированной компании;
• расчет стоимостей акций, активов компаний, включая стоимость due diligence — «человеческого фактора»;
• определение цены сделки;
• определение размера собственного вклада покупателя;
• создание пула инвесторов/кредиторов;
• оценка эффективности интеграции путем расчета денежных потоков после поглощения;
• проведение переговоров;
• осуществление сделки.

     Необходимые консультационные услуги, помощь в  сопровождении сделки, документации, получении необходимых разрешений предоставляет инвестиционный банк.

     Удивительная  вещь: покупатель предлагает для обеспечения  кредита активы не принадлежащей  ему компании. Для устранения связанного с этим риска инвестиционный банк переводит деньги на осуществление  сделки через эскроу-счет, то есть только продавцу. Существует другой вариант минимизации риска, когда на момент совершения сделки акции переходят условно на счет покупателя в реестре, и сразу же в реестре оформляется обременение на эти акции в пользу банка.

     Особенностью  сделки LBO является структурирование финансирования, исключающее риск дефолта. Так, часть средств может выделяться в виде долгосрочных кредитов (на 3–6 лет), обеспеченных активами поглощаемой компании, другая часть — краткосрочным бридж-финансированием (до одного года). Планируемый денежный поток интегрированной компании должен обеспечивать возвратность средств без осуществления рефинансирования.

     Зачастую  банковского кредитования не хватает  для покупки целевой компании. Обеспечением основной суммы долга  являются все активы целевой компании, но они могут покрывать лишь часть цены сделки. Тогда привлекают дополнительные средства без обеспечения (субординированные кредиты). Если все-таки происходит дефолт, сначала удовлетворяются требования старших кредиторов, далее — субординированных. За такой риск субординированные кредиторы предлагают средства по более высокой процентной ставке. По оценкам специалистов, для типичной сделки LBO характерна следующая структура финансирования: старший долг (под обеспечение активов поглощаемой компании) составляет 5–20%, субординированный долг — 40–80%, привилегированные акции — 1–20% , обыкновенные акции — 1–20%.

     Действенным вариантом структурирования заемного финансирования является выпуск облигаций. В период размещения облигаций берется  промежуточный кредит. Расплатиться перед промежуточным кредитором можно будет потом за счет погашения облигаций и получения дохода по ним.

     Если  у покупателя недостаточно собственных  средств для оптимальной структуры  капитала, прибегают к мезонинному  финансированию — устраняется разрыв между старшим кредитом и финансированием за счет собственных средств.

     От  обычного кредитования LBO отличает то, что значительно изменяется долговая нагрузка покупающей или поглощаемой  компании.

     Успешное  проведение LBO увеличивает стоимость  компании-покупателя и за счет роста денежных потоков позволяет выполнить ее финансовые обязательства. Объединенная компания уходит с публичного рынка, становится частной. Впоследствии новые собственники компании в максимально короткие сроки стараются погасить задолженность по привлеченному кредиту за счет продажи неоперационных активов, сокращения расходов, оптимизации структуры. Если покупателей представляет группа менеджеров поглощаемой компании, сделка называется Management buy-out (MBO). MBO может расцениваться как успешная сделка в том смысле, что у менеджмента появляется дополнительный стимул повышать капитализацию своей компании.

     Получается, что происходит не только объединение  мощностей компаний, но и существенное повышение производственных результатов  и доли на рынке. Инвестор значительно увеличивает прибыль на вложенный капитал.

     После того как произошел выкуп, обыкновенные голосующие акции распределяются между  группой инициаторов пропорционально  в соответствии с заранее оговоренной  схемой. Далее в течение 5–6 лет акции обычно находятся в блок-пакетах инициаторов и не обращаются на открытом фондовом рынке. Акционеры стремятся к тому, чтобы по истечении этого времени провести обратную сделку — продать акции поглощаемой компании по цене более высокой, чем цена приобретения. Такая обратная сделка называет SIPO (secondary initial public offering — вторичное предложение ценных бумаг на фондовом рынке).

     Механизм LBO не может быть применим для каждой компании. Это зависит от текущего финансового состояния покупателя, его финансовой устойчивости, в значительной степени от того, насколько перспективна компания на рынке и насколько динамично развивается отрасль.

     Участие инвестиционного банка в процессе LBO

     Итак, именно инвестиционный банк берет на себя значительную долю обязанностей при осуществлении LBO. Банковские специалисты обязаны грамотно оценить активы компаний, сделать прогноз денежных потоков и убедиться в том, что в дальнейшем объединенная компания сможет осуществлять процентные платежи по предоставленному кредиту и принесет не меньше прибыли, чем было затрачено средств на ее покупку. Переговоры ведутся отдельно с покупателем и отдельно с продавцом и продолжаются обычно 1–2 месяца.

     Покупателю  необходимо приложить максимум усилий для того, чтобы убедить старшего кредитора участвовать в сделке. Для этого он проводит презентацию LBO. В инвестиционный банк (старшему кредитору) направляется специальная банковская книга, содержащая информацию о целях сделки, структуре финансирования, активах целевой компании. Далее банк проводит анализ активов и может запрашивать дополнительные сведения.