Ипотечное кредитование

Важные изменения произошли и в структуре источников финансирования жилищного строительства. Уже в 2003 г. доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета - до 15%.

До середины 2008 г. рынок ипотечного кредитования в РФ развивается быстрыми темпами. Как отмечают банковские специалисты, с 2001 по 2006 год объем выданных российскими банками ипотечных кредитов вырос более чем в 50 раз, достигнув 76,5 млрд. рублей. В 2007 году этот показатель превысил 145 млрд. рублей. В 2008 году на ипотечном рынке присутствовало около 600 российских банков, однако, более 50 процентов объема формируют всего 10-12 участников.

Позиция лидера на рынке ипотечного кредитования в первом полугодии 2008 г., как и следовало ожидать, досталась Сбербанку, сумма выданных ипотечных кредитов которого превысила 1,5 млрд. долл. На втором месте с большим отрывом находился «Внешторгбанк-24», предоставив кредитов в объеме 140 млн. долл. Замыкал тройку лидеров «иностранец» - банк «Дельтакредит» (116 млн. долл.) (таблица 1).

Таблица 1

Банки по количеству выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2008 г.

В предкризисный период на рынке городской ипотеки сложились примерно следующие условия ипотечного кредитования:

• кредит выдается на срок от 6 месяцев до 30 лет;
• сумма кредита – до 95% от стоимости приобретаемого жилья;
• процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 15% годовых, в валюте – от 10% (определяется индивидуально);
• предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;
• оплата заемщиком из собственных средств в размере от 5% до 40 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);
• погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50 % среднего ежемесячного дохода заемщика;
• при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и прочее за последние 2 года;
• предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копия паспорта и т. д.).

Минимальный срок погашения кредита в российской ипотечной практике составлял 1 год, максимальный – 30 лет. Процентная ставка напрямую зависела и зависит  от срока, на который выдается ипотечный кредит.

Экономический кризис, начавшийся во 2-ой половине 2008 г. негативно подействовал на рынок городского ипотечного кредитования. Уже в начале лета 2008 г. на нашем финансовом рынке прошла первая волна отголосков кризиса ликвидности в США, и именно тогда ипотека стала понемногу дорожать. Такое положение дел объясняется тем, что наши банки не привыкли сами зарабатывать деньги путем финансирования производства или купли-продажи на рынке ценных бумаг; как правило, они занимают средства у своих иностранных партнеров. От полного краха российский рынок ипотечного кредитования был спасен только тем, что, по сути, он находится только в самом начале своего развития: в нашей стране объем ипотеки составляет всего 2% от ВВП, в то время как в США – практически 55%. Благодаря этому отечественная ипотека отреагировала на всемирный финансовый кризис только лишь уменьшением количества предложений и ужесточением условий кредитования. В столице количество банков, предлагающих ипотечные программы, снизилось на 11%. В основном «на плаву» остались крупные банки с солидным кредитным портфелем, однако и здесь взять ипотечный кредит уже не так просто как раньше. Многие клиенты вынуждены ожидать своей очереди на кредит недели, а то и месяцы. При всем при этом, заметно ужесточились и требования к потенциальному заемщику. Чаще стали получать отказ в кредитовании заемщики с неофициальной заработной платой. Повысился и уровень требуемого дохода потенциального заемщика – на сегодняшний день банки не выдают ипотечные кредиты при месячном доходе получателя менее 80 тыс. рублей, при том, что в основном кредит желают взять граждане со среднемесячным доходом 40-50 тыс. рублей. Кроме этого увеличилась и сумма первоначального взноса на приобретаемое в кредит жилье – теперь покупателю необходимо оплатить от 30% стоимости квартиры.

В последние годы началось возрождение российского ипотечного рынка. По итогам 2012 г. объем ипотечного кредитования обновил исторический максимум 2008 г., превзойдя самые оптимистичные прогнозы участников рынка. Объем предоставленных ипотечных кредитов в денежном выражении составил 717 млрд. руб. (против 656 млрд. в 2008 г.), что на 90% превосходит результаты 2011 г.

Лидером рынка остается Сбербанк России: в 2012 г. он предоставил кредитов на сумму 321 млрд. руб., что в четыре раза выше показателей ближайшего конкурента – ВТБ 24. Вместе с тем лидер продолжает терять долю рынка. Сбербанк России сдает свои позиции второй год подряд: в 2011 г. его доля в объеме выдачи снизилась с 58 до 49%, а в 2012-м упала еще на 4%. Причина – опережающий рост ипотеки в ВТБ 24 и Газпромбанке, которые нарастили объемы кредитования по итогам 2011 г. в 2,5 раза и более против умеренного результата Сбербанка России (74%). В результате доля трех ведущих банков выросла на 1,5 п. п. и составила 63%.

Заметно лучше рынка росли и банки с иностранным участием – Росбанк (+330%), группа НОМОС-БАНКа (+199%) и Райффайзенбанк (+215%). А вот ЮниКредит Банк несколько сбавил обороты: в 2012 г. темпы прироста ипотечного кредитования составили только 62% против 390% годом ранее.

Среди лидеров по динамике кредитования особо выделяются Банк «Уралсиб» и Промсвязьбанк: за счет эффекта «низкой базы» в 2012 г. объемы предоставленных ипотечных кредитов выросли более чем в 10 раз (таблица 2)5.

Таблица 2

Ренкинг банков

по объему ипотечного кредитования в 2011 году

По прогнозам «Эксперта РА», в отсутствие макроэкономических потрясений объем ипотечного кредитования по итогам 2013 г. без труда преодолеет «психологическую» отметку в триллион рублей и составит 1,1-1,2 трлн. руб. Сдерживающее влияние на рынок в первом полугодии окажет рост процентных ставок.

2.2 Пути улучшения ипотечного  кредитования

Рассмотрим текущее состояние ипотечного кредитования в России. К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Несмотря на то, что этот закон в настоящее время практически не работает, российские ипотечные транзакции развиваются посредством купли-продажи пулов кредитов и появления ипотечных паевых фондов («Югра Ипотечный Фонд», «Первый ипотечный», «НВК - Городская ипотека»). По состоянию на 1 июля 2013 г. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рефинансировало 39 342 ипотечных кредита на общую сумму 724 млн. долл. Частные сделки купли-продажи пулов закладных осуществляются в разовом порядке («Городской ипотечный банк», Райффайзенбанк, «Дельта Кредит» и др.), ипотечные паевые фонды также пока находятся на начальной стадии развития. Знаковым событием стал выпуск евробондов в рамках проекта секьюритизации портфеля ипотечных кредитов Внешторгбанка.

Эксперты выделяют следующие основополагающие принципы развития ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой:6  

1. Система ипотечного  жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2. Одним из ключевых  требований следует отметить  необходимость обеспечения доступности  ипотечных кредитов для групп  населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

3. Создаваемая система  ипотечного кредитования должна  носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4. Система жилищного ипотечного  кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

• совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
• создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
• налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
• создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
• создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
• уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
• формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

В 90-е гг. прошлого века американские эксперты принимали активное участие в создании инфраструктуры и принципов ипотечного кредитования в России. Российская двухуровневая система ипотечного кредитования была построена по американской модели, по аналогии с американскими госкорпорациями было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).