Ипотечное кредитование

 

 

1.2 Основные схемы ипотечного  кредитования

 

Возможно выделить следующие основные схемы ипотечного кредитования3:

1. Американская модель.

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Данная модель будет подробно рассмотрена далее.

2. Немецкая модель.

Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях – ссудно-сберегательных кассах (ССК). Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В США основными участниками первичного рынка (выдача кредитов физическим лицам) являются универсальные коммерческие банки, ипотечные банки, сберегательные ассоциации, ипотечные брокеры.

В течение многих лет лидерами по доле рынка являются два банка: Wells Fargo и GPMorgan Chase. Их совокупная доля на рынке составляла 14% в 2000 г., 29% в 2006 г. и уже 44% – в первой половине 2012 г.

Также большой популярностью пользуются многочисленные ипотечные брокеры, которые предоставляют услуги по подбору более выгодного предложения под каждого индивидуального клиента. Иногда брокеры могут позволить себе предложить более низкие, чем базовые банковские, ставки, поскольку брокеры работают с более низкой маржой. Отчасти это объясняется более низкими издержками брокера по сравнению с банком, который вынужден содержать большее количество подразделений и офисов.

На вторичном рынке (купля-продажа ипотечных кредитов) доминируют организации, созданные Федеральным правительством США: «Фэнни Мэй» (Fannie Mae), «Фредди Мак» (Freddie Mac) и «Джинни Мэй» (Ginnie Mae). Их задача – обеспечить надежный и доступный в любое время источник средств на жилье для американцев.

«Фэнни Мэй» была образована Конгрессом США в 1938 г. на основании специального закона (Federal National Mortgage Association Charter Act) как полностью государственная организация. В 1970 г. «Фэнни Мэй» стала компанией со стопроцентным частным капиталом, но с сохранением государственного контроля за ее деятельностью. Компания создавалась для организации вторичного рынка ипотечных кредитов и, соответственно, увеличения объемов кредитования, в основном для американцев с низкими, умеренными и средними доходами. «Фэнни Мэй» официально объявляет, что ее основная задача – увеличить возможности для каждого американца получить свое собственное жилье или жилье за приемлемую арендную плату, поскольку это укрепляет семьи, общество и нацию в целом.

«Фэнни Мэй» занимается покупкой квалифицированных ипотечных кредитов, а с 1972 г. также и обычных ипотек (conventional home mortgage). Долгое время «Фэнни Мэй» покупала в основном ипотеки под односемейные дома на срок 30 лет с фиксированной ставкой. Однако в последние несколько лет быстро возрастает доля ипотек с относительно короткими сроками, в том числе с «плавающей» процентной ставкой, среднесрочных (3-10 лет), вторичных ипотек и ипотек под многосемейные дома. В настоящее время компании принадлежит, по некоторым данным, четвертая часть всех закладных в США. Полученные закладные «Фэнни Мэй» либо оплачивает деньгами и оставляет их в своем портфеле, либо обменивает на ценные бумаги.

Федеральная ипотечная корпорация жилищного кредитования («Фредди Мак») была создана Конгрессом США в 1970 г. Она представляет собой предприятие, финансируемое правительством (government sponsored enterprise – GSE), и действует на основе устава, учрежденного Конгрессом США. Корпорация была организована для того, чтобы создать и поддерживать национальный вторичный рынок обычных жилищных ипотек, использовать находящиеся в ее портфеле кредиты, как правило, неквалифицированные, в качестве обеспечения для выпуска ценных бумаг. Ее облигации называются сертификатами участия (Mortgage Participation Certificates, PCs). В настоящее время «Фредди Мак» владеет 14% рынка ипотечных кредитов и 28% рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

Правительственная национальная ипотечная ассоциация («Джинни Мэй») была учреждена Конгрессом США в 1968 г. в соответствии с разд. III Национального акта о жилье на базе части корпорации «Фэнни Мэй». «Джинни Мэй» – полностью государственная организация, действующая в рамках Департамента жилищного и городского развития (Department of Housing and Urban Development, HUD). «Джинни Мэй» стимулирует предоставление ипотечных ссуд в соответствии с государственными приоритетами оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные условия кредитования, а также обслуживает портфель ипотечных кредитов, принадлежащих Федеральному правительству США. Кроме того, «Джинни Мэй» реализует собственные программы выпуска ценных бумаг.

Долговые ценные бумаги, выпущенные компаниями «Фэнни Мэй», «Фредди Мак» и «Джинни Мэй», получают высшие кредитные рейтинги. Они могут быть использованы в качестве залогового обеспечения для получения кредитов Федерального резервного банка.

Таким образом, эти организации выполняют свою общественно значимую задачу и формируют вторичный рынок ипотечных кредитов путем покупки их у первичных кредиторов для формирования собственных портфелей кредитов, финансируя их необеспеченными долговыми обязательствами («Фэнни Мэй»), или путем объединения кредитов в пулы для продажи их инвесторам в виде ценных бумаг (все три вышеупомянутые организации).

Инвесторами по необеспеченным долговым обязательствам и ценным бумагам, обеспеченным ипотекой, являются коммерческие банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, а также правительства штатов и местные органы самоуправления.

Еще один важный участник рынка ипотечного кредитования в США – Федеральная жилищная администрация (ФЖА, FHA), созданная в 1934 г. Она уполномочена страховать ипотечные кредиты на жилые дома и квартиры, чтобы поощрять жилищное строительство и домовладение. ФЖА устанавливает предельный размер ссуды и первоначального взноса, максимальный срок ссуды, величину страхового сбора по закладной и ежемесячного взноса по налогам, определяет условия оценки и проверки недвижимости, а также максимальный ссудный процент. Помимо страхования закладных начиная с 1980-х гг. ФЖА занимается прямым субсидированием ренты и выплат по закладным, что также играет немаловажную роль в развитии жилищного строительства.

Все ипотечные кредитные продукты в США в зависимости от их происхождения делятся на две большие группы: стандартные кредиты и нестандартные кредиты (рис. 1)4.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                          ┌───────────────────────┐

                          │   Ипотечные кредиты   │

                          └───────────┬───────────┘

                      ┌───────────────┴──────────────────────┐

                     \│/                                    \│/

┌──────────────────────────────────────────┐   ┌──────────────────────────┐

│ Стандартные кредиты (conventional loans) │   │   Нестандартные кредиты  │

│                                          │   │ (non-nonventional loans) │

└─────────────────────┬────────────────────┘   └─────────────┬────────────┘

         ┌───────────┴──────────┐                           │

         \│/                    \│/                         \│/

┌───────────────────┐  ┌───────────────────┐   ┌──────────────────────────┐

│  Соответствующие  │  │ Несоответствующие │   │ Кредиты с государственной│

│ ипотечные кредиты │  │ ипотечные кредиты │   │        поддержкой        │

│ (conforming loans)│  │  (non-conforming  │   │       FHA, VA, USDA      │

│    Fannie Mae     │  │      loans):      │   └──────────────────────────┘

│    Freddie Mac    │  │     - Jumbo       │

│                   │  │     - Subprime    │

│                   │  │     - Alt-A       │

└───────────────────┘  └───────────────────┘

 

Рис. 1 Ипотечные продукты, представленные на американском рынке

 

Стандартные кредиты – это кредиты, полученные не через правительственные агентства (Федеральную жилищную администрацию (FHA), Департамент по делам ветеранов (VA) или Департамент сельского хозяйства (USDA)).

Стандартные кредиты, в свою очередь, делятся на соответствующие и несоответствующие.

Соответствующие кредиты (conforming loans) выдаются по стандартам «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» и выкупаются данными компаниями. Стандарты охватывают весь процесс кредитования – от подачи заявки до возврата просроченных долгов, а также сами ипотечные продукты.

Несоответствующие кредиты (non-conforming loans) – кредиты, не соответствующие стандартам «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» по максимальной сумме или требованиям андеррайтинга. Примеры несоответствующих кредитов:

1) крупные кредиты (jumbo loans), превышающие максимальный лимит по стандартам;

2) Alt-A – кредиты заемщикам, показывающим не очень высокий кредитный рейтинг, но и не являющимся сабпрайм-клиентами. Как правило, у таких заемщиков хорошая кредитная история, но они соответствуют не всем требованиям андеррайтинга. Например, отсутствуют документы, подтверждающие доход или наличие активов, соотношение платеж/доход и (или) кредит/залог не соответствует стандартам. Как следствие, условия по таким кредитам несколько строже обычных – выше процентная ставка, больше первоначальный взнос;

3) сабпрайм-кредиты – кредиты заемщикам, которые не соответствуют требованиям «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак». Как правило, к таким кредитам относят кредиты заемщикам, рейтинг которых при оценке по скоринговой модели FICO Score составил менее 640 баллов. Основное отличие таких кредитов – повышенная процентная ставка.

Рост американской экономики в 2012 г. оценивается примерно в 2% (для сравнения: в России – 3,7%). После окончания рецессии в 2009 г. рост экономики происходил в основном за счет роста госрасходов и производственного сектора, постепенно начали оживать строительный и другие сектора. Рост занятости стабилизировался: каждый месяц появляется более 150 тысяч новых рабочих мест, уровень безработицы не превышает 8%.

В 2012 г. начали расти цены на дома почти во всех штатах. Цены в III квартале 2012 г. превышали аналогичный период 2011 г. на 7,6% в целом по стране, однако они пока еще отстают от уровня 2006 г. на 22%. По данным Национальной ассоциации риелторов, наибольший рост наблюдался в штатах Аризона (в некоторых городах до 34%), Огайо (в некоторых городах до 26%), Айдахо (в некоторых городах до 22%), Мичиган (в некоторых городах до 20%).

Что касается рынка ипотечного кредитования, то статистика и прогнозы также говорят о нестабильности: рост объемов выдачи кредитов сменяется падением, общий объем задолженности плавно снижается. По оценке Ассоциации ипотечных брокеров США, объем выдачи ипотечных кредитов в 2013 г. достигает 1,7 млрд. долл. США, однако на 2014 г. прогнозируется снижение до 1,3 млрд. долл. США в связи со снижением объемов кредитов на рефинансирование. В 2013 г. рефинансирование увеличилось в объемах за счет снижения среднего уровня процентных ставок.

В начале ноября 2013 г., вопреки прогнозу Fannie Mae, фактические уровни средних ставок еще более приблизились к историческому минимуму 1971 г.: средняя ставка по 30-летним кредитам составляет 3,34% при историческом минимуме 3,31%, а средняя ставка по 15-летним кредитам составляет 2,64% при историческом минимуме 2,63%. При этом на 2014 г. прогнозируется плавный рост ставок.

Уровень просроченной задолженности также продолжает снижаться: так, по данным Freddie Mac, на конец 2013 г. уровень просрочки более 180 дней составляет 7,3% в среднем по рынку, при этом уровень просрочки по сабпрайм-кредитам составляет 21,7%, а в конце 2009 г. уровни просрочки составляли соответственно 10 и 30%. Однако, докризисный уровень пока не достигнут: 5 и 19% соответственно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. РОССИЙСКАЯ ПРАКТИКА  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Развитие рынка ипотечного  кредитования

 

Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

В 1987 году государственные капитальные вложения в жилищное строительство составили более 80%, а средства населения лишь 14,6% (включая индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

В период реформ 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.