Правовая характеристика имущественных комплексов

     В арбитражном суде рассматривалось  дело по иску общества с ограниченной ответственностью (ООО) к акционерному обществу (АО) о применении последствий  недействительности ничтожной сделки. Между ООО и АО был заключен договор купли-продажи предприятия - торгового комплекса. По мнению истца - продавца по договору купли-продажи - указанная сделка является ничтожной в силу того, что заключением договора о продаже всего имущества ООО без одновременного принятия решения о ликвидации ООО нарушены положения п.1 ст.48 ГК РФ, устанавливающие в качестве обязательного признака юридического лица наличие обособленного имущества, обеспечивающего его уставную деятельность. Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, справедливо отметил, что наличие у ООО имущества на правах собственности не является признаком юридического лица, и имущество юридического лица не исчерпывается только вещными объектами, а включает в себя и денежные средства, находящиеся на счетах юридического лица. Таким образом, указанный иск мог появиться только в результате непонимания того, каким образом связаны субъект права (юридическое лицо) и предприятие (имущественный комплекс).

     Трактовка предприятия как объекта прав преобладает и в зарубежном гражданском  и торговом праве. В ряде стран континентальной правовой системы при определении предприятия используется понятие «особой правовой общности», которая состоит из всего имущества предприятия (Италия), или же из большей его части (Бельгия, Франция). В Бельгии и во Франции в состав этой общности не включается недвижимость и обязательства предприятия, которые обладают особым правовым режимом. В Германии предприятием признается вся совокупность имущества, включая недвижимость, долги и права требования. В США Единообразный торговый кодекс (раздел 6) особым образом регулирует процедуру «комплексной продажи», при которой в состав предприятия включаются его активы в виде оборудования, материалов, товаров, иного материального и нематериального движимого имущества.

     Вместе  с тем, в некоторых странах предприятие признается субъектом гражданского и торгового права. К примеру, в Лихтенштейне, некоторых странах Латинской Америки физическое лицо вправе создать предприятие с ограниченной ответственностью, которое может самостоятельно выступать в имущественном обороте в качестве субъекта права.

     Предметом сделок могут быть только объекты  прав, т.е. те материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты вступают в правовые отношения. Предприятие  может быть предметом гражданско-правовых сделок, выступая только в качестве объекта гражданских прав. Именно в этом смысле, на мой взгляд, в дальнейшем применительно к российскому праву и должен использоваться термин «предприятие».

     Предприятие как имущественный комплекс является сложной вещью. Данная классификация предприятия как сложной вещи предполагает, что действие сделки, предметом которой является предприятие, распространяется на все его составные части. Данная норма права является диспозитивной, а потому договором сторон может быть предусмотрено иное: исключение некоторых вещей, обычно входящих в состав «сложной вещи».

     Иначе говоря, в обороте вещей, в частности  имущественных комплексов, объектом права может выступать не только предприятие в целом, но и его  часть. При этом существенным условием совершаемой сделки служит перечень имущества, входящего в эту часть. Также под понятие «предприятие» как имущественного комплекса попадает даже такая часть, как, например, отдельный цех. Но не просто как объект недвижимости, а с его оборудованием, персоналом, источниками сырья, комплектующих и т. д. То есть по сути являющегося частью действующего предприятия (или иначе говоря частью на «на ходу»).

     В настоящее время сделки, предметом  которых являются предприятия, совершаются  не только в рамках приватизационных отношений или в связи с банкротством должников - собственников предприятий. Предприятия как имущественные комплексы могут быть предметом многих сделок (односторонних актов и договоров). Предприятия продаются, покупаются, сдаются в аренду, закладываются, переходят по наследству. Порядок заключения и исполнения этих сделок, а также их последствия участникам этих отношений необходимо знать хотя бы потому, что ошибки, допущенные при совершении подобных сделок, ввиду большой стоимости объектов, могут быть причиной значительных имущественных потерь для сторон.

     Необходимо  отметить, что возможность участия  предприятия, как объекта гражданского оборота на сегодняшний день имеет скорее потенциальный, чем реальный характер. Это связано и с отсутствием у предпринимателей практики совершения сделок с предприятиями, и со сложностями процедуры совершения сделок, в частности, на этапах оценки предприятия, оформления сделки и регистрации прав по сделкам с предприятием.

     Для примера – в Москве за первый год существования органов юстиции  по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоялась всего одна сделка по продаже предприятия. Хотя за тот  же период число сделок с разрозненными  промышленными объектами было несравненно большим.

     То  есть для покупателя на сегодняшний  день интерес представляет просто само недвижимое имущество, а не его остальные  активы и пассивы. В этом случае новые  хозяева предпочитают идти на то, чтобы  дробить предприятие на части (на цеха, склады, гаражи и т. д.) и покупать то же самое предприятие этими «бездыханными» частями как просто недвижимость.

     Это говорит о том, что в настоящее  время при сложившейся экономической  ситуации продаваемые предприятия  очень редко представляют интерес как имущественные комплексы. К сожалению.

     Кондоминиум. Является еще одной разновидностью имущественных комплексов. Кондоминиум (новолатинское condominium, от латинского con (cum) - вместе, заодно и dominium - владение, власть) в понимании гражданского права - общая собственность. Это – «Объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (домовладельцев), в границах которого каждому из них на праве частной, государственной, муниципальной или иной формы собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и (или) нежилое помещение».

     Не  следует путать понятие кондоминиума в гражданскоправовом смысле с понятием в государственном праве, где кондоминиум означает совладение, т. е. совместное осуществление верховной власти над одной и той же территорией двумя или более государствами.

     Из  положений Федерального закона следует, что кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных  границах и расположенное в нем  жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения)  находятся в частной или публичной собственности конкретного круга владельцев, а остальные части (имущество) – в их общей долевой собственности.

     Основанием  для создания кондоминиумов могут являться: приватизация жилищного фонда в многоквартирных домах, реорганизация жилищно-строительных и жилищных кооперативов, создание кондоминиума в строящемся жилом доме своими будущими домовладельцами, объединения домовладельцев в жилых массивах малоэтажной постройки (земли с разрешенным использованием под индивидуальную застройку). В этих случаях частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать поступившее в их общую собственность имущество: лифты, чердаки, подвалы, подсобные помещения, лестничные клетки и лестницы, крыши домов, электрическое, водяное, сантехническое, инженерное и другое имущество. И еще, что очень важно, придомовую территорию – земельный участок (или его части). Все это имущество не просто должно находится в общей собственности домовладельцев, а должно содержаться в надлежащем порядке, во время обслуживаться и ремонтироваться.

     Кондоминиум, как и предприятие, являясь объектом гражданского оборота, не может рассматриваться  в отрыве от своих владельцев – субъектов права. То есть существует не как имущественный комплекс сам по себе, а прежде всего связан со своими владельцами, конкретными субъектами, имеющие реальные права на него. Иначе говоря, кондоминиум принадлежит не сам себе, а тем собственникам, по инициативе которых он был создан.

     Владельцами кондоминиума могут являться, в зависимости  от формы его управления, в соответствии с Федеральный закон «О товариществах  собственников жилья» от 15 июня 1996г., №72-ФЗ (в дальнейшем Закон о ТСЖ):

     – непосредственно сами домовладельцы;

     – служба заказчика;

     – товарищество собственников жилья;

       Управление кондоминиумом домовладельцами  непосредственно ограничено рамками  закона и допускается только  в случаях прямо предусмотренных  статьей 21 Закона о ТСЖ – когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам.

     Служба  заказчика. В этом случае домовладельцы  передают функции по управлению кондоминиумом  уполномоченному государством или  органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги.

     Товарищество  собственников жилья. Является некоммерческой организацией, объединяющей собственников  жилья в кондоминиуме для совместного  обеспечения эксплуатации комплекса  недвижимого имущества. Это происходит в случаях, когда домовладельцы сами по каким-либо причинам сами не желают или не в состоянии заниматься вопросами управления кондоминиумом.

     В виду того, что при управлении кондоминиумом  службой заказчика функции хозяйствующего субъекта передаются государственным или муниципальным органам, а управление непосредственно домовладельцами  - это лишь частный случай с небольшим количеством участников, предметом рассмотрения отношений при формировании кондоминиумов в настоящей работе будет уделено основное внимание именно товариществам собственников жилья.

     Следует отметить, что до недавнего времени  понятие товарищества собственников  жилья отождествлялось с понятием кондоминиума. В частности, в действовавшем  законодательстве России в начале девяностых годов предусматривалось понятие жилищного фонда в коллективной собственности: фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

     Такая классификация жилищного фонда  не соответствовала новому гражданскому законодательству.

     Возникшее смешение данных понятий в определениях была скорректирована Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993г. № 2275, которым было утверждено Временное положение о кондоминиуме. В нем давалось понятие «кондоминиума» как объединения собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере.

     Одновременно  с этим в Положении отдельно закреплялось и понятие «товарищества» домовладельцев, т.е. собственников помещений. Таким образом, понятия «товарищество» и «кондоминиум» были разграничены.

     И все же Указ не мог надолго заменить законодательной нормы, призванной дать однозначное толкование термину  «кондоминиум». Противоречие между Законом о товариществах и Законом об основах в части, касающейся определения товарищества собственников жилья, было разрешено с принятием Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 21 апреля 1997 года, внесшего изменения и дополнения в Закон об основах.

     Отход от трактовки кондоминиума как товарищества привел к тому, что кондоминиумом  теперь считается единый комплекс недвижимого  имущества, в котором отдельные  помещения находятся в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности.

     Товарищество  собственников жилья является особой разновидностью некоммерческих организаций. К разряду заблуждений следует  также отнести отождествление кондоминиума с потребительскими кооперативами, что, разумеется, совершенно не обосновано. Тем не менее, товарищества собственников жилья могут возникать и на базе жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в которых хотя бы один участник выплатил свой пай полностью.

     Как уже указывалось во введении к  настоящей работе, создание товариществ собственников жилья стало следствием массовой приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. То есть передачи объектов жилищного фонда из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц. При этом в силу добровольности приватизации жилья у той части квартир, где владельцы не пожелали их приватизировать, сохранились прежние, в том числе и публичные собственники.

     Товарищество  организуется не менее чем двумя  домовладельцами, в качестве которых  могут выступать не только граждане, но и иные собственники жилых помещений – юридические лица и публично-правовые образования. К тому же, по решению этих публично-правовых образований членами товарищества могут стать и их унитарные предприятия или учреждения.