Управление жилыми домами в условиях ЖК РФ

     Кроме того УК обязана предоставлять в  установленном порядке льготы и  субсидии жильцам многоквартирного дома. Использовать полученные бюджетные средства, платежи за жилищно-коммунальные услуги только по целевому назначению. Выполнять условия договоров с подрядными организациями, своевременно производить оплату, оказанных ими услуг и выполненных работ.

     Обязанности собственников предельно просты: не нарушать порядок и вовремя  оплачивать счета. Как правило, получатели жилищно-коммунальных услуг оплачивают их непосредственно через УК, если договором между УК и поставщиком ЖКУ не предусмотрен иной способ оплаты. УК получает вознаграждение за выполнение работ по управлению многоквартирным домом. Его размер устанавливается договором – это может быть процент от суммы, полученной с собственников помещений многоквартирного дома за оказанные ЖКУ, либо некая сумма, утвержденная общим собранием проживающих.

     При выборе способа управления многоквартирным  домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

     Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

     В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг²⁷.

     Договоры  с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 2.6.)²⁸.

     Рис. 2.6. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений  в доме.

     При детальном анализе возможных способов управления можно выделить следующие положительные и отрицательные моменты для каждого из них таблица 2.1. (приложение 2)²⁹.

     Таким образом, существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.  

      Глава 3. Проблемы управления жилыми домами и пути их решения

     3.1. Современные проблемы управления жилыми домами 

     Практика  показывает, что собственники большинства  жилых домов не решаются брать ответственность по управлению собственным домом на себя. Но и в тех домах, где образовано товарищество собственников жилья, как правило, не только члены правления, но и председатель избираются из числа непрофессиональных управленцев. Часто это происходит на общественной основе, без оплаты работы (для членов правления) или с небольшой оплатой (для председателя правления и бухгалтера). Поэтому такая работа редко является основной, и председатель правления, и бухгалтер должны где-то еще подрабатывать. Платить же, сколько действительно стоит управление многоквартирным домом, собственники обычно не готовы. Поэтому и качество управления различается в разных ТСЖ в зависимости от оплаты труда председателя и бухгалтера³⁰.

     Нередко собственники жилых помещений в  многоквартирном доме вообще не готовы платить за управление кому-либо из “своих” жильцов, считая, видимо, что общественная работа старшего по дому вполне может перерасти в такую же общественную работу председателя ТСЖ. То, что при этом резко возрастает объем работы, возложенной на конкретного человека, как правило, многих собственников не интересует. Более того, расходование собранных с самих жильцов денежных средств управляющей организацией собственников волнует меньше, чем получение зарплаты соседом в ТСЖ.

     Вот и получается, что из решившихся возглавить ТСЖ по пальцам можно  сосчитать тех, кто профессионально  разбирается в вопросах экономики, права и жилищно-коммунального хозяйства. Опыт приходится нарабатывать методом проб и ошибок, а также через дополнительное обучение.

     Управлять объектом жилой недвижимости для  управляющей компании намного тяжелее, чем коммерческой. Основная причина в том, что у нежилого объекта, как правило, один хозяин, и УК нужно соблюдать только его интересы, а в жилом доме может быть несколько десятков собственников, и УК должна удовлетворять желания каждого из них. Наибольшие проблемы возникают при социально неоднородном составе жителей дома. Такое относительное социальное расслоение нередко выливается в осложнение управления домом, когда одна часть собственников (с меньшими доходами, а соответственно, и потребностями) выступает за сокращение статей расходов на содержание и эксплуатацию жилого комплекса, а вторая часть, наоборот, желает видеть максимальное количество опций в услугах по эксплуатации дома. Компромисс теоретически достижим, но чем больше квартир в жилом доме, тем сложнее их собственникам договориться.

     Неплательщики встречаются не только среди малообеспеченных слоев населения. За коммунальные и другие услуги по обслуживанию дома не платят и вполне хорошо обеспеченные люди. Самая острая проблема в управлении жилыми домами - это задолженность по оплате обслуживания. Не секрет, что недвижимость в элитных домах в докризисные времена очень часто приобреталась не столько как место для проживания, сколько в качестве вложения средств. В такой ситуации убедить собственников "инвестиционных" квадратных метров в том, что независимо от того, живет в кто-то в квартире или нет, пользуется услугами управляющей компании или нет, оплачивать счета необходимо, очень сложно. Многие эксперты называют и другую проблему - это нехватка квалифицированных кадров на рынке услуг по управлению жилой недвижимостью³¹.

     Пока  не разработаны условия передачи многоквартирных домов от предыдущей управляющей организации к вновь  избранной: собственниками на общем собрании или органом местного управления по конкурсу. Очень сложно такой дом новой компании забрать из управления прежней организации. Ведь что означает принять дом в управление? Значит, помимо акта приема-передачи, подписанного передающей и принимающей стороной, принимающая сторона должна получить всю техническую документацию, необходимую для управления и обслуживания дома, финансовую и юридическую документацию, необходимую для перезаключения договоров как с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, так и с пользователями жилищных и коммунальных услуг: физическими и юридическими лицами – собственниками, нанимателями и арендаторами квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. Кроме того, необходимы документы, определяющие состав общего имущества многоквартирного дома, включая инженерное оборудование внутри дома и снаружи и придомовый земельный участок. Необходимо иметь достоверную информацию о проведенных ранее ремонтных работах, их составе и объемах и еще многое другое. 

     Кроме документации, новой управляющей  компании необходимо своевременно получить финансовые средства. Это не только платежи жителей и владельцев нежилых помещений, но и бюджетные средства, причитающиеся этому дому. К таковым относятся субсидии малоимущим гражданам, возмещение льгот соответствующим категориям граждан и субвенции на покрытие убытков от предоставления гражданам социальных гарантий (оплата технического обслуживания по минимальным утвержденным ставкам).

     А до тех пор, пока нет четкого регламента, определяющего порядок передачи дома в управление, процедура может  быть затянута на неопределенное время. Особенно эта проблема скажется на получении финансирования.

     Вторая  проблема – недостаточность предложенного  объема объектов управления. Чем больше объект управления (многоподъездный многоэтажный жилой дом, еще лучше компактно расположенная группа таких домов, или квартал, или целый микрорайон), тем меньше управленческие издержки и выше эффективность управления. Правда, если объект управления слишком велик (район – на примере ДЕЗа), то эффективность управления теряется, а качество предоставляемых услуг снижается.

     Третья  проблема – большая изношенность жилищного фонда, его хронический  недоремонт, в связи с чем затраты  на управление такими домами будут существенно выше, чем если бы управляющая компания получила новенький (без строительных недоделок!) жилой комплекс, либо жилой дом после основательного капитального ремонта.

     Одним из важнейших вопросов управления жилыми домами был и остается вопрос об оплате коммунальных услуг. Согласно ч. 3 ст. 156 ЖК, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления, которые всячески поддерживают миф, что альтернативные организации, управляющие коммунальным хозяйством, обойдутся собственникам дороже. Между тем собственники квартир в многоквартирном доме, организованные в ТСЖ, могут выбрать другую управляющую организацию, отказавшись от услуг ЖЭУ. Объявив конкурс, можно попытаться получить самое выгодное предложение. Собственники квартир также могут нанять работников на осуществление определенных функций - тех же дворников, электриков и сантехников,- а если, предположим, подъезд нуждается в ремонте, пригласить на конкурсной основе строительную бригаду. Если же при этом ТСЖ будет рационально использовать помещения, находящиеся в общей собственности, то размеры ежемесячных взносов могут быть существенно ниже³².

     Малообеспеченные  собственники квартир - главным образом пенсионеры - боятся, что со вступлением в ТСЖ они потеряют предоставляемые им сейчас льготы по оплате коммунальных платежей. На самом деле льготы соответствующим категориям собственников предоставляются в том же порядке, а недостающая часть взноса в бюджет ТСЖ вносится местными органами самоуправления или городскими органами исполнительной власти из соответствующего бюджета. В случае если субсидии муниципалитета или города не предоставляются, ТСЖ может взыскать их в судебном порядке.

     Каждый, кто решит провести собрание собственников, столкнется со вполне ожидаемыми трудностями. Прежде всего, необходимо узнать, кто из ваших соседей является собственниками квартиры, а кто живет в ней на условиях муниципального найма. В последнем случае орган местного самоуправления должен выделить своего представителя для участия в собрании. Если в доме много неприватизированных квартир, то участие представителя муниципалитета или города обеспечит кворум.

     Второй  проблемой являются пожилые люди, которые всегда с подозрением относятся к любым нововведениям, поэтому наверняка придется приложить большие усилия для того, чтобы убедить их проголосовать за создание ТСЖ. Еще одной проблемой являются пустующие или сдаваемые внаем квартиры. Как правило, наниматели не сообщают вовремя собственникам о предстоящем собрании, а разыскать собственников пустующих квартир бывает довольно проблематично.

     Поэтому заняться серьезной подготовкой к собранию необходимо минимум за месяц. Также нелишним будет тщательно изучить Жилищный кодекс и иные нормативные акты, регламентирующие порядок проведения собрания и/или заочного голосования. В противном случае решение собрания будет легко оспорено в суде.

     В любом случае, при принятии решения  о создании ТСЖ, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», а при необходимости обратиться в организацию оказывающую собственникам помощь в этих вопросах.

     Однако  есть все признаки того, что рынок  управления жилой недвижимостью будет развиваться. Сейчас под обслуживанием управляющих компаний уже находятся и дома экономкласса. Собственники квартир имеют право выбрать на свое усмотрение компанию, которая может помочь сделать управление более качественным и при правильных расчетах - недорогим. Так что все идет к тому, что жильцы не только домов высокой категории, но и экономкласса перейдут в недалеком будущем на новый качественный уровень проживания в своих домах.