Управление жилыми домами в условиях ЖК РФ

     • поиск и отбор поставщиков услуг;

     • организация жилищно-коммунального  обслуживания многоквартирного дома;

     • контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки услуг;

     • организация системы учета и  сбора платежей;

     • подготовка и обоснование бюджета  расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета;

     • поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества;

     • организация подготовки и предоставления достоверной и полной отчетности перед членами ТСЖ и государственными органами;

     • обеспечение своевременного сбора  платежей от собственников жилых помещений;

     • обеспечение своевременной и  полной оплаты услуг по счетам поставщиков услуг⁶.

     Данный  перечень может быть дополнен или  сокращён в зависимости от поставленных целей. Для реализации поставленных задач следует определить мероприятия (те шаги, которые необходимо сделать на пути к поставленной цели) в виде годового плана управления.

     Для реализации поставленных задач следует  определить мероприятия (те шаги, которые необходимо сделать на пути к поставленной цели) в виде годового плана управления.

     Таким образом, можно сделать вывод, что  управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.  

     1.2. Особенности управления домами в РФ 

     Указом  Президента России от 29 марта 1996 г. N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" предусматривался поэтапный переход к конкурсному принципу отбора организаций-подрядчиков любой организационно-правовой формы для выполнения работ по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов⁷.

     Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством России, органом государственной власти субъекта Федерации и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ). Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора об управлении данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без его проведения⁸.

     По  сравнению с ранее действующим  законодательством Жилищный кодекс РФ внес следующие изменения в способы управления жилыми домами.

     Во-первых, непосредственное управление стало  доступным неограниченному числу собственников помещений. Ранее этот способ мог применяться в домах, в которых было не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным собственникам. Однако в настоящее время наметилась тенденция к включению в законодательство ограничения численности собственников помещений для непосредственного управления шестнадцатью собственниками.

     Во-вторых, раньше напрямую с собственниками помещений  могли работать только государственные или муниципальные службы заказчика. Частные управляющие организации должны были работать через ТСЖ, т.е. требовалось первоначально создать ТСЖ, а затем передавать управление управляющей организации. Теперь все управляющие организации любой организационно-правовой формы получили право заключать договоры управления как напрямую с собственниками помещений, так и через ТСЖ⁹.

     Перечень  способов управления является закрытым, поэтому на практике не могут применяться какие-либо смешанные или дополнительные способы управления.

     Для того чтобы схема управления домом, характерная для конкретного способа управления, заработала, необходимо выбрать и реализовать данный способ.

     Выбор способа управления может быть организован  двумя путями:

     1) собственники могут самостоятельно выбрать способ управления, приняв решение на общем собрании собственников помещений с оформлением  протокола,  подтверждающего сделанный выбор;

     2) если собственники не выбрали способ управления до установленного законодательством срока, то орган местного самоуправления обязан провести конкурсный отбор управляющей организации. Данная процедура признается выбором способа управления¹⁰.

     Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

     Критерии  выбора способа управления домом  приведены в таблице 1.1. (приложение 1)¹¹.

     Собственники  помещений в многоквартирном  доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных  критериев в зависимости от конкретной ситуации.

     Множественность вариантов управления имеет целью  демонополизировать хозяйственную и управленческую деятельность в данной сфере, и создать правовые условия для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами в целях стимулирования их заинтересованности в повышении качества обслуживания. Если собственники помещений многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его (ч. 3 ст. 160 ЖК РФ)¹². 

 

      Глава 2. Современные  способы управления жилыми домами в РФ

     2.1. Непосредственное  управление жилым домом 

     Способ  управления многоквартирным домом  выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

     Выбор непосредственного управления домом  говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и без создания ТСЖ.

     Собственники  помещений не создают никакой  управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут эти функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке¹³.

     При непосредственном управлении многоквартирным  домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

     Договоры  холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

     На  основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

     При непосредственном управлении многоквартирным  домом собственниками возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

     Договоры  на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени рис. 2.1¹⁴.

     

     Рис. 2.1. Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме.

     Договоры  оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре рис. 2.2¹⁵.

     

     Рис. 2.2. Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме.

     В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме рис. 2.3¹⁶.

     

     Рис. 2.3. Заключение договоров на жилищные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности.

     Основным  преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален¹⁷.

     Таким образом, непосредственное управление домом самими собственниками требует от них высокой организованности и сплоченности между собой. Несмотря на то, что от их имени во взаимоотношениях с государством и третьими лицами может выступать на основании доверенности один из них или иное лицо, принимать наиболее важные решения придется на общем собрании. Организовать каждое такое собрание и обеспечить его легитимность (соответствие требованиям закона) в доме с большим количеством собственников потребует немалого труда. 

     2.2. Управление ТСЖ,  ЖК, ЖСК 

     Одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом является управление объединением собственников помещений в доме, в основном ТСЖ или ЖК и ЖСК (таблица 2).

     Понятие ТСЖ приводится в ст. 135 ЖК РФ. Так, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.